這三個(gè)事件，最近讓房地產(chǎn)中介行業(yè)高興的不行，紛紛結(jié)合上海等房?jī)r(jià)平均數(shù)據(jù)復(fù)蘇，推斷房地產(chǎn)行業(yè)低位拐點(diǎn)已至！

我們今天簡(jiǎn)單分析下，這三個(gè)事件的由來(lái)原因，再去分析房地產(chǎn)的現(xiàn)狀！

一、碧桂園重返世界 500 強(qiáng)：大船不易沉！

碧桂園以 351 億美元營(yíng)收重返 2025 年《財(cái)富》世界 500 強(qiáng)，看起來(lái)很猛，但還是相對(duì)獨(dú)立的事件！

首先，2024 年碧桂園凈虧損同比收窄 82.5%，其中通過(guò)資產(chǎn)處置回籠超 600 億元資金，并大幅壓降營(yíng)銷及行政費(fèi)用 40.2%。

而其境外債務(wù)重組進(jìn)入關(guān)鍵階段，完成后預(yù)計(jì)確認(rèn)數(shù)百億重組收益，凈資產(chǎn)將顯著改善，這確實(shí)表明頭部房企通過(guò) “瘦身健體” ，正在逐步恢復(fù)財(cái)務(wù)健康度。

其次，從報(bào)表看，碧桂園服務(wù) 2024 年凈利潤(rùn)同比激增超 200%，達(dá) 16-20 億元，基礎(chǔ)物管、社區(qū)增值等核心業(yè)務(wù)毛利止跌回穩(wěn)。這也印證了房企從開發(fā)向 “開發(fā) + 服務(wù)” 雙輪驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型的可行性。

同時(shí)，2024 年全國(guó) 750 多萬(wàn)套保交樓任務(wù)完成，疊加多地限購(gòu)放寬、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策，市場(chǎng) “底部共識(shí)” 增強(qiáng)，碧桂園 2024 年交付超 38 萬(wàn)套，維持行業(yè)前列，并因?yàn)樨?fù)面新聞少，已經(jīng)重樹購(gòu)房者信心。

所以，如果要說(shuō)經(jīng)濟(jì)信號(hào)，確實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)已度過(guò)最恐慌階段，頭部房企通過(guò)債務(wù)重組、業(yè)務(wù)分拆等方式實(shí)現(xiàn) “軟著陸”，但行業(yè)整體仍處于從高杠桿向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型陣痛期。碧桂園的案例，只能表明，具備資產(chǎn)規(guī)模和服務(wù)能力的企業(yè)更易在調(diào)整中存活并抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

二、馬云 66 億港元購(gòu)香港港島壹號(hào)中心：實(shí)際上是押注香港國(guó)際金融地位

阿里巴巴與螞蟻集團(tuán)，這次是聯(lián)合收購(gòu)香港銅鑼灣核心寫字樓！該樓價(jià)值約77億港幣！

當(dāng)下，香港作為連接內(nèi)地與國(guó)際市場(chǎng)的橋梁，在金融自由度、人才儲(chǔ)備和政策紅利方面優(yōu)勢(shì)顯著。阿里將香港從 “租賃辦公” 升級(jí)為 “自有總部”，旨在強(qiáng)化其東南亞、中東等新興市場(chǎng)的輻射能力，應(yīng)對(duì)地緣政治風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，港島壹號(hào)中心當(dāng)前成交價(jià)僅為 2017 年叫價(jià)的四分之一，阿里以 “抄底” 價(jià)格鎖定稀缺資產(chǎn)，既反映對(duì)香港樓市長(zhǎng)期價(jià)值的認(rèn)可，也體現(xiàn)對(duì)人民幣資產(chǎn)的戰(zhàn)略配置需求。

而且，因?yàn)榘⒗锕径?，該物業(yè)將承載阿里云、螞蟻數(shù)科的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，預(yù)計(jì)新增超 2000 個(gè)崗位，推動(dòng)銅鑼灣從傳統(tǒng)商圈向 “科技 + 金融” 綜合體轉(zhuǎn)型。這與香港建設(shè) “亞洲科創(chuàng)中心” 的目標(biāo)高度契合！

所以，盡管全球經(jīng)濟(jì)面臨不確定性，但頭部企業(yè)仍在通過(guò)核心資產(chǎn)收購(gòu)強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力，畢竟資源在手，天下都是巨頭的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。而香港的獨(dú)特地位使其成為資本避險(xiǎn)與全球化布局的優(yōu)選，這一趨勢(shì)可能吸引更多中資企業(yè)跟進(jìn)，推動(dòng)香港經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

三、萬(wàn)科 5.3 億補(bǔ)貨徐州、成都土地：土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性回暖的趨勢(shì)確實(shí)存在！

萬(wàn)科在成都郫都區(qū)和徐州銅山區(qū)以底價(jià)競(jìng)得三宗涉宅用地，看似低調(diào)的操作背后，也確實(shí)暗藏行業(yè)邏輯：

雖然當(dāng)下的萬(wàn)科很困難，今年年底的債務(wù)本金問(wèn)題一直猶如定時(shí)炸彈！但是，在深地鐵的支持下，萬(wàn)科 2025 年新增土儲(chǔ)中，核心城市占比超 80%，且偏好 “熟地” 和城市更新項(xiàng)目。此次成都地塊緊鄰地鐵，徐州地塊位于主城區(qū)，符合其 “城市聚焦” 戰(zhàn)略。這反映房企從 “規(guī)模擴(kuò)張” 轉(zhuǎn)向 “精準(zhǔn)投資”，規(guī)避三四線城市風(fēng)險(xiǎn)的特征。

而且，2025 年三季度，北京、上海、深圳等核心城市放寬限購(gòu)，成都、徐州等二線城市同步跟進(jìn)優(yōu)化公積金政策。萬(wàn)科此時(shí)拿地，既能享受土地價(jià)格低位紅利，又可搶占政策放松后的市場(chǎng)窗口期。

此外，萬(wàn)科 2024 年通過(guò) “由售轉(zhuǎn)租” 盤活近 1.5 萬(wàn)間房源，此次拿地可能與長(zhǎng)租公寓、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)形成協(xié)同。例如，成都地塊規(guī)劃商服用地，或用于社區(qū)商業(yè)配套，提升項(xiàng)目附加值，未來(lái)房地產(chǎn)建筑商和物業(yè)商的邊界將持續(xù)融合！

最后，從9月數(shù)據(jù)看，核心城市土地市場(chǎng)呈現(xiàn) “總量收縮、結(jié)構(gòu)分化” 特征，房企更傾向于以底價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)地塊，避免高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。這一趨勢(shì)與政策推動(dòng)的 “好房子” 建設(shè)、城市更新等方向一致！

四、這三件事綜合起來(lái)怎么看！

首先，2024 年以來(lái)，“保交樓”“三支箭” 等政策筑牢了行業(yè)底線，2025 年核心城市銷售數(shù)據(jù)企穩(wěn)（如現(xiàn)房銷售面積同比增長(zhǎng) 9.9%），房企隨之調(diào)整投資策略。這表明政策效果正逐步向市場(chǎng)端傳導(dǎo)。

而房地產(chǎn)行業(yè)的資金，也越發(fā)明顯的向頭部企業(yè)集中（TOP100 房企拿地金額同比增長(zhǎng) 36.7%），資本保大的邏輯越發(fā)明顯，同時(shí)，部分資本轉(zhuǎn)向香港等國(guó)際市場(chǎng)。這種 “國(guó)內(nèi)收縮、海外擴(kuò)張” 的雙軌策略，反映企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)與收益間尋求平衡。

而且，當(dāng)下的房企已經(jīng)有了差異化的雛形，大家的目標(biāo)其實(shí)都是指向中國(guó)經(jīng)濟(jì)從 “速度優(yōu)先” 向 “質(zhì)量?jī)?yōu)先” 的轉(zhuǎn)型。在這個(gè)過(guò)程里，房地產(chǎn)行業(yè)不再是單一的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，而是與科技、金融、城市運(yùn)營(yíng)深度融合的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)。

不過(guò)，盡管碧桂園、萬(wàn)科等頭部房企處境改善，但中小房企仍面臨流動(dòng)性壓力，需警惕區(qū)域性信用事件對(duì)市場(chǎng)信心的沖擊。

而全球貿(mào)易摩擦、地緣政治沖突，也可能影響香港作為國(guó)際樞紐的功能發(fā)揮，尤其是對(duì)阿里這種企業(yè)的全球化布局，會(huì)帶來(lái)更多的外部變量。

此外，由于高價(jià)房的興起，2025 年上海、杭州等地頻現(xiàn)高價(jià)地塊，拉升了房?jī)r(jià)，但若新房去化不及預(yù)期，依然可能導(dǎo)致房企利潤(rùn)空間壓縮，形成新的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。

不過(guò)，總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)在政策托底與市場(chǎng)出清中尋找新平衡，資本在全球化與區(qū)域化間重新配置，企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避與戰(zhàn)略布局中謀生存。

這表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)正從依賴單一行業(yè)的粗放增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向多產(chǎn)業(yè)協(xié)同、內(nèi)外雙循環(huán)并重的高質(zhì)量發(fā)展模式。

也許，對(duì)于投資者而言，在資本市場(chǎng)投資房企的機(jī)會(huì)來(lái)了！