說起佛山三水那個新昌奧特萊斯項目，真是讓人唏噓不已。這地方本來是沖著打造華南最大品牌購物和度假綜合體去的，花了138億巨資，結(jié)果開業(yè)沒幾年就徹底涼了，現(xiàn)在成了大家嘴里的“空城”。這事兒不是天災(zāi)，主要還是人為因素堆積起來的問題。項目從2009年啟動，到現(xiàn)在2025年，經(jīng)歷了太多波折，教訓(xùn)不少。

這個項目位于佛山三水區(qū)蘆苞鎮(zhèn)，占地2800畝，最初由奧特萊斯置業(yè)廣東有限公司等幾家公司聯(lián)合運營。2009年的時候，三水區(qū)正想通過招商引資拉動第三產(chǎn)業(yè)，這項目就被列為廣東省新十項工程之一，目標(biāo)是建一個集購物、溫泉、酒店、高爾夫球場于一體的超級商業(yè)體。聽起來牛氣哄哄，對吧？當(dāng)時周邊經(jīng)濟(jì)不算發(fā)達(dá)，三水GDP只有654.7億，在佛山五區(qū)里常年墊底，但開發(fā)方野心不小，計劃總建筑面積15.5萬平方米，引進(jìn)國際一線品牌。2011年4月，商業(yè)主體就封頂了，本來以為很快能開張，誰知麻煩從這兒開始了。

招商是第一個大坎。開發(fā)方一開始宣稱2010年廣州亞運會前開業(yè)，結(jié)果股權(quán)變動太頻繁，首創(chuàng)置業(yè)退股后，決策亂套，開業(yè)日期一拖再拖。先是推到2011年9月，然后2011年底區(qū)長在網(wǎng)上透露又延到2012年五一前后，到了2013年春節(jié)還是沒影兒。為什么呢？資料顯示，三水區(qū)周邊市政設(shè)施落后，道路交通不便利，國際品牌看不上這地兒。品牌商們覺得調(diào)性不符，消費者也更愿意去港澳買正品，而不是開車兩小時來這兒撿便宜貨。加上佛山限購政策，別墅銷售難以為商業(yè)提供資金支持，芭蕾雨·逸景那個住宅部分，本來是“以住養(yǎng)商”的關(guān)鍵，結(jié)果銷售前景慘淡，資金鏈直接繃緊了。

就這樣拖了幾年，2014年香港新昌集團(tuán)終于出手，以106億接盤。集團(tuán)有78年歷史，本來在商業(yè)地產(chǎn)上有點底子，這次接手后，花了三年時間調(diào)整。2017年4月28日試營業(yè)，5月29日正式開業(yè)，總算熱鬧起來了。開業(yè)時引進(jìn)了400多家品牌，3000多種折扣商品，國際名品、工廠直銷、自營店三種形式齊全。演員李冰冰還來捧場，當(dāng)天頭條刷屏，三水區(qū)一下子成了焦點。節(jié)假日高峰期，50萬人次涌入，購物、娛樂、餐飲全線火爆，當(dāng)?shù)孛襟w管它叫“佛山米蘭”，蘆苞鎮(zhèn)也借此推文旅，野心是做成全域旅游的龍頭。

可惜，好日子沒持續(xù)多久。從2019年起，人氣就下滑了。電商沖擊大，消費者精打細(xì)算，轉(zhuǎn)向線上，商場漸漸門可羅雀。商戶葉先生在采訪中提到，開業(yè)頭兩年還有游客，但2020年開始基本沒人了。管理不善加上資金問題，店鋪租金收不上來，商戶開始清場，整個園區(qū)空蕩蕩的。2020年8月5日，債權(quán)人向佛山中級人民法院申請破產(chǎn)重整，五家公司全卷進(jìn)去，債務(wù)規(guī)模150億。這事兒成了商業(yè)地產(chǎn)的反面教材，原本的“購物+度假”烏托邦，瞬間變空城。

重整后，2021年2月佛山中院裁定受理，多弗集團(tuán)接手了。集團(tuán)是全國民企500強(qiáng)，創(chuàng)始人胡興榮是80后溫州人，2008年從收購爛尾樓起家，迅速擴(kuò)張到地產(chǎn)、航空科技等領(lǐng)域。接手時，他們化解了150億債務(wù)，盤活2888畝土地，更名佛山多弗文旅小鎮(zhèn)，計劃轉(zhuǎn)型成“健康+旅游”IP，融入醫(yī)養(yǎng)、教育、嶺南文化，預(yù)計再投136.5億，開發(fā)周期10年，銷售額229億。效果圖看起來挺誘人，官網(wǎng)上介紹得頭頭是道。

2023年3月，蘆苞鎮(zhèn)回應(yīng)說，企業(yè)資金短缺，建設(shè)暫時擱置。到2025年，多弗集團(tuán)自身麻煩一大堆。8月報道顯示，集團(tuán)陷入債務(wù)危機(jī)，胡興榮旗下多家公司股權(quán)被凍結(jié)，金額近10億，子公司欠稅記錄頻現(xiàn)。集團(tuán)2024年營收曾達(dá)2189億，但靠“左手倒右手”的貿(mào)易游戲堆積，虛假貿(mào)易業(yè)務(wù)虛增規(guī)模，無商業(yè)實質(zhì)。地產(chǎn)板塊執(zhí)行金額近3000萬，溫州航空產(chǎn)業(yè)園項目因土地閑置被罰。均和集團(tuán)暴雷后，多弗也被扒出類似問題，擴(kuò)張?zhí)みM(jìn)，壞賬反噬，項目停擺。

對比之下，南海區(qū)的博伯麗奧萊小鎮(zhèn)進(jìn)展順利，作為政府重點項目，定位英倫風(fēng)情，核心是大運動品牌和輕奢，配套餐飲、酒店，預(yù)計2025年開業(yè)。招商活躍，市場用腳投票，新模式取代舊的。三水項目呢？到現(xiàn)在還是荒廢狀態(tài)，資料顯示，今年6月有報道說重整計劃批準(zhǔn)，但實際沒動靜。佛山文旅整體在推新IP，像“福喜”文旅，但三水這個坑難填。

這個項目從明星工程到爛尾，十年一夢。教訓(xùn)是，規(guī)劃得接地氣，別盲目跟風(fēng)奧特萊斯熱潮。中國奧萊發(fā)展十二年，快速發(fā)展幾年后，后遺癥顯現(xiàn)，營運人才和資源配置是關(guān)鍵。三水案例提醒大家，投資大項目，得評估消費悖論和區(qū)域成熟度。博伯麗小鎮(zhèn)如果開業(yè)成功，或許能分流市場，但三水這片地，短期難重生。多弗危機(jī)持續(xù)，胡興榮股權(quán)凍結(jié)，集團(tuán)壞賬堆積，未來不確定。希望有新投資人接盤，別讓138億白扔。