最近福州有幾個爭議事件，正好水一篇聊聊福州這幾年買房過程中的一個規(guī)劃問題。

高架橋

福州這幾年建設(shè)高架橋的地方不少，隨著前幾年2.5環(huán)的提出，福州東西2.5環(huán)都開始了這個工程。

伴隨著這些高架橋的建設(shè)，很明顯對沿線一帶的房源都產(chǎn)生噪音等沖擊。

首先是西2.5環(huán)的高架，隨后就是目前建設(shè)中的金山大道，雖然高架橋非常巨型，不過沿線都是上了房齡的二手房。

所以即便面臨這個利空，房價出現(xiàn)下跌，周邊業(yè)主也只能默默承受，畢竟這是市政工程。

作為對比，高架沿線的新盤，爭議度就來的大很多。

只不過這些高架橋，在這些新盤在售的時候，大多還是規(guī)劃，還未正式建設(shè)，多多少少也能避免部分感觀影響。

二環(huán)路白湖亭立交工程：

項目已經(jīng)開建，高架最大的影響即四大金剛的左海望悅，整個立交把項目包圍了半圈。

只不過不同于其他新盤遮遮掩掩的狀態(tài)，左海還算坦白，在項目的不利因素等都有公示這個情況。

這樣也讓項目沿高架的樓棟，去化是相對困難。

題外話：對于左海這家房企，近期文翠的透明案場等，加上操盤的項目網(wǎng)簽情況，個人感受這是一家相對務(wù)實的企業(yè)，在數(shù)據(jù)這一塊，目前都未看到造假的痕跡，只不過就是后續(xù)的項目定位腳步略微大了點。

工業(yè)-國貨路提升改造：

近期這個項目取得報建，改造起于萬寶下穿通道，止于前橫路，全長4.8公里，紅線寬度55米，采用主線連續(xù)流方案，全線設(shè)3座高架橋。

從沿線樓盤來看，正好近年臺江的改善新盤，主要是建發(fā)瑞云、大東海公園府、以及部分沿街的榕發(fā)金屏垱。

由于目前這個工程未見到具體的高架設(shè)計圖，具體需要結(jié)合建設(shè)圖紙查看是否有直接影響。

前橫路快速化改造工程：

這就是所謂的東2.5環(huán)，南起鰲峰路，北至三環(huán)園中互通，長5.285公里，寬40米至70米，采用“高架+輔路”方案，沿線在鰲峰路、遠(yuǎn)洋路、前嶼路、化工路及鶴林路處設(shè)5處立交及上下匝道。

這也是近年爭議度最大的一個，由于沿線是新盤扎堆的東區(qū)，一路下來包括了保利和光塵樾、榕發(fā)譽(yù)湖、攬湖、天琴湖等。

特別在這些項目進(jìn)入尾盤后，這個工程才開始建設(shè)，一出土大家就發(fā)現(xiàn)高架的距離非常近，爭議點很大。

近期這個高架再一次上榜，主要來自一個公告出現(xiàn)，打算新增福新立交，不管方案1、還是方案2，都會對天琴湖南側(cè)，叁號院北側(cè)產(chǎn)生影響。

這里影響最嚴(yán)重的當(dāng)屬叁號院，項目北側(cè)房源主打就是看湖景的143平，如果最終工程開建，那意味著不止是有了高架的噪音等，溢價買的景觀也沒了。

所以這個方案貼出來后，就看到網(wǎng)絡(luò)業(yè)主在發(fā)帖，目前看網(wǎng)友反饋，公示已經(jīng)撤掉了。

至于最終下文如何，就再看看了。

這里面的爭議點在于，當(dāng)時的規(guī)劃立交并沒有包含福新路立交，這一次新增可能是考慮這里晉安湖的存在，對日后的交通出行有輔助。

配合近期叁號院大力度清尾盤，這個舉動多多少少透露點意思。

這個當(dāng)初受困古建的新盤，如今在現(xiàn)房清盤后，又迎來這個高架規(guī)劃，只能說新盤的焦慮還是不少。

綜上，不管如何，也能看到面對全市的高架工程，不管是提前規(guī)劃，還是后來新增，很明顯沿線新盤的聲音都很大，這也無可避免，畢竟新盤的業(yè)主，更關(guān)注自身的房產(chǎn)價值。

這里面大部分工程都有提前發(fā)布規(guī)劃，只不過在買房過程，購房者是否真的有關(guān)注到這些不利因素，以及是否能想象出來日后建成的模樣，這都是一個疑問。

江景規(guī)劃

這幾年福州隨著“兩江四岸”規(guī)劃管控，沿江的住宅用地成了稀缺，目前也就煙山江翠這種二線江景房存在，只不過在土拍低迷后，規(guī)劃也可以打破。

就如同近期一些別墅的推出一樣。

這里面兩幅地塊，其中一幅近期已經(jīng)成交，被龍翔控股集團(tuán)拿下，地塊要求商業(yè)部分必須放在一線沿江。

從網(wǎng)絡(luò)消息來看，這幅地塊后續(xù)可能不會對外，由于住宅面積不超過10000㎡，可能會被拿來建設(shè)房企自身使用。

至于這個傳言是否屬實，只能說目前的市場下，自己拿地蓋房子也不是不可能，特別還是這種閩系民企，突然回歸拿地。

這種情況讓人聯(lián)想到當(dāng)初地塊附近的海月江南，凱佳拿地，融信操盤，其中大戶型房源當(dāng)時銷售也說不對外。

除了這幅地塊外，近期周邊又推出一幅，位于三盛濱江國際、閩樾灣之間。

從網(wǎng)絡(luò)消息來看，已經(jīng)又周邊業(yè)主在吐槽，當(dāng)時地塊是規(guī)劃教育用地，如今置換到南側(cè)，這幅地塊指標(biāo)調(diào)整成限高70-80米。

日后建成，對兩邊樓盤的部分樓棟高層景觀視野會出現(xiàn)遮擋的情況。

廟景

上述兩個案例，僅僅是這2年的規(guī)劃情況，前幾年福州最爭議的問題還是在于廟景。

不少新盤在賣完后，周邊空地突然搶建廟宇，當(dāng)初規(guī)劃的綠地公園等，變成了廟宇。

這里面的案例不少，比如南二環(huán)的海納新潮、東區(qū)的聯(lián)發(fā)君樾府、龍湖天璞等。

這里面部分還是一整片拆遷后的廟宇全部安置過來，構(gòu)建廟宇群，業(yè)主即便要維權(quán)，也要面臨當(dāng)?shù)剜l(xiāng)民的抵抗，很明顯斗不過地頭蛇。

最終大部分也是無疾而終，開發(fā)商賣完走人，廟宇建設(shè)落地，買房業(yè)主默默承受。

盤點總結(jié)

這幾年福州新盤，此前聊過就是樓王，一直不太推薦買樓王，原因主要是目前新盤容積率較高，根本沒有中央花園，樓王放在社區(qū)中間，空間和采光并沒有多好，加上是社區(qū)面積最大，單價最貴，高總價的風(fēng)險非常大。

只不過在看到上述案例后，突然發(fā)現(xiàn)福州的樓王原來有一個隱藏優(yōu)勢，就是不需要為日后周邊的地塊規(guī)劃而過多操勞。

在買房過程中，由于高容積率，樓盤最南側(cè)的樓棟反而成了有一定性價比，只不過看到這么多案例后，購房者其實也能看到風(fēng)險。

買房的時候，沿街是主干道、周邊是空地、綠化用地等，以及周邊是老房子，這些都是隱藏風(fēng)險。

在這個低迷的市場，為了銷量，買房還是多注意。

就像歌詞唱的：什么時候我們開始收起了底線，順應(yīng)時代的改變看那些拙劣的表演。