2025年9月5日，馬鞍山市公共資源交易平臺公布了一宗重磅地塊成交信息——雨山區(qū)九華路與磁山路交叉口的馬政儲出2025-5號地塊，由馬鞍山市雨山區(qū)城市更新建設(shè)有限公司以3.3億元底價競得。這宗77.4畝的純住宅用地，容積率僅1.42，將打造低密宜居社區(qū)，標志著馬鞍山城南片區(qū)城市更新邁入實質(zhì)性階段。結(jié)合近期發(fā)布的《馬鞍山市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》和《2025年度經(jīng)營性用地供應計劃》，這一成交不僅反映了市場對城市發(fā)展的信心，更揭示了馬鞍山“生態(tài)福地、智造名城”戰(zhàn)略下的空間價值重構(gòu)邏輯。

NO.1|壹

城南核心區(qū)再添低密住區(qū) 城市更新按下加速鍵

此次成交的馬政儲出2025-5號地塊，位于雨山區(qū)九華路與磁山路交匯處，屬于市級規(guī)劃明確的“陽湖次中心”輻射范圍。根據(jù)規(guī)劃，該區(qū)域定位為“產(chǎn)城融合示范區(qū)”，周邊規(guī)劃有馬鞍山南站綜合樞紐、金山湖公園等重大配套。地塊1.42的容積率，顯著低于主城區(qū)平均水平，未來很可能打造為改善型住宅項目，填補城南高品質(zhì)人居空白。

從《2025年度經(jīng)營性用地供應計劃》可見，馬鞍山今年計劃供應1014畝居住用地，其中雨山區(qū)占比超30%，陽湖片區(qū)更是重點板塊。信達東側(cè)地塊、昆侖路東側(cè)地塊等均位于此，形成連片開發(fā)態(tài)勢。這種集中供地策略，與國土空間規(guī)劃中“優(yōu)化居住用地布局，推進職住平衡”的要求高度契合。尤其值得注意的是，競得方雨山區(qū)城市更新建設(shè)有限公司作為區(qū)級平臺公司，其拿地行為釋放出政府主導城市更新的強烈信號——通過國企先行開發(fā)，帶動片區(qū)價值提升，再引入市場化房企合作，這種“政府+市場”雙輪驅(qū)動模式，正在成為馬鞍山城市升級的新范式。

NO.2|貳

規(guī)劃紅利密集兌現(xiàn) 長三角“白菜心”迎來價值重估

馬鞍山的城市能級提升，正從紙面規(guī)劃加速轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實動能。根據(jù)《國土空間總體規(guī)劃》，到2035年馬鞍山將建成“長三角中心區(qū)現(xiàn)代化城市”，而2025年恰是關(guān)鍵沖刺期。在產(chǎn)業(yè)層面，隨著揚馬城際鐵路年內(nèi)通車，江寧-博望一體化新型功能區(qū)、鄭蒲港新區(qū)等產(chǎn)業(yè)平臺加速崛起，全市“1+3+N”產(chǎn)業(yè)集群（1個三千億級鋼鐵產(chǎn)業(yè)，3個千億級新興產(chǎn)業(yè)，N個百億級特色產(chǎn)業(yè)）已吸引寶武馬鋼、漢馬科技等龍頭企業(yè)加碼投資。

人口與配套的同步升級更為亮眼。規(guī)劃提出至2035年中心城區(qū)常住人口達180萬，目前通過“15分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè)，全市已新增安徽工業(yè)大學新校區(qū)、市人民醫(yī)院東院等優(yōu)質(zhì)配套。此次成交地塊3公里范圍內(nèi)，馬鞍山南站綜合交通樞紐、陽湖體育公園等省級重點項目已啟動建設(shè)，未來還將接入規(guī)劃中的馬鄭市域軌道線。這種“交通+生態(tài)+公共服務(wù)”的多維賦能，使得馬鞍山在南京都市圈中的“同城化橋頭堡”地位日益凸顯。

特別值得關(guān)注的是長江大保護戰(zhàn)略下的空間價值重塑。規(guī)劃中“一江兩岸”格局下的薛家洼、和城等四大濱江生態(tài)客廳建設(shè)，已帶動沿江土地價值躍升。此次雨山區(qū)地塊雖不臨江，但受益于長江經(jīng)濟帶綠色發(fā)展示范區(qū)政策，區(qū)域環(huán)境治理標準顯著提高。正如規(guī)劃所強調(diào)的“從生產(chǎn)岸線向生活岸線轉(zhuǎn)型”，這種生態(tài)價值轉(zhuǎn)化正在為馬鞍山創(chuàng)造新的發(fā)展紅利。

NO.3|叁

結(jié)語

第一房智庫觀點
馬政儲出2025-5號地塊的成交，是觀察馬鞍山城市發(fā)展邏輯的絕佳樣本。在國土空間規(guī)劃的頂層設(shè)計下，這座城市正以“精準供地+配套先行”的組合拳，實現(xiàn)從工業(yè)重鎮(zhèn)到宜居宜業(yè)之城的蛻變。隨著長三角一體化進程加速，馬鞍山“融寧聯(lián)合”的區(qū)位優(yōu)勢將持續(xù)釋放，特別是城南高鐵新城板塊，憑借交通樞紐與生態(tài)資源的雙重加持，有望成為南京都市圈外溢需求的重要承接地。對于房企而言，把握馬鞍山“城市更新+產(chǎn)業(yè)升級”的雙主線，聚焦容積率1.5以下的低密地塊和TOD綜合開發(fā)項目，或?qū)⒃谶@一輪價值重塑中搶占先機。