發(fā)現(xiàn)沒(méi)，現(xiàn)在一說(shuō)到改善，大家伙兒的第一反應(yīng)就是大面積或者是高價(jià)格。

畢竟年初，我們（公眾號(hào)：四海為家）也在稿件中，通過(guò)總價(jià)預(yù)算給西安的剛需、改善和高端置業(yè)圈出了大概的選擇范圍，能發(fā)現(xiàn)改善和高端置業(yè)主要還是分布在單價(jià)較高且大面積房源較多的區(qū)域。此外，意向登記那會(huì)兒，政策也通過(guò)需求劃分界定了改善、剛需。

但這是真正的改善嗎？

只有高價(jià)格+大面積

才是改善？

按照面積和價(jià)格變化來(lái)看，結(jié)合今年1-5月西安的推盤(pán)數(shù)據(jù)，能發(fā)現(xiàn)140㎡±的產(chǎn)品依舊是市場(chǎng)主流。

同時(shí)從近半年的市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，140㎡及以上的房源占比量也在增加，占比超過(guò)40%。

按照各區(qū)域推盤(pán)的均價(jià)，能發(fā)現(xiàn)總價(jià)150萬(wàn)-250萬(wàn)的成交房源占比在47%，而 250-300成交房源占比在17%，排名第二。而根據(jù)2024年西安全年數(shù)據(jù)，西安200萬(wàn)-400萬(wàn)的產(chǎn)品占比已經(jīng)達(dá)到52%。

僅從數(shù)據(jù)來(lái)看，西安住宅市場(chǎng)以140㎡+和總價(jià)200萬(wàn)-300萬(wàn)的產(chǎn)品為主，改善化趨勢(shì)更明顯。

但如果這樣劃分改善，究竟還合理嗎？

就目前市場(chǎng)的變化來(lái)看，現(xiàn)階段買(mǎi)房的需求關(guān)注點(diǎn)不再是夠不夠住，而是住得好不好。這就導(dǎo)致了目前西安市場(chǎng)，即使不是大面積產(chǎn)品，也已經(jīng)開(kāi)始內(nèi)卷。

例如同樣的140㎡，有三室有四室，針對(duì)的購(gòu)房需求也不同，一家三口還是二孩家庭亦或者三口之家，同樣面積選擇都不同。

同時(shí)，在得房率不斷增加的情況下，曾經(jīng)建面100㎡左右產(chǎn)品在現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)了100㎡的實(shí)用面積，更有如花語(yǔ)博悅建面120㎡擁有約150㎡的實(shí)用空間，秦風(fēng)雅頌建面137㎡達(dá)到208㎡的實(shí)用空間。

丨秦風(fēng)雅頌建面約137㎡戶(hù)型圖

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，這種用更低總價(jià)獲得實(shí)際居住體驗(yàn)感更好的產(chǎn)品，自然是吸引了更多目光關(guān)注，同時(shí)也有更多購(gòu)房者樂(lè)意為之買(mǎi)單。

這樣的市場(chǎng)變化下，通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比和實(shí)際市場(chǎng)的變化，能發(fā)現(xiàn)面積和總價(jià)的改善化趨勢(shì)，讓改善概念雖存在但界定變得模糊。

品質(zhì)、功能等“軟性”因素，影響著不同需求的置業(yè)判斷，尤其在目前的產(chǎn)品升級(jí)過(guò)程中，無(wú)論是大面積高總價(jià)還是小面積正?？們r(jià)，不同需求下的住宅產(chǎn)品也有了各自領(lǐng)域的“改善”變化。

改善“改”在哪里

這三點(diǎn)要關(guān)注

當(dāng)面積和總價(jià)不再是改善的界定值，那么現(xiàn)階段改善到底“改”在哪兒？

通過(guò)最近一段時(shí)間對(duì)西安市場(chǎng)上樓盤(pán)產(chǎn)品的迭代創(chuàng)新觀察，我們（公眾號(hào)：四海為家）發(fā)現(xiàn)有三點(diǎn)值得關(guān)注。

其一，空間尺寸上的變化。

如何在有限空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)更優(yōu)的功能？如何確保更多空間的采光等等？針對(duì)這些，現(xiàn)階段更多戶(hù)型的創(chuàng)新過(guò)程中，也通過(guò)尺寸變化展現(xiàn)出來(lái)。

例如保利的全景艙設(shè)計(jì)，將采光和尺度感直接拉滿(mǎn)。保利云谷和著建面約143㎡戶(hù)型，在全景艙基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)雙露臺(tái)設(shè)計(jì)，約14.5米南向長(zhǎng)面寬以及雙露臺(tái)讓實(shí)用性u(píng)pup。

丨保利云谷和著建面約143㎡戶(hù)型圖

保利天瑞建面約139㎡的戶(hù)型，5.5米*8.35米的大尺寸也是讓有限空間的功能更大化。

丨保利天瑞建面約139㎡戶(hù)型圖

再例如最近市場(chǎng)都熱議度較高的花語(yǔ)博悅，建面約120㎡的戶(hù)型，約14.3米南向開(kāi)間面，保證了更多空間的采光，搭配近8米的客廳進(jìn)深，實(shí)現(xiàn)更大面積的空間功能。

丨花語(yǔ)博悅建面約120㎡戶(hù)型圖

除了平面的開(kāi)間尺寸外，四開(kāi)四罄的招商西安璽，早在住宅新規(guī)之前，就用3.3米的層高進(jìn)行空間尺寸的縱向改善，讓舒適度拉滿(mǎn)。

其二，空間實(shí)用性的變化。

尺寸上的進(jìn)階之外，這幾年X空間的興起也是打破了常規(guī)家庭的固定場(chǎng)景，讓靈活多變的空間成為更多房企設(shè)計(jì)的選擇。

目前來(lái)看，西安諸多在售、待售項(xiàng)目都在自己的戶(hù)型設(shè)計(jì)中或多或少的規(guī)劃X空間，而除此之外，也有更多空間實(shí)用性的規(guī)劃設(shè)計(jì)出現(xiàn)。

例如，花語(yǔ)博悅建面約139㎡的「逗號(hào)空間」。不僅可以直接改成次臥+空間套房，也可以專(zhuān)門(mén)做一個(gè)入戶(hù)儲(chǔ)藏空間，針對(duì)不同家庭需求實(shí)現(xiàn)百變效果。

丨花語(yǔ)博悅建面約139㎡戶(hù)型圖

又例如，高新璞悅建面約143㎡的三衛(wèi)設(shè)計(jì)。對(duì)同長(zhǎng)輩一起生活的家庭，可以實(shí)現(xiàn)雙套房，給家人提供更私密的空間，同時(shí)也是空間實(shí)用性和品質(zhì)的提升。

丨建面約143㎡方廳戶(hù)型圖

其三，生活體驗(yàn)感上的創(chuàng)新升級(jí)。

空間尺寸和實(shí)用性之外，生活體驗(yàn)感的升級(jí)是戶(hù)型+社區(qū)共同打造的。當(dāng)然針對(duì)生活體驗(yàn)感上的創(chuàng)新升級(jí)，最近幾個(gè)大熱項(xiàng)目就是很好的例子。

金茂璞逸東方和曲江金茂府，針對(duì)生活場(chǎng)景的服務(wù)升級(jí)，相信已經(jīng)去看過(guò)或是金茂業(yè)主們，都不必多說(shuō)。當(dāng)然兩個(gè)項(xiàng)目除了科技升級(jí)，將科技系統(tǒng)運(yùn)用到會(huì)所之外，這里想重點(diǎn)說(shuō)一下金茂璞逸東方的景觀園林。

丨金茂璞逸東方景觀實(shí)景圖

通常很多人覺(jué)得景觀園林，無(wú)非是花花草草，但金茂璞系給到的景觀園林體驗(yàn)確實(shí)是升級(jí)了。目前在璞逸東方呈現(xiàn)出的“小秦嶺”景觀，確實(shí)是走進(jìn)就有不同的體驗(yàn)。

金茂之外，招商西安璽、招商攬閱書(shū)華、招商梧桐書(shū)院和龍湖江宸府等項(xiàng)目都使用的主臥270°轉(zhuǎn)角飄窗，直接讓生活體驗(yàn)從清晨睜眼看到窗外美景的那一刻開(kāi)始。

丨招商西安璽建面約226㎡戶(hù)型圖

園林景觀會(huì)所的升級(jí)、室內(nèi)的舒適體驗(yàn)升級(jí)等，或許不如空間尺寸這么直觀，需要真正去感受。

但整體來(lái)看，相較于用總價(jià)和面積判斷改善，對(duì)于功能需求的精細(xì)化捕捉、對(duì)于未來(lái)生活的前置化呈現(xiàn)等，才是目前不同需求下關(guān)注的真正改善。

一定程度來(lái)講，無(wú)論是剛性需求購(gòu)房還是置換需求購(gòu)房等，都是在原本的生活基礎(chǔ)上尋找改善的細(xì)節(jié)，或是面積或是生活方式。

因此，對(duì)于當(dāng)下的購(gòu)房者來(lái)講，千萬(wàn)別被面積或價(jià)格這類(lèi)的「表面」改善迷惑。那么你心中對(duì)于住宅的“改善”需求，是什么呢？文末留言，一起聊聊吧~