樓市突變？賣房者已扛不??！多少人后悔出手太晚？
最近和身邊幾個打算賣房的朋友聊天，發(fā)現(xiàn)大家的語氣里都帶著點焦慮。有個在煙臺芝罘區(qū)的朋友說，他家的房子掛了快半年，從最初的110萬降到102萬，才有中介帶來零星的看房客，“以前還想咬咬牙等個好價錢，現(xiàn)在只求能盡快出手，別再跌了”。另一個在西安的朋友更無奈，去年上半年跟風(fēng)掛了房，眼看著同小區(qū)的掛牌量從30多套漲到60多套，自己只能一次次下調(diào)價格，生怕成了“最后接盤的房東”。
其實不只是這幾位朋友，2024年的樓市確實藏著不少讓賣房者揪心的變化。一邊是政策端頻頻發(fā)力，取消限購、降首付、調(diào)利率的利好不斷；另一邊卻是很多賣家不得不“以價換量”，甚至陷入“越降越難賣”的循環(huán)。更讓人唏噓的是，年底市場剛露出回暖跡象，那些 低價拋售的人又開始追悔莫及。
一、現(xiàn)狀：掛牌量降了，但“降價拋售”還是常態(tài)
說起2024年的二手房市場，最繞不開的就是“掛牌量”和“成交價”這兩個詞。前兩年大家總說“二手房掛牌量突破歷史新高”，但2024年下半年開始，數(shù)據(jù)悄悄變了——麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的14個重點城市，12月二手住宅掛牌量是194萬套，環(huán)比降了1.21%，同比更是降了20.1%，已經(jīng)連續(xù)三個月同比下滑 。
但別以為掛牌量降了，賣房就變?nèi)菀琢?。這背后藏著的是大量賣家的“無奈退場”或“忍痛降價”。就拿煙臺來說，2025年10月的數(shù)據(jù)顯示，芝罘區(qū)二手房報價10402元/平，較之前跌了0.87%，蓬萊區(qū)更是跌了1.31%，新房市場里龍口的價格甚至暴跌6.33%。一線城市也沒好到哪兒去，深圳的二手房成交價普遍比掛牌價低10%以上，超過一半的房子成交價甚至低于之前的參考價。
為什么會這樣？核心還是“供大于求”的壓力沒完全緩解。雖然2024年重點14城二手房成交了近130萬套，同比漲了9%，創(chuàng)了近5年新高，但去化周期依然不低——12月重點城市二手房去化周期是16.3個月，雖說比之前降了，但還是高于2022年的水平 。簡單說，就是市場上的房子還是比想買的人多，賣家想快速出手，只能靠降價搶客戶。有中介透露，去年下半年掛牌的房源里，近六成會在1個月內(nèi)下調(diào)價格，調(diào)價幅度大多在5%-8%，個別急售的甚至降了15%。
二、政策：利好砸下來，為啥賣房者還“扛不住”？
2024年絕對是樓市的“政策大年”。從上半年的溫和調(diào)整，到下半年的“930新政”發(fā)力，取消限購、限售、限價，降首付、降房貸利率、降稅費，政策組合拳一套接一套 。單說稅費和利率這兩項實打?qū)嵉膬?yōu)惠，力度就不小。
財政部和住建部去年12月出臺的政策里明確，140平米及以下的首套、二套住房，契稅統(tǒng)一按1%收，比之前省了不少錢。漳州有個案例很典型：吳女士買136平米的二套房，新政前要交2%的契稅，新政后只要1%，直接省了1.5萬元。房貸利率更是降到了近年新低，福建等地首套、二套房貸利率都能做到LPR-55BP，也就是3.05%，貸款100萬30年，比之前能省12萬利息 。
可既然政策這么給力，為啥賣房者還扛不??？關(guān)鍵是政策利好先惠及的是“買家”，賣家的“存量壓力”沒那么快緩解。2023年下半年到2024年上半年，很多賣家跟風(fēng)掛牌，導(dǎo)致市場堆了大量房源，這些房源要消化需要時間。而且不少賣家是“置換型”，手里的老房子賣不掉，就沒錢買新房子，越拖越著急。更頭疼的是持有成本，房貸要還、物業(yè)費要交，要是房子空置著，每個月都是純支出，拖得越久越“虧不起”，只能降價止損。
不過政策的效果確實在慢慢顯現(xiàn)。2024年四季度開始，重點城市二手房成交量逐月上漲，12月重點14城成交14.89萬套，環(huán)比漲了12.6%，同比更是漲了59.2%。一線城市尤其明顯，北京、上海、深圳2024年成交量同比分別漲了12.6%、30%、72.7% 。但這種回暖來得有點晚，不少賣家已經(jīng)等不及先賣了。

三、回暖：年底翹尾后，多少人開始后悔？
2024年樓市最戲劇性的變化，大概就是“年底翹尾”。12月不僅成交量暴漲，房價也出現(xiàn)了積極信號：70個大中城市里，23個城市新房價格環(huán)比上漲，9個城市二手房價格環(huán)比上漲，一線城市二手房價格更是連續(xù)3個月環(huán)比上漲。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，12月有48.3%的小區(qū)成交價環(huán)比上升，34%的小區(qū)掛牌價環(huán)比上漲，這兩個比例都連續(xù)3個月在增加 。
這波回暖，讓不少 earlier 低價賣房的人悔得腸子都青了。有位北京的業(yè)主在去年9月把房山的房子以280萬賣了，到12月發(fā)現(xiàn)同小區(qū)同戶型的成交價漲到了300萬，短短3個月虧了20萬。深圳也有類似案例，有賣家10月以520萬出手了南山的小戶型，12月中介告訴他，同戶型能賣到560萬，“當(dāng)時就怕再跌，現(xiàn)在看來是賣在了最低點”。
為啥會后悔？因為很多人賣房子是“追漲殺跌”的心態(tài)。上半年看到市場冷清，怕房價繼續(xù)跌，慌慌張張降價拋售；沒想到下半年政策發(fā)力，市場慢慢穩(wěn)了，房價止跌回升，自己反而踏空了。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院的分析師也說，2024年9月是市場的轉(zhuǎn)折點，之后價格環(huán)比降幅連續(xù)收窄，四季度更是階段性止跌，那些在9月前賣房的人，大多錯過了后續(xù)的回暖 。
當(dāng)然，也不是所有賣房者都后悔。急著用錢、置換到更好房子的人，大多覺得“落袋為安”更重要。但對于那些單純因為恐慌而低價賣房的人來說，年底的市場變化確實給了他們一記“悶棍”。
說到底，2024年的樓市就像一場“熬鷹戰(zhàn)”，考驗著賣房者的耐心和判斷力。政策在托底，市場在回暖，但不同城市、不同房源的命運天差地別。對于還沒賣房的人來說，與其跟風(fēng)恐慌降價，不如多看看所在城市的成交數(shù)據(jù)和政策導(dǎo)向；而那些已經(jīng)出手的人，也別太糾結(jié)，畢竟房子最終是用來住的，能解決自己的實際需求才是最重要的。至于2025年市場會不會繼續(xù)回暖？至少從目前的政策方向看，穩(wěn)字當(dāng)頭的大趨勢不會變。