在行業(yè)調(diào)整的大背景下，德商產(chǎn)投服務(wù)近期的兩組操作尤其值得琢磨。不到一年時(shí)間，公司兩次退還合計(jì) 1137 個(gè)車位，回籠資金 3798 萬(wàn)元；另一邊，旗下物業(yè)公司突然跨界，以增資方式切入成都郫都區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目。一邊是通過(guò)關(guān)聯(lián)交易處置資產(chǎn)補(bǔ)充現(xiàn)金流，一邊是向高風(fēng)險(xiǎn)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域延伸，這兩條路徑背后，既藏著企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)壓力的考量，也折射出物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型期的戰(zhàn)略困惑。

1137 個(gè)車位半年內(nèi)退完 75%：關(guān)聯(lián)交易占比 100%，公允性質(zhì)疑難回避

德商產(chǎn)投的車位處置動(dòng)作呈現(xiàn) “短、快、集中” 特征。2024年9月，先向關(guān)聯(lián)方退還485個(gè)車位，獲1546萬(wàn)元補(bǔ)償款；僅隔 1 個(gè)月，10月下旬再退 652 個(gè)車位，收回2252 萬(wàn)元?；厮菰搭^，這些車位是 2023 年 12 月公司以抵銷應(yīng)收賬款方式收購(gòu)的 1512 個(gè)資產(chǎn)包，短短半年內(nèi)75%被退回，相當(dāng)于“以債換資產(chǎn)”的操作剛完成，就迅速轉(zhuǎn)回“資產(chǎn)換現(xiàn)金”模式。

圖源：德商產(chǎn)投服務(wù)公告

爭(zhēng)議的核心在于交易對(duì)手的高度關(guān)聯(lián)性。10 月退還涉及的 5 家債務(wù)方（榮和置業(yè)、高欣置業(yè)等）與 2 家出售方（永鴻置業(yè)、德坤達(dá)置業(yè)），均由德商產(chǎn)投控股股東鄒康、鄒健通過(guò)德商淵謀間接控制，其中鄒氏兄弟在德商淵謀的持股比例高達(dá) 91.875%，意味著此次交易本質(zhì)是 “集團(tuán)內(nèi)部循環(huán)”。更關(guān)鍵的是，2023 年收購(gòu)車位時(shí)，公司未披露任何后續(xù)處置計(jì)劃；2024 年密集退車位時(shí)，僅以 “節(jié)約銷售成本” 為由解釋，卻未說(shuō)明是否嘗試過(guò)中介掛牌、公開(kāi)拍賣等市場(chǎng)化銷售路徑 —— 缺乏外部參照的 “成本節(jié)約”，讓 3.42 萬(wàn) - 3.45 萬(wàn)元 / 個(gè)的車位定價(jià)公允性存疑。

輕資產(chǎn)公司棄用常規(guī)運(yùn)營(yíng)：車位未出租未公開(kāi)售賣，3798 萬(wàn)回款補(bǔ)現(xiàn)金流缺口

作為以物業(yè)管理（2025 年上半年收入占比 61.4%）和商業(yè)運(yùn)營(yíng)為主的輕資產(chǎn)企業(yè)，德商產(chǎn)投對(duì)車位的處理方式，完全背離行業(yè)常規(guī)邏輯。通常而言，車位這類資產(chǎn)有兩種主流變現(xiàn)路徑：一是長(zhǎng)期出租，通過(guò)每月租金獲取穩(wěn)定收益；二是公開(kāi)市場(chǎng)銷售，借助第三方渠道實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。但德商產(chǎn)投既未將車位投入租賃市場(chǎng)，也未通過(guò)公開(kāi)途徑掛牌，反而選擇退回關(guān)聯(lián)方，這一操作與行業(yè)普遍做法形成明顯反差。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，此次處置的 “應(yīng)急屬性” 更為突出。截至 2024 年 6 月，德商產(chǎn)投經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額同比下滑，應(yīng)收賬款規(guī)模居高不下，而 3798 萬(wàn)元的車位退款，恰好成為短期內(nèi)補(bǔ)充流動(dòng)性的關(guān)鍵資金。對(duì)比行業(yè)內(nèi)同類企業(yè) —— 多數(shù)物業(yè)公司若收購(gòu)車位資產(chǎn)，會(huì)優(yōu)先通過(guò)出租實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，或通過(guò)公開(kāi)銷售確保定價(jià)公允，德商產(chǎn)投 “退給關(guān)聯(lián)方” 的選擇，更易讓外界解讀為 “優(yōu)先緩解現(xiàn)金流壓力”，而非 “優(yōu)化資產(chǎn)配置”。

物業(yè)公司 1000 萬(wàn)入股地產(chǎn)項(xiàng)目：合作方邦泰 2025 年多次違規(guī)，2.12 億現(xiàn)金能否扛住燒錢(qián)壓力

車位處置爭(zhēng)議未平，德商產(chǎn)投又邁出跨界步伐。2025 年 9 月，旗下間接全資子公司綠色置業(yè)，以 1000 萬(wàn)元增資邦泰錦宸，與邦泰躍尚各持 50% 股權(quán)，共同開(kāi)發(fā)成都郫都區(qū)犀浦街道住宅地塊 —— 值得注意的是，其母公司德商集團(tuán)已有專注地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的德商置業(yè)，此次由物業(yè)公司而非地產(chǎn)板塊出面合作，戰(zhàn)略分工模糊。更特殊的是項(xiàng)目推進(jìn)節(jié)奏：邦泰躍尚 8 月 28 日以 2.16 億元競(jìng)得地塊，8 月 29 日就成立開(kāi)發(fā)公司，綠色置業(yè)還提前支付 2165 萬(wàn)元 “合作誠(chéng)意金”（定為土地款專項(xiàng)借款），推進(jìn)意愿異常迫切。

圖源：德商產(chǎn)投服務(wù)公告

但合作背后的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。合作方邦泰的經(jīng)營(yíng)狀況已現(xiàn)隱患：2024 年雖以 “全國(guó)民企拿地榜首” 擴(kuò)張，但拿地多位于低能級(jí)城市且溢價(jià)率高，去化壓力大；2025 年以來(lái)，邦泰頻繁質(zhì)押股權(quán)融資，部分子公司被列為被執(zhí)行人并欠稅，多個(gè)項(xiàng)目因 “未取得施工許可擅自建設(shè)” 遭行政處罰，還因房屋質(zhì)量引發(fā)業(yè)主維權(quán)。而德商產(chǎn)投自身資金實(shí)力有限，截至 2025 年 6 月末，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅 2.12 億元，同時(shí)背負(fù) 8350 萬(wàn)元銀行借款 —— 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬資金密集型領(lǐng)域，即便不合并報(bào)表，后續(xù)若需追加投資，仍可能占用公司資金，風(fēng)險(xiǎn)敞口不小。

毛利率半年降9.7個(gè)百分點(diǎn)：輕資產(chǎn)路線走緩，跨界地產(chǎn)能否破盈利困局

無(wú)論是退車位還是跨界地產(chǎn)，本質(zhì)都是德商產(chǎn)投應(yīng)對(duì)盈利壓力的調(diào)整。2021 年港股上市時(shí)，公司明確 “輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)” 路線，以物業(yè)管理和商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心，但 2025 年上半年業(yè)績(jī)已顯頹勢(shì)：收益 2.28 億元同比增長(zhǎng) 12.3%，較上年同期 36.5% 的增速下滑 24.2 個(gè)百分點(diǎn)；毛利 4780 萬(wàn)元同比下降 23.4%，毛利率從 30.7% 降至 21.0%（降幅 9.7 個(gè)百分點(diǎn)）；純利 1980 萬(wàn)元同比下降 16.1%，盈利能力持續(xù)滑坡。

圖源：德商產(chǎn)投服務(wù)2025年中期業(yè)績(jī)

原有多元化嘗試也未見(jiàn)成效，投資及發(fā)展板塊收入同比下降 32.2%，此次跨界地產(chǎn)或許是想開(kāi)辟新增長(zhǎng)點(diǎn)。但物業(yè)與地產(chǎn)雖有協(xié)同，運(yùn)營(yíng)邏輯差異巨大：物業(yè)側(cè)重服務(wù)與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，地產(chǎn)需把控拿地、建設(shè)、銷售等重資產(chǎn)環(huán)節(jié)，德商產(chǎn)投若不能清晰界定物業(yè)公司角色、建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，反而可能讓輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)被重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)稀釋，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)對(duì)其戰(zhàn)略清晰度的擔(dān)憂。

事實(shí)上，德商產(chǎn)投的這一系列操作，是物業(yè)企業(yè)在行業(yè)轉(zhuǎn)型期的典型探索 —— 既想通過(guò)資產(chǎn)處置緩解短期現(xiàn)金流壓力，又想通過(guò)跨界尋找新的增長(zhǎng)空間。但 1137 個(gè)車位的全關(guān)聯(lián)交易能否經(jīng)得起合規(guī)審視？2.12 億現(xiàn)金面對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的燒錢(qián)需求是否夠用？物業(yè)公司跨界能否突破能力邊界？這些問(wèn)題不僅關(guān)乎德商產(chǎn)投的未來(lái)走向，也為更多尋求轉(zhuǎn)型的物業(yè)企業(yè)提供了思考樣本。在行業(yè)調(diào)整期，企業(yè)或許更需要在 “求變” 與 “穩(wěn)健” 之間找到平衡，清晰的戰(zhàn)略定位、透明的運(yùn)營(yíng)邏輯，才是贏得市場(chǎng)信任的關(guān)鍵。對(duì)于德商產(chǎn)投的這一戰(zhàn)略選擇，你認(rèn)為其面臨的最大挑戰(zhàn)是什么？歡迎在評(píng)論區(qū)分享觀點(diǎn)。

（信息參考：德商產(chǎn)投服務(wù)公告、界面新聞文軒財(cái)經(jīng)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)及公開(kāi)新聞報(bào)道）