作者：周軍律師.

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在抵押擔(dān)保糾紛中，因“未辦理抵押登記” 引發(fā)的合同效力與責(zé)任承擔(dān)問題，是債權(quán)人與抵押人最易產(chǎn)生爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。

那么，抵押人違約未登記，抵押合同是否有效？抵押人要擔(dān)責(zé)嗎？

最高院指導(dǎo)案例168號(hào)《中信銀行股份有限公司東莞分行訴陳志華等金融借款合同糾紛案》中明確：

金融借款合同糾紛中，抵押人以房屋提供抵押擔(dān)保的，雖房屋未辦理抵押登記，但不影響抵押合同的效力。因抵押人原因致使房屋未能辦理抵押登記，抵押權(quán)未依法設(shè)立，構(gòu)成違約的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

最高院認(rèn)為，

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

本案中，中信銀行東莞分行分別與陳志華等三人簽訂的《最高額抵押合同》，約定陳志華以其位于東莞市中堂鎮(zhèn)東泊村的房屋、陳仁興以其位于東莞市中堂鎮(zhèn)的房屋、梁彩霞以其位于東莞市中堂鎮(zhèn)東泊村陳屋新村的房屋為案涉?zhèn)鶆?wù)提供擔(dān)保。上述合同內(nèi)容系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。雖然前述抵押物未辦理抵押登記，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，該事實(shí)并不影響抵押合同的效力。

依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自義務(wù)，不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)依據(jù)合同約定或法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

《最高額抵押合同》第六條“甲方聲明與保證”約定：“6.2甲方對(duì)本合同項(xiàng)下的抵押物擁有完全的、有效的、合法的所有權(quán)或處分權(quán)，需依法取得權(quán)屬證明的抵押物已依法獲發(fā)全部權(quán)屬證明文件，且抵押物不存在任何爭(zhēng)議或任何權(quán)屬瑕疵……6.4 設(shè)立本抵押不會(huì)受到任何限制或不會(huì)造成任何不合法的情形?！钡谑l“違約責(zé)任”約定：“12.1 本合同生效后，甲乙雙方均應(yīng)履行本合同約定的義務(wù)，任何一方不履行或不完全履行本合同約定的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并賠償由此給對(duì)方造成的損失。12.2 甲方在本合同第六條所作聲明與保證不真實(shí)、不準(zhǔn)確、不完整或故意使人誤解，給乙方造成損失的，應(yīng)予賠償?！备鶕?jù)上述約定，陳志華等三人應(yīng)確保案涉房產(chǎn)能夠依法辦理抵押登記，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

本案中，陳志華等三人尚未取得案涉房屋所占土地使用權(quán)證，因房地權(quán)屬不一致，案涉房屋未能辦理抵押登記，抵押權(quán)因未辦理登記而未設(shè)立，中信銀行東莞分行無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，損失客觀存在，其損失范圍相當(dāng)于在抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值范圍內(nèi)華豐盛公司未清償債務(wù)數(shù)額部分，陳志華等三人構(gòu)成違約，中信銀行東莞分行可依約直接請(qǐng)求陳志華等三人進(jìn)行賠償。

綜合考慮雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及本案具體情況，酌情認(rèn)定陳志華等三人以抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值為限，在華豐盛公司尚未清償債務(wù)的二分之一范圍內(nèi)，向中信銀行東莞分行承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

周軍律師提醒，抵押合同的效力不受登記影響，但抵押權(quán)的設(shè)立需滿足法定登記要求；抵押人違約未登記，需根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等責(zé)任。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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