住宅建設(shè)領(lǐng)域正迎來重要變革。全國多地陸續(xù)出臺針對"偷面積"現(xiàn)象的整治文件，這些措施將深刻影響房地產(chǎn)市場格局。各地政策主要聚焦規(guī)范飄窗設(shè)計，僅允許廚衛(wèi)采用內(nèi)凹式飄窗?？蛷d、臥室通過"假飄窗"違規(guī)增加面積的做法被明確禁止。所有結(jié)構(gòu)柱將納入面積核算范圍，40米以上樓層花池功能受到限定。建筑內(nèi)部天井尺寸實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，避免開發(fā)商為增加戶型數(shù)量而壓縮天井尺寸。

成都地區(qū)的具體要求顯示，"板率"增加值不得超過1.5%。開發(fā)商違規(guī)改造設(shè)備平臺導(dǎo)致板率超標(biāo)將無法通過驗收。層高誤差值被限制在0.15米以內(nèi)，防止通過加高夾層、隔板等方式變相擴容。這些整治措施旨在將起跑線拉平，引導(dǎo)房企開展良性競爭。

政策調(diào)整背景與市場反應(yīng)

去年以來，部分城市為吸引房企投資，在土地出讓條件中鼓勵提高套內(nèi)半開敞空間比例。這些地塊的贈送面積可達(dá)50%左右，實現(xiàn)了超高實用率。購房者對此表現(xiàn)出強烈青睞，但規(guī)劃實施過程中出現(xiàn)不合規(guī)現(xiàn)象。違規(guī)使用公共空間的情況時有發(fā)生，通過違建方式實現(xiàn)超高實用率的做法也屢見不鮮。

多座城市出現(xiàn)一批高實用率新樓盤，引領(lǐng)了市場風(fēng)向。成都市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的技術(shù)規(guī)定中，每套住宅飄窗、陽臺以及非公共活動空間的水平投影面積，不大于該套住宅套型建筑面積的20%。此前這類空間的水平投影面積占比要求為不超過15%。

廣州在2023年年底出臺建筑工程容積率計算辦法。住宅套內(nèi)半開敞空間半計容比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%。允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺，不限制其進(jìn)深。這些規(guī)定指引下，成都、廣州等城市開始上架能夠打造高實用率住宅的地塊。

成都萬科·都會甲第項目主推建筑面積86至121平方米的改善型產(chǎn)品，最高得房率達(dá)到113%。成都越秀閱金沙項目的得房率高達(dá)120%。廣州新規(guī)住宅在今年陸續(xù)面世，招商蛇口以底價10.18億元拿下南沙橫瀝島地塊。這是南沙首個出讓的"超新規(guī)"住宅用地，項目所有戶型實用率均超120%，部分戶型實用率超140%。

行業(yè)發(fā)展趨勢與規(guī)范化要求

新規(guī)樓盤的面世是市場轉(zhuǎn)向下的階段性產(chǎn)物。購房者對好房子的需求帶動了規(guī)劃改變，通過增大實用率提高房企投資積極性，有利于穩(wěn)住市場。各地優(yōu)化容積率計算方式，可以提高住宅實用率。在同樣地價前提下，這類項目顯然更有優(yōu)勢，更受房企青睞。既能穩(wěn)定地價，又能讓購房者享受更高實用率，對新規(guī)樓盤形成共贏局面。

從長遠(yuǎn)角度看，這些項目可能存在違規(guī)"偷面積"現(xiàn)象，引發(fā)連鎖反應(yīng)。市場普遍認(rèn)為，房企對好房子的追求應(yīng)該是產(chǎn)品設(shè)計、規(guī)劃和服務(wù)等全鏈條變革。不應(yīng)僅僅通過"高實用率"獲得市場認(rèn)可，在市場企穩(wěn)前提下，適時優(yōu)化這一政策回應(yīng)了市場呼吁。

優(yōu)化高實用率政策的本質(zhì)，是通過引導(dǎo)市場回歸理性，倒逼行業(yè)回歸產(chǎn)品力競爭軌道。這將推動交易透明化，利于市場健康化發(fā)展。過去一年很多新盤都以高實用率作為賣點，實測下來與宣傳的得房率存在差距。政策優(yōu)化后，購房者對樓盤的關(guān)注不會僅僅在得房率上，而是綜合各方面多種因素考量，讓整個交易過程更加透明清晰。

通過建筑規(guī)范約束，未來"超高實用率"住宅用地將不再多見。房企能夠潛心研究好產(chǎn)品、好服務(wù)，而非僅在實用率上做文章，有助于行業(yè)實現(xiàn)良性循環(huán)。從政策引導(dǎo)到市場實踐，"好房子"建設(shè)需要房企以匠心打磨品質(zhì)。在合規(guī)框架內(nèi)通過設(shè)計創(chuàng)新提升居住體驗，依賴監(jiān)管體系持續(xù)完善。隨著政策支持持續(xù)深化、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化、監(jiān)管力度強化，"好房子"建設(shè)將推動房地產(chǎn)行業(yè)邁向"質(zhì)量優(yōu)先"新階段。

本文源自：金融界

作者：觀察君