成都老破小自救樣本：17戶眾籌188萬，1年實現(xiàn)新房夢

從危房到新房：看成都居民如何用眾籌改變居住環(huán)境

每戶出資10萬+，老小區(qū)原地重生！成都這個案例值得全國學(xué)習(xí)

從屋頂垮塌到新房入?。撼啥家焕闲^(qū)17戶居民的365天

成都君平街89號院的故事為老舊小區(qū)改造提供了新思路。這個建于1964年的老樓，在2021年經(jīng)歷了一個暴雨夜的屋頂垮塌事件后，于2022年9月被正式鑒定為D級危房。面對居住安全威脅，17戶居民沒有選擇等待，而是攜手探索出了一條自拆自建的新路徑。

通過每戶10萬元起步的眾籌方式，居民們共籌集188萬元資金，用1年時間完成了老樓的重建工作。2025年3月28日，這個曾經(jīng)面臨拆除的老小區(qū)迎來了新生，居民們回遷入住煥然一新的家園。

這種居民自主更新的模式正在成都多個老舊小區(qū)推廣。位于成都的中央花園二期是著名的“萬人小區(qū)”，擁有近3300戶居民。該小區(qū)面臨著普遍的老化問題：墻體開裂、屋頂漏水、外墻鼓包脫落等現(xiàn)象隨處可見，更嚴(yán)重的是還存在承重墻被敲、鋼筋外露生銹等安全隱患。

在2023年的業(yè)主意見征集中，該小區(qū)達(dá)到了99.9%的同意率，僅有3戶居民未同意自拆自建方案。業(yè)委會經(jīng)過測算提出，如果政府能夠?qū)⑷莘e率上調(diào)至2.4，并在原產(chǎn)權(quán)證面積基礎(chǔ)上增加20%的面積指標(biāo)，業(yè)主就可以不出資實現(xiàn)1:1舊房換新房，由開發(fā)商墊資修建，多出面積由開發(fā)商銷售。

政策支持為老舊小區(qū)自主更新提供了保障。2023年5月，成都市規(guī)自局發(fā)布《危房原址恢復(fù)重建工程規(guī)劃許可證辦理規(guī)則的通知》，明確規(guī)定滿足兩個條件即可申請原址重建：取得D級危房鑒定報告和獲得所有產(chǎn)權(quán)人書面同意。

2025年7月31日，廣東省公布了《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，這是中國首個“自主更新”地方條例。該意見明確了“自主更新”的定義，即由老舊小區(qū)業(yè)主自主決定是否進(jìn)行城市更新或拆除重建，同時規(guī)定了滿足危房鑒定等級為B級、C級和D級的，或無獨立廚房、衛(wèi)生間等的非成套住宅，或磚混結(jié)構(gòu)的預(yù)制板房屋等條件之一的老舊小區(qū)可以提出申請。

資金解決方案是老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。浙江省杭州市浙工新村在舊改過程中，由小區(qū)居民自主更新委員會代表548戶業(yè)主向政府提交申請，業(yè)主自籌改造資金達(dá)5億元用于自拆自建。廣東省提出居民可以申請公積金貸款或提取，以及使用住宅專項維修資金。南京市鼓樓區(qū)虎踞北路4號05幢樓作為當(dāng)?shù)厥讉€產(chǎn)權(quán)人自籌資金改造的樓房，翻建費用按照市、區(qū)和產(chǎn)權(quán)人2：2：6的比例分?jǐn)偂?/p>

這種多元化的資金解決方案為不同情況的老舊小區(qū)提供了多種選擇，使自主更新更具可行性。

老舊小區(qū)自主更新不僅改善了居住條件，還帶來了房產(chǎn)價值的顯著提升。成都長信公寓這個樓齡超過30年的老舊小區(qū)，改造前道路坑洼不平，墻面裂紋和剝落嚴(yán)重。改造后小區(qū)內(nèi)部煥然一新，周邊環(huán)境也變得年輕化，成為年輕人休閑的新去處。目前該小區(qū)周邊街區(qū)改造工作仍在持續(xù)，未來將實現(xiàn)與玉林路等街區(qū)的聯(lián)動效應(yīng)。

對居民而言，自拆自建不僅意味著居住環(huán)境的改善，更是資產(chǎn)的增值。在自拆自建過程中，房屋質(zhì)量得到提升，土地年限重新計算，公房也能轉(zhuǎn)變?yōu)樗椒俊?/p>

2025年，成都市計劃推進(jìn)395個老舊小區(qū)改造項目，目前已開工280余個。全部完成后將惠及居民4.3萬戶，全面完成全市“十四五”時期老舊小區(qū)改造工作目標(biāo)。成都市在改造工作中注重挖掘利用小區(qū)內(nèi)部空余閑置空間和違建騰退空間，建設(shè)各類環(huán)境及配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，完善適老、適幼、便民、無障礙、智慧化等公共服務(wù)。

通過精細(xì)化、以人為本的改造，小區(qū)面貌實現(xiàn)“逆生長”，居民享受到原地“搬新家”的體驗。這種居民自主更新的模式標(biāo)志著城市更新進(jìn)入了新階段，居民從被動拆遷轉(zhuǎn)向主動更新，真正成為城市更新的主體。

成都君平街89號院的重建工作采用了裝配式建筑技術(shù)，提高了建設(shè)效率。從規(guī)劃許可到施工許可，所有流程壓縮到60個工作日，創(chuàng)造了成都審批新速度。這種效率為更多老舊小區(qū)的改造提供了可復(fù)制的經(jīng)驗。

老舊小區(qū)自主更新之路正在成都乃至全國掀起一場變革，為城市更新提供了新思路和新方法。