中國未來房價還會漲嗎？別被“人口下降”騙了

中國未來房價還會漲嗎？不少人說“很難再漲了”，理由是人口在下降，沒有需求了。我告訴你，這都是錯的——你看日本，連續(xù)16年人口減少，結果房價已連續(xù)十多年上漲。

日本人口總量1.2億，我們是14.1億，但日本去年人口凈減量達90.8萬；按14億人口換算，這相當于我們一年減少1000萬。而我們?nèi)ツ陜H減了79萬，就有人說“房地產(chǎn)不行了”。可日本人口下降幅度比我們大得多，房價卻照樣漲起來了，這說明不能只看人口總量的增與減。

日本全國人口去年減少0.79%，但東京反而增加了0.13%——這揭示了關鍵：整體人口紅利消退時，區(qū)域人口仍在集聚。如今中國的特大城市、超大城市，人口還在持續(xù)上漲；更別說中國城鎮(zhèn)化還有很大空間，人口紅利遠沒吃完。談房價，得看綜合因素，而非單一的人口絕對量變化。

從總體來看，我認為決定房價漲落的核心有三個因素：

1. 短期看供求：信心與供應的博弈

前幾年，因保障房建設滯后，大城市商品房供不應求，房價猛漲；現(xiàn)在則因信心缺失，人們不敢買房，需求被壓縮，導致房價下跌。但很多居民不是“不想買”，而是“不敢買”，這完全是信心問題——未來信心一旦恢復，需求必然反彈。

更關鍵的是，過去幾年積壓了不少購房需求，而當前各城市新房供應量正在銳減：新房開工面積只剩之前的1/3，建筑施工面積也減少了約20多億平方米。如此大規(guī)模的供應縮減，意味著未來商品房產(chǎn)出必然減少；一旦市場重新活躍，就會出現(xiàn)明顯的供不應求，供求關系將直接決定短期房價走勢。

2. 中期看地價：剛性地價托底房價

商品房價格的核心是土地成本——在一線城市和多數(shù)大城市，地價占商品房價格的2/3。保障房價格低，正是因為能刨除土地出讓金，只保留土地成本，所以價格僅為商品房的1/3。

回看日本過去20年，房價腰斬的背后，是東京地價跌了70%；但中國的地價是“剛性的，只漲不跌”。原因很簡單：國外土地私有制下，地價是買賣雙方博弈的市場行為，波動明顯；而中國土地由單一主體出售，屬于壟斷價格——只要有人買，價格就能漲，供應方寧可土地賣不出去，也不會降價。

這還涉及地方債因素：當前地方債規(guī)模已超40萬億，土地是重要抵押物。若地價下跌，抵押物價值縮水，將對地方債造成災難性影響——總不能讓地方政府告訴銀行“1000億的抵押品只剩500億了”。即便現(xiàn)在市場遇冷，部分城市核心地段仍出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情況：上海虹口區(qū)近期一塊大地塊，樓板價達11.7萬元/平方米，90億成交；如今項目預售價17-18萬元/平方米，直接把旁邊二手房從8萬拉升到12萬。而“面粉貴過面包”，在各國都是樓市復蘇的信號，說明長線看漲預期仍在。

3. 長期看發(fā)鈔：貨幣超發(fā)推高資產(chǎn)價格

全世界都在印錢，中國這些年也在持續(xù)釋放貨幣——經(jīng)濟發(fā)展需要貨幣支撐，我們現(xiàn)在年經(jīng)濟總量140萬億，M2（廣義貨幣供應量）卻近乎其兩倍。當經(jīng)濟增速趕不上貨幣發(fā)行速度，就會出現(xiàn)通貨膨脹，就像“小孩穿大人衣服”。

但中國的貨幣超發(fā)，并未直接反映在日常消費品上，而是大量流向了資產(chǎn)價格，尤其是地價和房價。只要貨幣還在印，房價就有上漲的推力。

讓歷史告訴未來——按照這三個因素衡量：短期房價會有波折、有漲有落；但長期來看，房價持續(xù)上漲，是沒有問題的。