這兩年，廣州民企開(kāi)發(fā)商暴雷后的城市更新項(xiàng)目，因?yàn)樯婕氨＝粯?，保民生?/p>

兜底很重要，發(fā)展兼顧民生邏輯。

一般走兩條路:

1)國(guó)企兜底，比如黃埔很多項(xiàng)目。這個(gè)不展開(kāi)了。

2)銀團(tuán)的盤活。比如，白云陳田富力，興業(yè)銀行組成銀團(tuán)，華發(fā)等國(guó)企代建。

3)破產(chǎn)重組。

這兩天，我們了解到:

南沙金洲沖尾村要盤活了，具體通過(guò)司法裁定實(shí)現(xiàn)債權(quán)債務(wù)固化和資產(chǎn)隔離，采用“預(yù)重整+信托+公益?zhèn)蹦Ｊ揭朐隽抠Y金。

目前方案已經(jīng)獲得村集體的基本同意，正在搞細(xì)則。

翻譯成人話就是：

法院主導(dǎo)對(duì)沖尾舊改進(jìn)行破產(chǎn)重整程序，把爛賬理順、把項(xiàng)目資產(chǎn)單獨(dú)拎出來(lái)，國(guó)企背書(shū)，再引進(jìn)新錢，爭(zhēng)取復(fù)工。

金洲沖尾村舊改，在2018年由升龍以12億拿下，是升龍進(jìn)軍廣州第一個(gè)舊改，也是廣州第一個(gè)通過(guò)公共資源交易平臺(tái)掛網(wǎng)招商的舊改項(xiàng)目。

金洲、沖尾村其實(shí)體量不大，改造面積大約15萬(wàn)平，而且地處南沙區(qū)府，萬(wàn)達(dá)和市民廣場(chǎng)旁邊。

所以，升龍拿下后，一度進(jìn)度是非?？斓模瑑H用8個(gè)月時(shí)間實(shí)現(xiàn)100%簽約率。

但從2020年開(kāi)始，整個(gè)舊改屢次停擺，原因有很多：村民阻撓、土地手續(xù)問(wèn)題，再到升龍暴雷導(dǎo)致臨遷費(fèi)停發(fā)。

一直到最近，傳來(lái)金洲、沖尾村舊改進(jìn)入“破產(chǎn)重組”的消息，才算看到轉(zhuǎn)機(jī)。

幾個(gè)重點(diǎn)：

1）司法重整，不是宣布舊改死刑，而是給項(xiàng)目續(xù)命，靠法律力量去除風(fēng)險(xiǎn)

2）資產(chǎn)隔離，是把舊改土地、在建工程和監(jiān)管資金從升龍的債務(wù)包里剝離，避免受影響

3）很大概率有政府力量進(jìn)場(chǎng)，比如地方城投、金控給舊改投錢

你可以理解為，在保留原來(lái)舊改模式基礎(chǔ)上，單獨(dú)為金洲、沖尾村舊改設(shè)立的安全屋。

為了加快節(jié)奏，方案還提出了“預(yù)重整”，也就是提前和主要債權(quán)人、潛在投資人談好大致方案，等成功率比較高了，再走正式重整流程。

政府力量，其實(shí)就是最好的定心丸，地方城投投錢，解決了資金來(lái)源問(wèn)題，以保交付，?；剡w為首要目標(biāo)。

說(shuō)起來(lái)，金洲沖尾村舊改也算是舊模式中的典中典了。

開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上行時(shí)大肆擴(kuò)張，中途碰上政策轉(zhuǎn)換期+市場(chǎng)下行期，最后暴雷+停工。

而金洲沖尾村舊改的轉(zhuǎn)機(jī)，也許正能為廣州那些爛在半路、又換不了新模式的存量舊改，開(kāi)辟出第三條路。

我們前幾天說(shuō)過(guò)，廣州未來(lái)3年要推進(jìn)的舊改項(xiàng)目多達(dá)1700個(gè)，其中屬于新模式的，有多少個(gè)呢？

已經(jīng)是明牌的有52個(gè)項(xiàng)目，也就是我們?cè)缜罢f(shuō)的那批。

黃埔60多條村，其中有一半轉(zhuǎn)換為新模式，剩下的一半還是舊模式。

其實(shí)，新舊模式之間，并不是你想轉(zhuǎn)就能轉(zhuǎn)，全部轉(zhuǎn)也不現(xiàn)實(shí)。

以金洲沖尾村舊改為例，升龍前期已經(jīng)投入不少成本。

早在2019年，升龍就把12.38億元復(fù)建安置資金，存入五方共管的復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶，融資區(qū)升龍臻府也建起來(lái)了，現(xiàn)在放棄沉沒(méi)成本不小。

另一方面，想進(jìn)入新模式得排隊(duì)，資金是有限的，像金洲沖尾村舊改又沒(méi)有黃埔南崗這種尖銳程度，自然就沒(méi)有入圍了。

事實(shí)上，金洲沖尾村也不是廣州第一例司法重整的舊改。

去年4月，在花都區(qū)專班推動(dòng)下，花都田美村由廣州中院推進(jìn)預(yù)重整，9月正式啟動(dòng)，10月花都城投就以共益?zhèn)顿Y人身份進(jìn)場(chǎng)，重啟經(jīng)營(yíng)建設(shè)團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目復(fù)工。

也就是半年時(shí)間，就完成了重啟，速度很快。

相比廣州來(lái)說(shuō)，隔壁深圳的經(jīng)驗(yàn)會(huì)更加豐富。

2021年深圳就有相關(guān)案例，到了這兩年案例還在增加。

比如深圳益田羅湖木頭龍舊改、勤誠(chéng)達(dá)龍崗項(xiàng)目譽(yù)府，原先是恒大的岳盟工業(yè)區(qū)舊改，都引入了深圳安居建業(yè)集團(tuán)紓困保交付。

不難看出，這些走司法重整模式的舊改，都有一些共性特征：

1）原先由暴雷民企主導(dǎo)，債務(wù)鏈條復(fù)雜

2）位置相對(duì)核心

3）前期投入成本高

4）難以轉(zhuǎn)換為新模式

通過(guò)司法重整，剝離暴雷房企復(fù)雜的債務(wù)問(wèn)題，單獨(dú)起一桌，拉上政府、法院一起背書(shū)，重啟效率還挺高。

對(duì)于陷入泥潭里的舊改，何嘗不是一種辦法呢？

從花都到南沙區(qū)，就證明司法重整這種模式正在廣州加速鋪開(kāi)，雖然現(xiàn)在還是外圍區(qū)，但農(nóng)村包圍城市也是一種戰(zhàn)略。

再看看廣州核心區(qū)舊改，有多少是因?yàn)轭愃茊?wèn)題一直停滯，比如說(shuō)和佳兆業(yè)綁定的石溪舊改，又比如番禺沙溪舊改。

不管黑貓白貓，抓到耗子的就是好貓。