觀點(diǎn)網(wǎng) 自去年下半年開(kāi)始，通州成為北京新房市場(chǎng)的焦點(diǎn)。其中，金隅集團(tuán)在2024年11月摘得的通州區(qū)土橋中路西側(cè)棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目于今年5月1日取得預(yù)售許可證，批準(zhǔn)銷(xiāo)售366套，并在當(dāng)月開(kāi)盤(pán)。

項(xiàng)目案名為金隅·花溪云錦，5月23日開(kāi)盤(pán)首日銷(xiāo)售166套、攬金11.3億元。不過(guò)，截至9月24日，該項(xiàng)目網(wǎng)簽119套，以此計(jì)算去化率32.5%，成交均價(jià)約5.43萬(wàn)元/平方米，較6.2萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)約打了八七折。

實(shí)際上，“低開(kāi)”既是金隅花溪云錦的銷(xiāo)售策略，也是在通州新房競(jìng)爭(zhēng)局面下的被動(dòng)選擇。

就新房市場(chǎng)來(lái)看，招商云璟攬閱的拿地時(shí)間要比花溪云錦晚十余天，但后續(xù)憑借對(duì)推盤(pán)節(jié)奏的調(diào)整，成功實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先開(kāi)盤(pán)，再加上通州區(qū)域內(nèi)首個(gè)“好房子”項(xiàng)目光環(huán)，金隅在某種程度上失去市場(chǎng)先機(jī)。

此外，與云璟攬閱相鄰的地塊由中鐵建溢價(jià)競(jìng)得，該項(xiàng)目為中鐵建花語(yǔ)璟云。從4月29日用地成交，到8月24日開(kāi)盤(pán)入市，用時(shí)四個(gè)月，時(shí)間跨度上較花溪云錦有明顯壓縮。

再加上通州區(qū)的北京城建·國(guó)譽(yù)頌、中建·運(yùn)河玖院等新房項(xiàng)目前后入市，盡管金隅在戶(hù)型設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位上力求差異化，但難以避免客群與需求出現(xiàn)重疊，進(jìn)一步加劇腹背受敵的競(jìng)爭(zhēng)局面。

不過(guò)，金隅面臨的挑戰(zhàn)還不止于此。

盈轉(zhuǎn)虧起點(diǎn)

除了嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境外，金隅集團(tuán)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)同樣不容樂(lè)觀。

從近年數(shù)據(jù)來(lái)看，金隅集團(tuán)在2024年正式由盈轉(zhuǎn)虧，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為虧損5.55億元，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1107.12億元，同比增長(zhǎng)2.55%。其中，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1097.5 億元，同比增加2.5%。

分主營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，包括水泥業(yè)務(wù)、混凝土業(yè)務(wù)、新型建材業(yè)務(wù)等在內(nèi)的新型綠色建材板塊實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入782.65億元，同比減少2.1%；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)板塊實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入327.37億元，同比增加15.24%。

進(jìn)入2025年，金隅集團(tuán)的處境還未有明顯好轉(zhuǎn)。在上半年，金隅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入455.7億元，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入452.2億元；利潤(rùn)總額-13.3億元，歸母凈利潤(rùn)-15.0億元。

實(shí)際上，若拉長(zhǎng)時(shí)間線，金隅的業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在2022年。一方面是營(yíng)業(yè)總收入的同比減少，另一方面是扣非凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù)。

數(shù)據(jù)顯示，在2022年，金隅集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1028.2億元，同比減少16.8%。其中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1022.2億元；利潤(rùn)總額33.3億元，同比減少57.8%；凈利潤(rùn)17.4億元，同比減少66.6%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)12.1億元，同比減少58.7%；扣非凈利潤(rùn)在上一年盈利16.8億元的基礎(chǔ)上，轉(zhuǎn)為虧損約5.4億元。

以2022年為起點(diǎn)，“扭虧”不僅是外界對(duì)金隅的期待，也是金隅自身的頭等大事。但呈現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)面前的是金隅逐年下調(diào)的營(yíng)收目標(biāo)。

2022年，金隅目標(biāo)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1200億元；2023年，金隅將全年?duì)I收目標(biāo)定為1150億元；2024年?duì)I業(yè)收入目標(biāo)1100億元。在市場(chǎng)的下行趨勢(shì)下，金隅持續(xù)調(diào)低經(jīng)營(yíng)預(yù)期。

2025年，金隅集團(tuán)將營(yíng)業(yè)收入目標(biāo)進(jìn)一步下調(diào)至1000億元，盡管如此，以上半年的455.7億元計(jì)算，年度目標(biāo)的完成進(jìn)度不足一半。

而事實(shí)上，在金隅集團(tuán)前進(jìn)受阻的業(yè)績(jī)表象背后，有更復(fù)雜的成因。

正如前文提到的，金隅集團(tuán)的主營(yíng)業(yè)務(wù)可分為建材板塊和地產(chǎn)板塊。從營(yíng)收構(gòu)成來(lái)看，建材板塊為金隅貢獻(xiàn)了主要營(yíng)收，占比長(zhǎng)期維持在七成左右的水平，而地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)則保持相對(duì)更高的毛利率。

以2022年至2024年的數(shù)據(jù)來(lái)看，地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率分別為21.76%、18.9%、13.73%，綠色建材板塊毛利率12.83%、8.55%、9.52%。

受宏觀環(huán)境變化及市場(chǎng)需求的影響，金隅集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)利潤(rùn)的改善較為有限；與此同時(shí)，建材板塊的收入相對(duì)平穩(wěn)，近三年分別為782.74億元、794.69億元、786.51億元，但整體增長(zhǎng)乏力，也間接導(dǎo)致整體營(yíng)收增速放緩。

于7月26日召開(kāi)的2024年半年度工作會(huì)議中,金隅集團(tuán)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)姜英武強(qiáng)調(diào)，要在虧損治理上尋變量，把治虧扭虧作為頭等大事。但在“兩頭堵”的情況下，短期或許仍是難言理想。

重新錨定發(fā)展坐標(biāo)系

作為北京市屬?lài)?guó)企，北京及環(huán)京區(qū)域一直是金隅的布局重點(diǎn)。此外，金隅的觸角也伸至長(zhǎng)三角的上海、蘇州等城市，以及西南的重慶、成都，海南海口等地區(qū)。

不過(guò)，從近幾年的市場(chǎng)動(dòng)作來(lái)看，金隅顯然在城市布局上有進(jìn)一步的收縮和聚焦。金隅集團(tuán)總經(jīng)理顧昱在2023年業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示，“未來(lái)將根據(jù)去化和回款情況合理把握拿地節(jié)奏，積極穩(wěn)妥拿地，此外，將深耕已進(jìn)入城市，以北京和長(zhǎng)三角等區(qū)域的一線和強(qiáng)二線城市為重點(diǎn)”。

以2022年以來(lái)的新增土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，金隅以參股、掛牌出讓等方式獲取了11宗地塊，權(quán)益土地金額達(dá)250.38億元。其中，有七宗地塊位于北京，朝陽(yáng)區(qū)及海淀是集中布局區(qū)域。

2024年6月25日，金隅時(shí)隔19個(gè)月重新在北京市場(chǎng)斬獲土地，也因此引起廣泛關(guān)注。不過(guò)據(jù)了解，金隅在過(guò)去的“沉寂”階段，也有參與土地的公開(kāi)出讓?zhuān)皇怯捎趽u號(hào)設(shè)置等始終沒(méi)能順利拿地。

但無(wú)論如何，“重啟”拿地，也向外界展現(xiàn)了金隅重新起步的決心。作為回歸“首秀”，金隅也在產(chǎn)品線上做出調(diào)整，以期貼近市場(chǎng)真實(shí)需求。

去年6月新獲取的地塊位于北京市朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港，該板塊曾出現(xiàn)過(guò)三十余家房企競(jìng)逐同一地塊的現(xiàn)象，相比之下，金隅集團(tuán)此次成功“撿漏”以底價(jià)63.8億元摘得，成交樓面價(jià)50694元/平方米，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)7.9萬(wàn)元/平方米。

實(shí)際上，金隅對(duì)十八里店朝陽(yáng)港板塊并不陌生。在此之前，金隅于該板塊內(nèi)推出了金隅昆泰·云筑、金隅住總·云尚和金隅住總·云悅等項(xiàng)目。

也因此，在地塊成交時(shí)，市場(chǎng)曾推測(cè)新獲取的這宗地塊將會(huì)延續(xù)“云筑系”的中端產(chǎn)品定位，打造為項(xiàng)目四期。

但金隅卻在拿地四個(gè)月后的10月25日宣布，項(xiàng)目案名為北京隅·東序，針對(duì)“豪宅”群體，主力戶(hù)型為155平方米-193平方米的三居或四居。

對(duì)于金隅此舉，有相關(guān)人士分析認(rèn)為，一方面區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象突出，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品重新定位能夠更精準(zhǔn)響應(yīng)客戶(hù)需求，有利于鎖定并釋放潛在購(gòu)買(mǎi)力；另一方面，金隅長(zhǎng)期以剛需項(xiàng)目形象深入人心，但隨著市場(chǎng)需求向改善和品質(zhì)升級(jí)，企業(yè)也需重塑品牌形象，提升整體品牌價(jià)值與溢價(jià)能力。

值得注意的是，金隅在項(xiàng)目宣傳中，將建材作為一大亮點(diǎn)。在產(chǎn)品首發(fā)會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人談到：“金隅集團(tuán)已經(jīng)構(gòu)建起從上游建材，到下游施工裝修的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)……造好材料，是金隅集團(tuán)的核心優(yōu)勢(shì)，亦是建好房子的自信之源?！?/p>

以東序?yàn)槠瘘c(diǎn)，2024年10月31日，金隅以27億元底價(jià)競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)中關(guān)村科技園東區(qū)三期地塊，同年12月2日，該項(xiàng)目官宣案名為“北京隅·西頌”，作為金隅“北京隅”系產(chǎn)品續(xù)作。

高端建材也成為這兩個(gè)項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)之一。以東序?yàn)槔瑩?jù)公開(kāi)信息，項(xiàng)目大約有40%~50%的建材全部源于金隅大體系自有的產(chǎn)業(yè)鏈，項(xiàng)目的呈現(xiàn)度能實(shí)現(xiàn)最大化，建材質(zhì)量和安全度也能達(dá)到最高。

于2025年半年度報(bào)告中，金隅集團(tuán)在“加快同類(lèi)業(yè)務(wù)橫向整合和產(chǎn)業(yè)鏈上下游縱向整合，做實(shí)做細(xì)‘鏈長(zhǎng)制’工作機(jī)制，以外部市場(chǎng)資源整合促進(jìn)外延式擴(kuò)展，構(gòu)建基于核心產(chǎn)業(yè)鏈的金隅產(chǎn)業(yè)生態(tài)，大力培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展集群”的基礎(chǔ)上，明確提出“加快打造以‘好材料—好房子—好服務(wù)’為獨(dú)特標(biāo)識(shí)的金隅特色現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系?！?/p>

從東序到西頌，金隅通過(guò)高端住宅產(chǎn)品重塑品牌形象，突破以往市場(chǎng)定位，更釋放出以產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同為核心，推動(dòng)內(nèi)外部資源有效整合的決心。

只是，金隅又會(huì)在重新錨定的發(fā)展坐標(biāo)系中繪出怎樣的軌跡？

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