辛總的不安來(lái)自他老婆的侄女聽(tīng)了我的法律公開(kāi)課。那晚，在大學(xué)的《企業(yè)法律顧問(wèn)實(shí)務(wù)》課堂上，我向?qū)W生們講述了現(xiàn)實(shí)中企業(yè)工業(yè)用地及地上建筑物交易過(guò)程中存在的諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。

比如：一地多賣(mài)。同樣一塊土地，原所有者可能因各種原因在未辦理過(guò)戶(hù)的情況下二次轉(zhuǎn)賣(mài)。第三方購(gòu)買(mǎi)后，還可能在土地上設(shè)置抵押、擔(dān)?；蜃赓U給第四方?，F(xiàn)實(shí)中遇到這種一地多賣(mài)的情況，一旦通過(guò)訴訟的方式解決，參與者就像被卷入絞肉機(jī)，資金和精力都將在連環(huán)官司中消磨殆盡，這是一道難解的法治題。

又比如：多重租賃關(guān)系的土地交易。有些土地收購(gòu)者在收購(gòu)合同簽訂前，出于謹(jǐn)慎起見(jiàn)，會(huì)先委托律師對(duì)土地的權(quán)屬、抵押、擔(dān)保、司法訴訟等情況進(jìn)行盡職調(diào)查，以判斷土地收購(gòu)中是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

但現(xiàn)實(shí)法律實(shí)踐中，實(shí)際情況是：土地的隱性擔(dān)保及土地相關(guān)的或有負(fù)債，根本無(wú)法通過(guò)律師的盡職調(diào)查被發(fā)現(xiàn)或披露出來(lái)。

畢竟，當(dāng)土地售賣(mài)者走到 “賣(mài)地” 這一步時(shí)，往往意味著企業(yè)面臨著嚴(yán)重的財(cái)務(wù)困境，流動(dòng)資金極度緊張。企業(yè)投資人的個(gè)人負(fù)債、家庭負(fù)債，乃至關(guān)聯(lián)企業(yè)的負(fù)債，表面上看似與土地交易毫無(wú)關(guān)聯(lián)，但事實(shí)上，當(dāng)購(gòu)買(mǎi)者支付土地購(gòu)買(mǎi)款后，這塊土地背后隱藏著未被提起訴訟的隱性擔(dān)保，或是拖欠員工工資、國(guó)家稅款等問(wèn)題，而其中最可怕的是存在土地權(quán)證所有者刻意隱瞞的租賃關(guān)系。

我在課程中講述了一個(gè)案例：甲方將土地出售給乙方，乙方與甲方簽訂土地交易合同后，隨即將土地租賃給一家物流公司丙，這家物流公司丙又將土地及地上建筑物分別租賃給30多家運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)戶(hù)，并且一次性收了五年的租金。后來(lái)，乙方在支付土地收購(gòu)余款時(shí)與甲方產(chǎn)生爭(zhēng)議，甲方提出解除土地買(mǎi)賣(mài)合同，法院支持了甲方的訴訟請(qǐng)求，判決解除合同，并要求乙方返還已收取的合同交易款。乙方依照法院判決履行義務(wù)后，場(chǎng)地上的三十多家物流經(jīng)營(yíng)的運(yùn)輸隊(duì)卻拒絕搬走，因?yàn)樗麄冎Ц读宋迥甑淖饨?，并紛紛向法院起訴，要求確認(rèn)租賃合同合法有效。這場(chǎng)官司瞬間陷入混亂，根據(jù)民事審判中“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，租賃合同關(guān)系并不會(huì)因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)合同的終止而解除。甲方雖從法律文書(shū)上收回了土地，但實(shí)際上卻喪失了五年的土地使用權(quán)，雖然甲方有權(quán)向乙方主張追回這五年的租金收入，但在本案中，實(shí)際收取租金的丙卷錢(qián)跑路了，乙方也是受害者，乙方即使通過(guò)訴訟丙方缺席判決贏得訴訟，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)收回被卷走的租金，30家物流經(jīng)營(yíng)戶(hù)作為不知情的善意第三人已實(shí)際支付了租金，其承租關(guān)系依法受法律保護(hù)，對(duì)于甲方來(lái)說(shuō)，土地的權(quán)屬是收回了，但土地及地上建筑物的租賃權(quán)及處置權(quán)、收益權(quán)均處于受限狀態(tài)，難以正常行使。

當(dāng)時(shí)在大學(xué)，我一個(gè)晚上共講了三節(jié)課，期間我詳細(xì)講述了企業(yè)并購(gòu)重組中的十個(gè)風(fēng)險(xiǎn)案例。辛總妻子的侄女聽(tīng)得入神了，還拿到了我的書(shū)。當(dāng)她回到家后，剛好碰到辛總前來(lái)串門(mén)，她便興致勃勃地將晚上老師講的案例都復(fù)述了一遍。
正巧的是，辛總當(dāng)下正處于一場(chǎng)大宗土地交易之中。經(jīng)幾個(gè)朋友介紹，他看中了一塊地，并且基于對(duì)朋友的信任，不僅當(dāng)場(chǎng)支付了30萬(wàn)定金，還在十五日前支付了第一期資金200萬(wàn)，而在三天后，將支付第二筆款項(xiàng)300萬(wàn)。辛總妻子的侄女生動(dòng)的講述，讓辛總回家后徹夜未眠，回想起這筆大宗土地交易的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程實(shí)在太順，并且太巧合。

事情的經(jīng)過(guò)是這樣的：辛總公司的土地拆遷，剛好手里有一筆閑錢(qián)。幾個(gè)朋友相約到余杭喝酒，喝酒時(shí)遇到余杭本地的一個(gè)朋友，這位朋友也是開(kāi)工廠的，而且跟辛總的另外幾個(gè)朋友都很熟，酒過(guò)三巡，大家聊起開(kāi)工廠的事。辛總的朋友順勢(shì)介紹起這位本地的朋友在當(dāng)?shù)亻_(kāi)的工廠，稱(chēng)其效益很好，公司業(yè)務(wù)規(guī)模正在不斷擴(kuò)大。這位本地的朋友也借此機(jī)會(huì)，眉飛色舞地談起自己的擴(kuò)張計(jì)劃：“我打算把公司總部搬到江蘇，在江蘇已經(jīng)談下來(lái)500畝地，合同簽好了，土地出讓金也付完了，現(xiàn)在正在建廠，建成投產(chǎn)后公司的經(jīng)營(yíng)規(guī)模將達(dá)到20億?！?/p>

隨后幾個(gè)朋友就聊到余杭當(dāng)?shù)毓S那20畝土地的規(guī)劃與打算。

本地朋友透露：“我計(jì)劃將這20畝土地賣(mài)掉，但在本地的業(yè)務(wù)不中斷，我可以向購(gòu)買(mǎi)我土地廠房的人反租一半的車(chē)間，每月租金20萬(wàn)，把這塊土地的一半作為總部的加工基地保留下來(lái)?！睅讉€(gè)朋友一邊喝酒，一邊盤(pán)算著這塊土地和廠房的價(jià)值和回報(bào)。聊著聊著，話題又轉(zhuǎn)到辛總工廠的土地拆遷，然后就聊到辛總?cè)绻堰@塊土地買(mǎi)下來(lái)，作為投資的話，每月保底租金20萬(wàn)元，一年就有240萬(wàn)的保底凈收益，另外一半廠房也可以讓辛總把工廠遷過(guò)來(lái)，朋友們還聊起了當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)關(guān)系，都覺(jué)得這是千載難逢的好機(jī)會(huì)，紛紛感嘆：“這真是前世修來(lái)的緣分”“這么機(jī)緣巧合遇到了本地這么好的老板”。大家一拍即合，辛總當(dāng)場(chǎng)決定拿下這塊地，通過(guò)手機(jī)轉(zhuǎn)賬支付了30萬(wàn)作為定金，另外兩個(gè)朋友也決定各入股五分之一，辛總作為大股東，持有五分之三的股份。

第二天，辛總回家跟妻子說(shuō)起收購(gòu)余杭土地的事，當(dāng)即被她罵了個(gè)“狗血淋頭”。在支付第一期款項(xiàng)的期限里，夫妻倆為此爭(zhēng)吵不斷，但因?yàn)?0萬(wàn)定金已經(jīng)付出去了，另外兩個(gè)朋友承擔(dān)的資金份額也打到辛總卡里了，辛總好說(shuō)歹說(shuō)，才說(shuō)服妻子支付了第一期款項(xiàng)。可當(dāng)下，第二期款項(xiàng)支付在即，老婆侄女講述的那些觸目驚心的土地交易風(fēng)險(xiǎn)案例，卻如同重錘，句句敲中辛總懸著的心門(mén)。

辛總妻子也一同聽(tīng)了這些案例，剛聽(tīng)完第一個(gè)，臉色就變得煞白，聽(tīng)完所有案例后，她全程沉默不語(yǔ)，回到家更是沒(méi)洗漱就草草睡了。辛總在夜里聽(tīng)著老婆的呼吸聲，知道她也同樣徹夜未眠。

之后，辛總通過(guò)愛(ài)人的侄女找到我，坦言：“我妻子的侄女聽(tīng)了您講的故事，轉(zhuǎn)達(dá)給我們了，我們夫妻倆整夜都沒(méi)睡著?！比缓?，辛總妻子向我詳細(xì)講述了辛總這次土地收購(gòu)的來(lái)龍去脈。

我說(shuō)：“目前我無(wú)法判斷辛總收購(gòu)的這塊土地是否存在法律風(fēng)險(xiǎn)，但根據(jù)你們描述的細(xì)節(jié)，這些情節(jié)有點(diǎn)像網(wǎng)上普法反詐教育故事中的‘殺豬盤(pán)’?！?/p>

他們齊聲問(wèn)：“什么是殺豬盤(pán)？”

我解釋道：“就是認(rèn)識(shí)的那個(gè)圈子里只有一頭豬，其余的都是殺豬的人?！?/p>

辛總老婆當(dāng)場(chǎng)就哭了。

辛總還試圖辯解：“這不太可能，我那幾個(gè)朋友關(guān)系都很好?！?/p>

我提醒他：“那您不妨調(diào)查一下，您那幾個(gè)朋友跟這個(gè)余杭的朋友之間有沒(méi)有利益關(guān)系?！?/p>

辛總回憶道：“我以前聽(tīng)他們說(shuō)起過(guò)，這個(gè)余杭的老板好像欠他們貨款，但這個(gè)老板實(shí)力雄厚，應(yīng)該沒(méi)關(guān)系的?！闭f(shuō)完，他陷入了沉默。

隨后，他們表示：“我們先回去商量下?！?/p>

三個(gè)小時(shí)之后，已是夜晚九點(diǎn)，辛總妻子打來(lái)電話：“無(wú)論如何，我們都得過(guò)來(lái)找您談一下。”

見(jiàn)面后，他們當(dāng)即與我簽訂合同，支付了律師代理費(fèi)，臨走時(shí)還說(shuō)道：“看在我侄女是您學(xué)生的份上，無(wú)論如何要救救我們?！?/p>

第二天，我們帶著相關(guān)證件和團(tuán)隊(duì)成員趕到余杭展開(kāi)調(diào)查。結(jié)果不出所料：余杭老板土地上存在三家銀行的抵押，且銀行貸款均已逾期，其中兩家銀行起訴后又撤訴；此外，該公司還因拖欠一家供應(yīng)商18萬(wàn)的貨款被起訴，因未履行判決，法院已對(duì)法定代表人采取了限高限消的司法措施。

當(dāng)我們把調(diào)查結(jié)果告知辛總后，他竟說(shuō)：“那還好，只欠18萬(wàn)被起訴，沒(méi)有大額的訴訟。”
他的妻子在我說(shuō)話前吼出來(lái)了：“你眼瞎啊，連18萬(wàn)都付不出來(lái)，說(shuō)明他負(fù)債肯定過(guò)千萬(wàn)了，哪個(gè)老板會(huì)只因?yàn)榍穾装偃f(wàn)就周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，你怎么這么傻！”

我們總結(jié)陳詞：“總之，我們調(diào)取的這份欠款18萬(wàn)未履行的訴訟證據(jù)至關(guān)重要，它足以證明對(duì)方在跟你簽訂合同時(shí)已處于信用不良狀態(tài)，我們可以行使‘不安抗辯權(quán)’，向法院提起解除合同的訴訟，并主張對(duì)方返回已收取的款項(xiàng)，同時(shí)雙倍返還定金?！?/p>

辛總臨走時(shí)，問(wèn)：“那明天要支付第二期款項(xiàng)的期限到了，我們應(yīng)該不用付了哈?！?/p>

辛總被他的妻子連掐帶捏地拖了出去，我聽(tīng)見(jiàn)她在外面罵：“天吶，我怎么嫁了你這么蠢的一頭豬?！?《證據(jù)終結(jié)者》系知名律師張民元先生原創(chuàng)作品，律界之聲官網(wǎng)正以章節(jié)體形式持續(xù)連載中，敬請(qǐng)關(guān)注!）

作者簡(jiǎn)介：張民元，男，一級(jí)律師。民革浙江省委會(huì)社法委委員，北京盈科(寧波)律師事務(wù)所管委會(huì)主任。