樓市水深似海，爛尾樓、暴雷房企、腰斬房?jī)r(jià)……一不留神，半輩子積蓄直接打水漂。

內(nèi)行有一句話：“買(mǎi)邊，買(mǎi)舊，不買(mǎi)三”。短短七個(gè)字，能幫你避開(kāi)90%的坑，省下百萬(wàn)冤枉錢(qián)。這是無(wú)數(shù)買(mǎi)房人踩過(guò)坑、吃過(guò)虧后總結(jié)的干貨。

買(mǎi)邊：即買(mǎi)邊戶(hù)

買(mǎi)房選戶(hù)型時(shí)，邊戶(hù)和中間戶(hù)的爭(zhēng)議從沒(méi)斷過(guò)。所謂邊戶(hù)，就是位于樓棟兩側(cè)的戶(hù)型，而中間戶(hù)則是夾在中間。

不少人對(duì)邊戶(hù)有顧慮，說(shuō)什么保溫隔熱差、外墻容易滲水，其實(shí)這些早不是難題了，現(xiàn)在防水技術(shù)早升級(jí)了，怕熱隔熱窗簾百來(lái)塊搞定。比起這些小問(wèn)題，邊戶(hù)的好處，才是最實(shí)在的。

①采光通風(fēng)，碾壓中間戶(hù)

邊戶(hù)三面朝外，白天陽(yáng)光能從陽(yáng)臺(tái)窗戶(hù)灑滿各個(gè)角落，南北通透，有自然風(fēng)穿堂而過(guò)，夏天也不感覺(jué)到悶，徐徐微風(fēng)讓人心情舒暢。

沒(méi)有連廊、電梯井擋著，不管是從陽(yáng)臺(tái)還是窗戶(hù)往外眺望，視野開(kāi)闊，能欣賞到遠(yuǎn)處的風(fēng)景。

不像是中間戶(hù)，住著憋屈，開(kāi)窗又正對(duì)著連廊，不通風(fēng)，無(wú)隱私。

②陽(yáng)臺(tái)大，更具延展性

邊戶(hù)的陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)比中間戶(hù)面積要大，不光能滿足日常晾曬，還能打造成專(zhuān)屬休閑小天地，種花、喝茶、曬太陽(yáng)，氛圍感直接拉滿。

從邊戶(hù)陽(yáng)臺(tái)看出去是花園街道，而中間戶(hù)陽(yáng)臺(tái)看出去都是對(duì)面樓別人家里。

③安靜私密兩不誤

邊戶(hù)只有一側(cè)挨著鄰居，不像中間戶(hù)夾在中間，不用整天聽(tīng)隔壁的電視聲，孩子哭鬧聲。

加上離電梯、樓梯口遠(yuǎn)，門(mén)口很少有人經(jīng)過(guò)，既安靜又能保護(hù)隱私，住著別提多舒心了。

買(mǎi)舊：即老小區(qū)房子

買(mǎi)房“買(mǎi)舊”，很多人第一反應(yīng)就是“老破小”，確實(shí)近兩年這類(lèi)房子熱度不低，有人圖它性?xún)r(jià)比高，有人沖它的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，還有人受夠了住高層。

但這個(gè)“舊”可不是隨便選個(gè)老破小房子就行，市面上不少老破小也有很多隱藏的坑，比如停車(chē)難、環(huán)境亂、物業(yè)差等問(wèn)題，住進(jìn)去才知鬧心。

懂行的人買(mǎi)“舊”，會(huì)優(yōu)先瞄準(zhǔn)“機(jī)關(guān)單位老小區(qū)”，比起普通商業(yè)老小區(qū)，它的優(yōu)勢(shì)簡(jiǎn)直太突出了：

①鄰里相處更舒心

小區(qū)住戶(hù)基本都是原單位職工，大家素質(zhì)普遍較高，鄰里間講理好溝通，平時(shí)見(jiàn)面互相打招呼，氛圍特別融洽，小區(qū)里也安安靜靜的，住得踏實(shí)。

②生活配套超省心

這類(lèi)小區(qū)雖然面積可能不大，但規(guī)劃很合理，就連老小區(qū)最頭疼的停車(chē)問(wèn)題都能輕松解決。而且周邊配套如：醫(yī)院、學(xué)校、菜市場(chǎng)等步行就能到，還都是區(qū)域里的優(yōu)質(zhì)資源，日常過(guò)日子太方便。

③安全與物業(yè)都在線

作為單位小區(qū)，出入管理特別嚴(yán)格，外來(lái)人員很難隨便進(jìn)入，居住安全感拉滿。

物業(yè)也是單位自己管理，服務(wù)貼心還靠譜，關(guān)鍵物業(yè)費(fèi)低到幾乎可以忽略。

三不買(mǎi)：這三類(lèi)房，誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)傻X

①公寓房

千萬(wàn)別被“低總價(jià)”“小戶(hù)型”的噱頭迷惑，買(mǎi)前一定要想清楚實(shí)際居住和后期流通的問(wèn)題。

不買(mǎi)商業(yè)公寓房：

這類(lèi)公寓多是40年產(chǎn)權(quán)，主打loft等小戶(hù)型，看著精致但住起來(lái)全是槽點(diǎn)。

首先生活成本太高，水電費(fèi)都是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，比住宅貴出一大截，而且大部分沒(méi)有燃?xì)猓鲲堉荒芸侩姶艩t。

其次居住體驗(yàn)差，戶(hù)型基本是單面采光，屋里陰暗潮濕，通風(fēng)也差。一層動(dòng)輒十幾戶(hù)，早高峰等電梯能等半個(gè)多小時(shí)，趕時(shí)間上班簡(jiǎn)直急死人。

更關(guān)鍵的是，它不能落戶(hù)，有孩子的家庭沒(méi)法劃學(xué)區(qū)，以后想轉(zhuǎn)手也難，不僅接盤(pán)俠少，稅費(fèi)還比普通住宅高很多，妥妥的“買(mǎi)時(shí)容易賣(mài)時(shí)難”。

不買(mǎi)住宅公寓房：

這類(lèi)公寓雖然是70年住宅產(chǎn)權(quán)，但本質(zhì)是“先天不足”的房子，建設(shè)時(shí)在采光、層高、戶(hù)型布局等方面沒(méi)達(dá)到普通住宅的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，才被劃歸為公寓。

比如有的層高不足2.8米，住進(jìn)去會(huì)覺(jué)得壓抑，有的窗戶(hù)小到可憐，白天都得開(kāi)燈。

雖說(shuō)在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、水電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上和普通住宅沒(méi)區(qū)別，但既然存在這些硬傷才被定為公寓，后期居住舒適度和房產(chǎn)增值空間都會(huì)受影響，說(shuō)白了就是“減配版”住宅。

②期房

內(nèi)行人提醒：“期房封頂可能只是爛尾風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)始”。

業(yè)內(nèi)有潛規(guī)則，施工方通常在建設(shè)初期是要自己墊資的，只有等樓棟封頂后，開(kāi)發(fā)商才會(huì)結(jié)算工程款。封頂后后續(xù)的各個(gè)工程，每一項(xiàng)都要砸進(jìn)去大筆資金，開(kāi)發(fā)商資金鏈一斷，房子就成“空中樓閣”。

所以，最好是買(mǎi)現(xiàn)房，現(xiàn)房所見(jiàn)即所得，完全不用擔(dān)心中途爛尾或延期交房。

還有“偏遠(yuǎn)規(guī)劃新區(qū)”的樓盤(pán)，總用“未來(lái)地鐵直達(dá)”“大型商圈落地”的宏偉藍(lán)圖吸引購(gòu)房者，可現(xiàn)實(shí)是，配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度充滿變數(shù)，有的學(xué)校、醫(yī)院規(guī)劃了五六年還沒(méi)動(dòng)靜，交通更是“遠(yuǎn)在天邊”。

不要用半生積蓄去賭一個(gè)不確定的未來(lái)，就像當(dāng)年的北京燕郊，不少人高位接盤(pán)后被套牢。

③超高層

現(xiàn)如今30層以上的超高住宅潛在問(wèn)題很多，不少人擔(dān)心這類(lèi)房子未來(lái)將有淪為“貧民窋”的風(fēng)險(xiǎn)。

維護(hù)成本高：超高層小區(qū)住戶(hù)密度大，電梯、供水供電設(shè)備、消防系統(tǒng)的使用頻率遠(yuǎn)超低層住宅，老化速度更快。三五年后，電梯故障、外墻維護(hù)、水管漏水等問(wèn)題會(huì)逐漸顯現(xiàn)，每次維修都要?jiǎng)佑镁S修基金，二三十年后，房子的硬件設(shè)施就更不行了。

有安全隱患：超高層住戶(hù)一旦遭遇火災(zāi)、地震等災(zāi)害，逃生時(shí)間比低層長(zhǎng)得多，逃生通道擁堵風(fēng)險(xiǎn)也更高。高層住宅中，超半數(shù)沒(méi)配備自動(dòng)消防設(shè)施，即便配備了也未必完全達(dá)標(biāo)，居住安全有隱患。

拆遷舊改都難：超高層小區(qū)少則幾百戶(hù)、多則上千戶(hù)，未來(lái)拆遷，需要支付的安置費(fèi)用堪稱(chēng)“天文數(shù)字”，開(kāi)發(fā)商拆不起。

即便舊改，電梯更換、管網(wǎng)改造等難度和成本也大。如今住建部“限高令”已明確限制建造18層以上的建筑，所以，別當(dāng)炮灰。