優(yōu)秀者正在不斷拉開(kāi)與后來(lái)者的差距。這是今年地產(chǎn)財(cái)報(bào)季最直觀的感知。

8月25日，行業(yè)龍頭保利發(fā)展發(fā)布了2025年半年度報(bào)告。

這家從2022年開(kāi)始持續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)的龍頭房企，用一組穩(wěn)健向上的數(shù)據(jù)宣告：

優(yōu)秀的企業(yè)，有能力持續(xù)優(yōu)秀。

簽約金額1452億，持續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一，且領(lǐng)先第二名230億；

實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1169億元，歸母凈利潤(rùn)27.11億元；

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入160億，實(shí)現(xiàn)同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；

在手現(xiàn)金接近1400億，還有已售待回籠資金近600億；

新增項(xiàng)目總地價(jià)約509億，穩(wěn)居行業(yè)第一，新增貨值與權(quán)益拿地金額第一。

整體來(lái)看，這份成績(jī)單既在意料之中，又在意料之外。

意料之中的是保利的規(guī)模依舊是行業(yè)第一。

從2023年登頂至今，保利穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)TOP1的位置。即便行業(yè)這幾年規(guī)模持續(xù)探底，保利還是穩(wěn)住了自己的身形。

意料之外的是，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來(lái)的保利發(fā)展，不僅穩(wěn)住了，還在加速領(lǐng)先。

當(dāng)行業(yè)仍困在保銷(xiāo)售，?，F(xiàn)金，化債務(wù)的泥潭里打轉(zhuǎn)，保利發(fā)展已經(jīng)全面突圍，并加速向“不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)”三大業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)的新格局邁進(jìn)。

01

穩(wěn)中有進(jìn)，不是一句口號(hào)

如今的房企財(cái)報(bào)，暴雷的理由千篇一律，能持續(xù)領(lǐng)跑的卻是萬(wàn)里挑一。

細(xì)看保利發(fā)展的中期報(bào)告，幾乎每一項(xiàng)核心數(shù)據(jù)都在印證它的“穩(wěn)中有進(jìn)”。

1、規(guī)模持續(xù)領(lǐng)跑，領(lǐng)先對(duì)手不止百億

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年保利發(fā)展的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均維持在行業(yè)第一規(guī)模。

具體來(lái)看，上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額1451.71億元，實(shí)現(xiàn)簽約面積713.54萬(wàn)平方米。

這樣的成績(jī)得來(lái)不易。

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-6月，新建商品房銷(xiāo)售面積45851萬(wàn)平方米，同比下降3.5%；新建商品房銷(xiāo)售額44241億元，同比下降5.5%。

這意味著，保利上半年能夠維持行業(yè)第一，并保持領(lǐng)先身位，離不開(kāi)保利對(duì)市場(chǎng)和推貨節(jié)奏的精準(zhǔn)把控。

保利通過(guò)在一季度把握市場(chǎng)窗口，優(yōu)化產(chǎn)品、提升展示，取得630億元的良好開(kāi)局。

在二季度市場(chǎng)下行時(shí)，保利發(fā)展也迅速應(yīng)對(duì)，用好房票安置等政策，穩(wěn)住市場(chǎng)份額，二季度實(shí)現(xiàn)了超800億的銷(xiāo)售額。

2、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流同比回正，在手現(xiàn)金規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先

2025年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈流入160.17億元，上年同期為凈流出171.48億元，現(xiàn)金流狀況得到顯著改善。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，保利期末貨幣資金余額1386億，另有593億已售待回籠資金。

這樣充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備，離不開(kāi)保利在銷(xiāo)售回籠，釋放占?jí)嘿Y金等方面的強(qiáng)大的資金管理能力。

今年上半年，保利銷(xiāo)售回籠1448億，綜合回籠率100%，這個(gè)指標(biāo)已經(jīng)相當(dāng)優(yōu)秀。

除此之外，保利還通過(guò)推動(dòng)存量項(xiàng)目收儲(chǔ)、政府回購(gòu)款返還等方式釋放占?jí)嘿Y金122億；借助預(yù)售監(jiān)管資金盤(pán)活、加快退稅等手段增加可動(dòng)用資金107億。

實(shí)際上，保利的在手現(xiàn)金規(guī)模已經(jīng)保持多年的行業(yè)第一，行業(yè)里沒(méi)人能比保利更有錢(qián)了。

3、不斷增厚的安全墊

所謂安全，不外乎2點(diǎn)：一是有足夠的錢(qián)，二是合理安全的負(fù)債。

報(bào)告期末，保利資產(chǎn)負(fù)債率73.53%，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為63.30%、凈負(fù)債率為59.64%，較期初分別下降0.82、1.40和3.02個(gè)百分點(diǎn)。

截至目前，保利是目前頭部房企中唯一一家將境外美元債全部清償?shù)姆科蟆?/p>

輕裝上陣，保利走向未來(lái)的步伐會(huì)更加從容。

更重要的一點(diǎn)，保利還有強(qiáng)大的信用背書(shū)和融資優(yōu)勢(shì)。

報(bào)告期內(nèi)，保利新增有息負(fù)債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合融資成本降至2.89%，均創(chuàng)歷史新低。

今年上半年，成功發(fā)行國(guó)內(nèi)首單85億現(xiàn)金類(lèi)定向可轉(zhuǎn)債，6年期綜合成本僅2.32%；報(bào)告期內(nèi)發(fā)行公司債和中期票據(jù)57億，直接融資比重顯著提升；還有最長(zhǎng)30年期經(jīng)營(yíng)物業(yè)貸款的落地。

融資渠道和融資方式的多樣化，無(wú)一不體現(xiàn)保利在行業(yè)中的領(lǐng)先地位。

02

保利的護(hù)城河，遠(yuǎn)比你想的寬

據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46658億元，同比下降11.2%；其中，住宅投資35770億元，下降10.4%；

新建商品房銷(xiāo)售額44241億元，下降5.5%；其中住宅銷(xiāo)售額下降5.2%。

換句話說(shuō)，止跌回穩(wěn)，仍是各大房企面臨的最嚴(yán)峻的生存問(wèn)題。

但硬幣的另一面，是保利在半年報(bào)中所言：“房地產(chǎn)新發(fā)展模式正加速構(gòu)建，需要行業(yè)回歸產(chǎn)品服務(wù)本源。”

這意味著，沒(méi)有現(xiàn)金流、沒(méi)有差異化、沒(méi)有產(chǎn)品力、沒(méi)有服務(wù)力的房企更會(huì)被快速淘汰，市場(chǎng)份額重新向頭部集中。

而差異化、產(chǎn)品力、服務(wù)力，正是保利這類(lèi)龍頭房企的主場(chǎng)，也是保利的業(yè)績(jī)能夠持續(xù)優(yōu)秀的底層邏輯。

1、土儲(chǔ)布局：精準(zhǔn)把握城市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

一個(gè)面向未來(lái)的企業(yè)，一定是符合未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這個(gè)新的發(fā)展趨勢(shì)是什么？就是加大核心一、二線城市的布局。

早在本輪市場(chǎng)變化前保利發(fā)展就率先調(diào)整布局，聚焦38個(gè)核心城市。數(shù)據(jù)驗(yàn)證了這種城市聚焦策略的前瞻性和精準(zhǔn)度。

2025上半年，保利在38個(gè)核心城市的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比提升至92%，較去年同期提高3個(gè)百分點(diǎn)。

具體到城市來(lái)看，保利在目標(biāo)城市的表現(xiàn)，相當(dāng)能打：

上海、廣州、佛山、成都、西安等9個(gè)城市，成為當(dāng)?shù)豑OP1；

石家莊、福州等8個(gè)城市，躋身當(dāng)?shù)豑OP3。

除此之外，保利在核心一二線城市的密度正在進(jìn)一步提升。今年上半年，保利在廣州、佛山、太原、石家莊等7個(gè)城市，市占率突破了15%。

且可以看到的是，保利在核心城市集中度提升帶來(lái)的正循環(huán)反饋還在強(qiáng)化。

今年上半年，保利新增的26個(gè)項(xiàng)目全部布局北京、上海、杭州、西安等核心城市，總地價(jià)509億。拓展金額權(quán)益比為87%，穩(wěn)定在近年較高水平。其中，8個(gè)項(xiàng)目已首開(kāi)銷(xiāo)售，簽約超40億元。

這意味著，保利未來(lái)的銷(xiāo)售，依然會(huì)有強(qiáng)有力的業(yè)績(jī)支撐。

2、產(chǎn)品力：已經(jīng)是保利的硬實(shí)力

早在2023年，保利發(fā)展就率先提出行業(yè)進(jìn)入“高質(zhì)量發(fā)展的品質(zhì)時(shí)代”，構(gòu)建起覆蓋投資、定位、建造、交付全流程的四階八維品質(zhì)管理體系，全方位打造“好房子”。

基于22萬(wàn)余條客戶調(diào)研數(shù)據(jù)，保利以"好生活"為核心綱領(lǐng)，將物理硬件與軟性服務(wù)深度融合打造好產(chǎn)品、好服務(wù)。

克而瑞權(quán)威榜單中，保利發(fā)展榮獲房企產(chǎn)品力TOP2，"天系"則穩(wěn)居全國(guó)10大頂豪產(chǎn)品系，標(biāo)志著其產(chǎn)品力已躋身行業(yè)第一陣營(yíng)。

在豪宅扎堆的上海，保利世博天悅2024年4月底開(kāi)盤(pán)至今，單盤(pán)銷(xiāo)售約200億，洋房頂復(fù)總價(jià)近1億元；保利光合TOD，連續(xù)4月登頂克而瑞1-4月新房銷(xiāo)售金額第一，是板塊內(nèi)當(dāng)之無(wú)愧的鼎流紅盤(pán)，五一期間銷(xiāo)售額累計(jì)突破2.5億元！

今年新推出的"天奕"品牌更成為現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品，廣州、上海項(xiàng)目首開(kāi)超預(yù)期，累計(jì)簽約超75億元。

3、服務(wù)力：加速成為保利的軟實(shí)力

保利發(fā)展今年創(chuàng)新推出的「端菜行動(dòng)」頗具行業(yè)借鑒意義——業(yè)主向美好生活"下單點(diǎn)菜"，企業(yè)以品質(zhì)服務(wù)"端菜開(kāi)宴"，通過(guò)統(tǒng)一對(duì)客平臺(tái)和直通管理層的"?？偀峋€"，讓客戶需求得到快速響應(yīng)。

品質(zhì)保障體系的構(gòu)建更顯匠心，保利發(fā)展聚焦"三堂六線"關(guān)鍵生活場(chǎng)景，落地"100個(gè)保式細(xì)節(jié)"工藝標(biāo)準(zhǔn)。

從收邊收口的視覺(jué)和諧，到設(shè)備管線的整潔排布，再到地面材料的耐久性能，每一處細(xì)節(jié)都經(jīng)過(guò)反復(fù)打磨。53個(gè)管理動(dòng)作的細(xì)化，八大維度的品質(zhì)管控，讓"好房子"真正落到實(shí)處。

03

保利的第二曲線已經(jīng)成型

在2024年年報(bào)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，保利提出了一個(gè)“重塑保利”的說(shuō)法，具體是這么說(shuō)的：

公司將以“打造具有卓越競(jìng)爭(zhēng)力的不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)平臺(tái)”為戰(zhàn)略愿景，堅(jiān)持不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)主業(yè)，立足行業(yè)新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，積極探索新發(fā)展模式，加快構(gòu)建起“一個(gè)新的保利發(fā)展、三大主業(yè)支撐”的業(yè)務(wù)格局。

毫無(wú)疑問(wèn)，這是一個(gè)全新的保利發(fā)展。

在未來(lái)，保利將不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)，擺到了與不動(dòng)產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)同樣的高度。

就目前而言，保利在這兩個(gè)領(lǐng)域都具有一定規(guī)模了。

截至今年上半年，保利發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入同比增長(zhǎng)13%至25.4億元。

數(shù)據(jù)顯示，在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面，

截至報(bào)告期末，保利酒店、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、租賃住房等資產(chǎn)在營(yíng)面積573萬(wàn)平方米，較上年末增加39萬(wàn)平方米。

其中在營(yíng)租賃住房2.6萬(wàn)間，較上年末增加18%。購(gòu)物中心板塊推出“開(kāi)新時(shí)光季”，累計(jì)吸引客流2530萬(wàn)人次。社區(qū)商業(yè)全國(guó)新增招商13萬(wàn)平方米，是去年全年的兩倍。

而在不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)方面，旗下保利物業(yè)的營(yíng)業(yè)收入也提升7%至84億元。

但對(duì)保利來(lái)說(shuō)，這顯然只是一個(gè)開(kāi)始。

保利發(fā)展董事長(zhǎng)劉平說(shuō)，力爭(zhēng)將不動(dòng)產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)做優(yōu)、不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)加速做大、不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)做強(qiáng)。

從這句話中我們大致可以明確，保利對(duì)未來(lái)三大主業(yè)的預(yù)期以及投入的資源。

比如，為了保證不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模上量，保利發(fā)展將重點(diǎn)發(fā)力租賃住房業(yè)態(tài)。

按照保利的目標(biāo)，未來(lái)三年，在管租賃住房規(guī)模達(dá)20萬(wàn)間。截至2024年底，保利發(fā)展在管租賃住房規(guī)模是4.5萬(wàn)間，拓展空間顯然十分巨大。

不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)則是擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，保利不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)囊括的物業(yè)、養(yǎng)老、會(huì)展等業(yè)務(wù)，在各自的細(xì)分賽道里也表現(xiàn)優(yōu)異。比如：

保利物業(yè)服務(wù)，上文說(shuō)了，保利物業(yè)已經(jīng)物業(yè)行業(yè)的頭部公司。

保利養(yǎng)老服務(wù)。截至2024年，保利的養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)“保利養(yǎng)老”已經(jīng)完成北京、上海、廣州、成都等城市為核心的全國(guó)四大片區(qū)布局，在營(yíng)在建項(xiàng)目超過(guò)50個(gè)，累計(jì)服務(wù)人次達(dá)百萬(wàn)；養(yǎng)老產(chǎn)品平臺(tái)“保利和品”業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)300+城市，累計(jì)提供適老化咨詢和產(chǎn)品配置服務(wù)800+項(xiàng)。

還有保利的會(huì)展服務(wù)。截至目前，保利會(huì)展服務(wù)管理輸出項(xiàng)目已覆蓋四個(gè)省份9個(gè)城市，在管及已簽約項(xiàng)目建筑總面積達(dá)到150萬(wàn)平方米，展會(huì)投資及自辦活動(dòng)項(xiàng)目達(dá)3個(gè)，業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)居國(guó)內(nèi)會(huì)展行業(yè)第一梯隊(duì)。

未來(lái)，保利會(huì)將不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)提到更高的戰(zhàn)略層面，把不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)打造成保利發(fā)展的特色服務(wù)產(chǎn)品。

04

結(jié)語(yǔ):

巨頭如保利，想要實(shí)現(xiàn)源源不斷的增長(zhǎng)，除了守住基本盤(pán)，還得不斷開(kāi)辟新戰(zhàn)場(chǎng)。

正如現(xiàn)代管理學(xué)之父德魯克所言，“預(yù)測(cè)未來(lái)的最好方式就是創(chuàng)造它”。

市場(chǎng)期待龍頭的“創(chuàng)造性”，這是每一個(gè)行業(yè)第一的使命。