圖源丨文軒圖庫(kù)

2025年6月20日，國(guó)貿(mào)殺出重圍，將目前成都起拍價(jià)最高地塊收入囊中。

國(guó)貿(mào)拿下這塊地，雖屬“意料之外”但又在情理之中。

意料之外在于，相比較于一并參與本次競(jìng)拍的：招商、保利、金茂、華發(fā)及錦江統(tǒng)建等，國(guó)貿(mào)進(jìn)入成都市場(chǎng)的時(shí)間相對(duì)較晚，2021年首進(jìn)成都，相較于參拍的其余房企，國(guó)貿(mào)的面孔尚“新”。

情理之中在于，自進(jìn)入成都市場(chǎng)以來(lái)，國(guó)貿(mào)在土拍拿地上，很少缺席，拓展項(xiàng)目的速度和進(jìn)度都屬于行業(yè)前列。截至2025年，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在成都已落地多個(gè)項(xiàng)目，覆蓋青羊區(qū)、成華區(qū)、錦江區(qū)等核心區(qū)域，部分項(xiàng)目提前交付。

單獨(dú)拿地、收購(gòu)項(xiàng)目、與地方國(guó)企合作，國(guó)貿(mào)一直向外釋放深耕成都的準(zhǔn)確信號(hào)，這次有溢價(jià)75.70%，總價(jià)約23.26億元奪得茶廠地塊。

值得一提的是，6月20日，武侯區(qū)機(jī)投橋街道半邊街社區(qū)54.6284畝地塊，國(guó)貿(mào)也有參與。

新希望D102號(hào)樓視角

嘉佰道樣板間視角

首先從地塊屬性看，茶廠地塊位凈用地面積約為25695.87㎡（合38.54 畝）容積率 2.55，其建筑密度不得超過(guò)25%，建筑高度不得超過(guò)80米。

對(duì)于寸土寸金的成都二環(huán)，又位于東大街繁華城際區(qū)域，2.55的容積率算是主城核心地塊的標(biāo)配。 2019年7月，華發(fā)股份與錦江統(tǒng)建以19800元/㎡的價(jià)格競(jìng)得成都東大街地塊，該地塊的容積率也為2.5 。

錦江首府的建筑密度≤20%，而茶廠地塊建筑密度不得超過(guò)25%。

一位不愿具名的京派房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)文軒財(cái)經(jīng)表示，限高80米后續(xù)樓棟排布考手藝，至于后續(xù)市場(chǎng)要看時(shí)機(jī)，大面積做頂豪肯定是必定的答案，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，頂豪客群對(duì)產(chǎn)品的敏銳度很高。同時(shí)今年成都市場(chǎng)的幾個(gè)地王都還沒(méi)有入市，后續(xù)也會(huì)有關(guān)注度和客群的分流。

從區(qū)域看，來(lái)自《錦江區(qū)城市更新項(xiàng)目介紹》，東大街兩側(cè)，耿家巷&一心橋城市有機(jī)更新項(xiàng)目已作為區(qū)域重點(diǎn)更新片區(qū)正在實(shí)施。根據(jù)錦江區(qū)規(guī)劃，該地塊屬于城市更新片區(qū)，于2025年4月完成調(diào)規(guī)，未來(lái)將打造牛王廟TOD項(xiàng)目，進(jìn)行城市功能升級(jí)和界面煥新。區(qū)域更新對(duì)國(guó)貿(mào)項(xiàng)目后續(xù)的呈現(xiàn)利好。

當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，不拿地很難維繼，而拿地何嘗又不是一個(gè)巨大的“挑戰(zhàn)”。

最終產(chǎn)品要如何呈現(xiàn)，這個(gè)對(duì)國(guó)貿(mào)而言頗具“意義”的盤要如何操？

國(guó)貿(mào)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，本項(xiàng)目將打造一個(gè)全新的具有突破性的產(chǎn)品，至于具體入市時(shí)間未透露。

同樣參與本次土拍的一家央企對(duì)文軒財(cái)經(jīng)表示，地塊自然是不錯(cuò)，作為錦江區(qū)的核心，還是有機(jī)會(huì)，是否選擇高低配，樓間距和戶型排布對(duì)視等問(wèn)題需要合理方案，只是房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境給到一定壓力，結(jié)合近期地價(jià)預(yù)期，比前期降低了一些，所以后期就看實(shí)際操盤水平了。

“地塊打造難度雖不大，但最終還要看產(chǎn)品的實(shí)際呈現(xiàn)，售價(jià)和入市市場(chǎng)時(shí)機(jī)很重要?！痹谕瑓^(qū)域打造高端項(xiàng)目的一位營(yíng)銷人對(duì)文軒財(cái)經(jīng)說(shuō)。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)則認(rèn)為，3.5萬(wàn)的樓板價(jià)，2.55容積率，限制了低密產(chǎn)品的打造，會(huì)有一定壓力，但是也有很多機(jī)會(huì)。從市場(chǎng)來(lái)看，核心城市目前成交的主力都是中高端改善項(xiàng)目，成都也是如此；周邊優(yōu)質(zhì)二手房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，因此，這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)打造成6萬(wàn)+的水平；目前國(guó)家倡導(dǎo)好房子，建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步寬松，包括層高、智能化、綠色低碳等，這也為品質(zhì)提升，高成本打造提供了空間，這也是項(xiàng)目的打造機(jī)會(huì)點(diǎn)。

所以對(duì)于國(guó)貿(mào)成都茶廠地塊，后續(xù)最大的不確定性反而來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向和預(yù)期，當(dāng)前嘉佰道二期在售；今年2月，新希望8.53億元拿下九眼橋?yàn)I江地塊大概率也將在明年上半年入市。

不論是來(lái)自競(jìng)品產(chǎn)品的市場(chǎng)擠壓，還是外部不可控的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，國(guó)貿(mào)成都茶廠地塊要做出亮點(diǎn)很“考手藝”。

最后，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)告訴文軒財(cái)經(jīng)，從成都今年土地市場(chǎng)不斷被刷新來(lái)看，這一系列動(dòng)態(tài)充分說(shuō)明成都土地市場(chǎng)的市場(chǎng)認(rèn)可度非常高，地價(jià)的穩(wěn)升將吸引更多優(yōu)質(zhì)資源向成都聚集，也有助于加快成都作為國(guó)家中心城市的地位夯實(shí)，期待成都城市的后續(xù)更好發(fā)展。