近日出版的《〈中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》中刊登了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹題為《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。倪虹表示，要改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。

現(xiàn)房和預(yù)售、公攤和實(shí)際，兩者經(jīng)常綁定，地產(chǎn)剪刀差，能否刺激房?jī)r(jià)回升呢？從金融的角度看，房?jī)r(jià)的面積和定價(jià)邏輯變化，代表著債務(wù)結(jié)構(gòu)的徹底分層，以及地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向再次校準(zhǔn)！

這意味著2015-2022年高峰期買房的，房貸還在，但未來交易時(shí)的公攤折算價(jià)格邏輯恐怕要按實(shí)際面積折算，這就會(huì)導(dǎo)致歷史部分價(jià)格泡沫快速出清！而對(duì)于改善型的，在2026年后的新建樓盤，則獲得了紅利增持，價(jià)格按照實(shí)際的，如果開發(fā)商定價(jià)不轉(zhuǎn)移，那么意味著房?jī)r(jià)實(shí)際上整體性價(jià)比提高！

回顧歷史，自2022年末以來，全國已有超30個(gè)?。ㄊ校┰圏c(diǎn)現(xiàn)房銷售及出臺(tái)相關(guān)支持政策，現(xiàn)房銷售在市場(chǎng)中的占比正逐步提升。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，2024年，我國現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已達(dá)30.84%。

可以這樣說，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)增量市場(chǎng)未來的大趨勢(shì)，也是重塑房地產(chǎn)行業(yè)格局，推動(dòng)房企向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要舉措之一！

而今年5月份，全國20多個(gè)地市還發(fā)布相關(guān)加速推進(jìn)的指導(dǎo)文件，提出向現(xiàn)房銷售逐步過渡的過程里，也要逐步推進(jìn)取消公攤面積，由此引發(fā)了市場(chǎng)大規(guī)模的討論：房地產(chǎn)預(yù)售制要被終結(jié)了么？公攤面積取消會(huì)否影響房?jī)r(jià)！其對(duì)房企的壓力有多大？

但是，正如我今年一直說的，我國各行業(yè)經(jīng)濟(jì)從2026年起，都要整體進(jìn)入從規(guī)模向質(zhì)量，從高增長(zhǎng)向高利潤的轉(zhuǎn)變過程，大部分行業(yè)都會(huì)進(jìn)入CR5博弈狀態(tài)，央企和國企的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)進(jìn)一步放大，房地產(chǎn)業(yè)也不例外！

因此，每一次行業(yè)模式優(yōu)化，實(shí)際上都是對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的再次塑形，通過對(duì)下游更有利的價(jià)格刺激和傳導(dǎo)方式，刺激新興增量產(chǎn)生，在央行修復(fù)信用、釋放寬松貨幣、財(cái)政精準(zhǔn)滴灌、刺激消費(fèi)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)存量恢復(fù)消費(fèi)，新增擴(kuò)大消費(fèi)！而推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得，就是這種思路的體現(xiàn)！

接下去，我們就來簡(jiǎn)單分析下：

現(xiàn)房銷售以 “所見即所得” 為核心特征，徹底解決了預(yù)售制下的交付風(fēng)險(xiǎn)，政府再也不用下場(chǎng)買單，被動(dòng)接盤化債。購房者可直觀考察房屋質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)及周邊配套，避免 “貨不對(duì)板”“規(guī)劃變更” 等問題。此外，現(xiàn)房銷售推動(dòng) “交房即交證” 模式落地，進(jìn)一步縮短產(chǎn)權(quán)辦理周期，保障購房者合法權(quán)益。

其次，市場(chǎng)數(shù)據(jù)，也早就印證了這一趨勢(shì)：2025 年一季度，新建商品房現(xiàn)房銷售面積占比達(dá) 36%，較 2024 年全年提升 4.6 個(gè)百分點(diǎn)。在 “安全交付” 成為購房決策核心權(quán)重的背景下，現(xiàn)房產(chǎn)品的市場(chǎng)偏好持續(xù)上升，尤其在庫存高企、房企信用受損的城市，現(xiàn)房去化速度顯著快于期房。

而且，現(xiàn)房銷售也是對(duì)房企資金實(shí)力提出嚴(yán)苛考驗(yàn)，有助于市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，避免債務(wù)擠壓。預(yù)售制下，房企通常在拿地后 6-8 個(gè)月即可通過預(yù)售回籠資金，但現(xiàn)房銷售要求項(xiàng)目竣工后才能銷售，回款周期延長(zhǎng)至 2-3 年！2025 年前三季度，房企融資規(guī)模同比下降 30%，民營企業(yè)發(fā)債僅占 8.5%，融資成本高達(dá) 5.4%，資金鏈緊張局面加劇。中小房企因融資渠道有限，可能因無法承受長(zhǎng)期資金沉淀而退出市場(chǎng)，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升。

與此同時(shí)，房企運(yùn)營模式，必然將從 “速度優(yōu)先” 轉(zhuǎn)向 “品質(zhì)優(yōu)先”。為吸引購房者，房企需在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、社區(qū)配套等環(huán)節(jié)加大投入，提升產(chǎn)品力。長(zhǎng)期來看，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的房企將占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而依賴粗放開發(fā)的企業(yè)將面臨淘汰。

而且，現(xiàn)房銷售對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)的影響呈現(xiàn)顯著區(qū)域差異，在庫存高企的三四線城市，現(xiàn)房銷售可通過控制新增供應(yīng)規(guī)模，改善供需失衡狀況。但在一二線核心城市，現(xiàn)房銷售可能因開發(fā)周期延長(zhǎng)導(dǎo)致短期供應(yīng)減少，疊加土地成本高企，或推動(dòng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，有助于行業(yè)平均數(shù)據(jù)的復(fù)蘇！

當(dāng)下，香港超級(jí)豪宅市場(chǎng)的表現(xiàn)提供了參考：2025 年 7-10 月，現(xiàn)房成交金額同比大增 67.5%，核心地段項(xiàng)目單價(jià)突破 30 萬港元 / 平方米。

但是在 “房住不炒” 和“房產(chǎn)稅”全面開征的基調(diào)下，投機(jī)性需求應(yīng)該還是會(huì)受到抑制，購房者更關(guān)注房屋實(shí)際價(jià)值。優(yōu)質(zhì)地段的現(xiàn)房因稀缺性和確定性，可能形成 “品質(zhì)溢價(jià)”；而偏遠(yuǎn)區(qū)域、配套不完善的項(xiàng)目，房?jī)r(jià)上漲空間有限，畢竟人口紅利已經(jīng)進(jìn)入退坡期！

但是，市場(chǎng)因政策發(fā)生轉(zhuǎn)移，政策不可能不托底！為緩解房企資金壓力，政策端需要通過多元化融資工具和配套措施支持現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型。其中，公募 REITs 應(yīng)該會(huì)成為重要抓手：2025 年，國家發(fā)展改革委放寬 REITs 擴(kuò)募資產(chǎn)范圍，社區(qū)商業(yè)、租賃住房等領(lǐng)域項(xiàng)目加速落地，房企通過資產(chǎn)證券化盤活存量資金，用于補(bǔ)充流動(dòng)性及新項(xiàng)目開發(fā)。

此外，各地方政府，已經(jīng)在探索延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限、給予購房者契稅補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等激勵(lì)措施。金融機(jī)構(gòu)也在調(diào)整信貸策略。部分銀行推出 “現(xiàn)房開發(fā)專項(xiàng)貸款”，將貸款期限從傳統(tǒng)的 1-2 年延長(zhǎng)至 3-5 年，并給予利率優(yōu)惠。這種 “長(zhǎng)周期、低利率” 的融資模式，有助于平衡房企資金成本與回款周期的矛盾。

接著，當(dāng)下的現(xiàn)房銷售政策，還是應(yīng)該堅(jiān)持 “因城施策” 原則，避免 “一刀切”！畢竟中國人大部分財(cái)富在房子里，新老劃斷后，二手房跌價(jià)壓力還是需要盡力托舉。

因此，在供需穩(wěn)定、建議財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)的城市（如上海、合肥），優(yōu)先在優(yōu)質(zhì)板塊試點(diǎn)現(xiàn)房銷售；而在三四線城市，允許期房與現(xiàn)房并存，但嚴(yán)格規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，最好采取 “新老劃斷” 策略：已開工項(xiàng)目按原規(guī)則預(yù)售，新出讓土地項(xiàng)目一律現(xiàn)房銷售，確保市場(chǎng)平穩(wěn)過渡。

最后，隨著這個(gè)制度的確定，未來疊加房產(chǎn)稅的預(yù)期，核心城市現(xiàn)房占比將持續(xù)提升，逐步形成 “現(xiàn)房主導(dǎo)、期房為輔” 、“核心城市圈房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)替代全國平均房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)”、“存量交易活躍、租賃市場(chǎng)完善”的格局！

總而言之，房子比人多里要找存量增長(zhǎng)點(diǎn)，從而帶動(dòng)新興消費(fèi)，現(xiàn)房銷售制不是唯一，但確實(shí)適合我們！核心城市核心區(qū)域一旦預(yù)期恢復(fù)，新房?jī)r(jià)格恐將持續(xù)新高！