這個(gè)“金九銀十”，各地樓市表現(xiàn)“冷熱不一”。不過，有座濱海之城樓市成交意外回溫，成為少數(shù)新房網(wǎng)簽提升的二線城市之一，那便是山東省的青島市。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年國慶期間，十個(gè)重點(diǎn)二線城市中，青島、南寧新房網(wǎng)簽面積同比提升，其中青島日均成交面積同比提升10%，南寧相關(guān)數(shù)據(jù)同比提升19%。

“青島國慶樓市成交尚可，主要是不少開發(fā)商推出折扣，價(jià)格優(yōu)惠帶動了成交，有以前均價(jià)18000元/平方米的新房，現(xiàn)在16000元/平方米左右就能拿下?！币晃坏禺a(chǎn)當(dāng)?shù)厝耸糠Q。

濱海之城樓市回溫？

當(dāng)下正值過往樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”，今年不少房企九月銷售業(yè)績回溫，不過從單個(gè)城市層面而言，各地樓市表現(xiàn)“冷熱不一”，從國慶假期的數(shù)據(jù)便可見一斑。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，“銀十”開局即國慶期間，一線城市中北京、深圳、上海新房網(wǎng)簽面積同比提升，典型二線城市中青島、南寧相關(guān)數(shù)據(jù)回升，典型三四線城市中清遠(yuǎn)、莆田、濰坊等數(shù)據(jù)回升。其中，青島是少數(shù)新房成交提升的二線城市之一。

青島是成熟的濱海旅游城市。青島市商務(wù)局公布的《2025年青島市投資指南》顯示，青島氣候溫和濕潤，山、海、灣、城渾然一體，具有“紅瓦綠樹、碧海藍(lán)天”的獨(dú)特風(fēng)貌，被聯(lián)合國評為“最適合人類居住的城市之一”。

超長海岸線和海景風(fēng)光，是吸引大量開發(fā)商和買房人前來此地的重要原因。公開數(shù)據(jù)顯示，青島市海岸線（含所屬海島岸線）總長為905.2千米，自北而南分布著丁字灣、栲栳灣、鹽水灣、嶗山灣、小島灣等，膠州灣內(nèi)還有共49個(gè)海灣。

在房地產(chǎn)上行期間，不少大型民營房企，熱衷在青島開發(fā)各類康養(yǎng)、文旅、度假大盤。到現(xiàn)在，將青島打造成“康養(yǎng)之城”，已經(jīng)成為官方清晰的既定目標(biāo)。

2025年7月，青島發(fā)布“中國康灣”建設(shè)三年行動計(jì)劃，明確提出到2027年基本建成高品質(zhì)健康生活承載地、康復(fù)產(chǎn)教融合創(chuàng)新高地、國際康養(yǎng)旅居目的地，打造10處康養(yǎng)示范片區(qū)。

今年以來，青島樓市也不時(shí)出現(xiàn)“意外”情況。卓易數(shù)據(jù)顯示，上半年青島新建商品房成交35782套，二手房成交套33855套。其中，6月樓市出現(xiàn)明顯“翹尾”，單月新房成交10557套，簽約金額188.69億，環(huán)比分別上漲58.49%、47.44%。

三季度以來，青島的新房成交也大致呈上漲狀態(tài)。比如8月新房成交5503套，環(huán)比上漲20.02%；9月新房成交5817套，成交總金額10.50億，環(huán)比分別“上漲”11.97%、28.78%。

一直到國慶期間，青島新房也穩(wěn)住了成交數(shù)據(jù)，在當(dāng)前市場行情中較為不易。

“今年是青島樓市產(chǎn)品力大爆發(fā)的一年，市場倒逼開發(fā)商認(rèn)真做產(chǎn)品?！弊恳讛?shù)據(jù)分析師王玟琳在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，9月青島成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，一方面是進(jìn)入傳統(tǒng)購房旺季，此外青島熱點(diǎn)區(qū)域新樓盤、新產(chǎn)品在八九月份開盤，激活了部分需求。

王玟琳表示，當(dāng)下青島的新房客戶以改善為主、占比近八成，剛改客戶重視功能性，改善客戶重視舒適性，共同點(diǎn)則是買房決策期拉長；產(chǎn)品層面，房企著力打造好房子，新項(xiàng)目傾向于四代宅或者挑空、空花等嘗試，實(shí)際得房率甚至超過100%。

銳理數(shù)據(jù)也表示，青島樓市呈現(xiàn)出“熱度緩慢回升、亮點(diǎn)凸顯”的新態(tài)勢。今年，青島樓市多個(gè)四代宅項(xiàng)目入市，形成一波小熱度——如海信金沙灘、上郡賦、金茂璞悅世園等四代宅，憑借差異化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)等，吸引了大量改善型購房者的關(guān)注。

價(jià)格有待逐步企穩(wěn)

“金九銀十”期間，青島樓市泛起點(diǎn)點(diǎn)漣漪，不過從整體走勢看，當(dāng)?shù)厥袌鋈源蠓€(wěn)。

卓易數(shù)據(jù)顯示，2025年截至9月，青島新建商品房簽約47825套（退房已剔除），成交總價(jià)825.94億元，分別同比下降4.64%、5.04%；二手房成交套50584套（住宅47809套），交易量與新房基本持平。新房、二手房1～9月合計(jì)成交約9.8萬套。

在更反映市場溫度的二手房市場，3月當(dāng)?shù)爻山涣坑袀€(gè)小高峰，此后則呈小幅下跌的態(tài)勢。價(jià)格方面，二手房跌幅自去年9月以后收窄，不過將時(shí)間拉長，整體跌幅依舊不小。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份青島二手房價(jià)格環(huán)比下降1%、同比下降5%。

“二手房市場‘以價(jià)換量’的趨勢深化?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，青島二手房價(jià)格已經(jīng)明顯調(diào)整，主城區(qū)次新房受青睞，危舊房改造需求迫切。同時(shí)，第四代住宅入市或進(jìn)一步擠壓普通二手房空間，客觀上使得房源出售的迫切性提升。

目前，青島的部分純剛性需求被二手房和配售型保障房滿足，改善和置換則集中在新房。

即便在新房市場，青島樓市成交數(shù)據(jù)的回升，一定程度上也是受價(jià)格因素帶動。

當(dāng)?shù)匾晃恍路夸N售代理表示，國慶期間青島銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)火爆，主要是因?yàn)殚_發(fā)商大多推出優(yōu)惠活動，通過一口價(jià)、特價(jià)房等方式吸引購房者?，F(xiàn)在雖然假期已過，但不少樓盤仍保留優(yōu)惠，購房者后期還能享受額外一到兩個(gè)點(diǎn)的折扣。

將時(shí)間軸拉長，近幾年來，青島房價(jià)也降出了一定“性價(jià)比”，拉動了購房者入市。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前青島房屋均價(jià)較高峰回調(diào)明顯，不僅是青島，各地市場普遍是縮水30%的水平。在此基礎(chǔ)上，房企又加大了“高端化+大戶型”房源入市，并以“零公攤”為賣點(diǎn)，確實(shí)使得認(rèn)購的性價(jià)比增加，購房者對地段、配套、總價(jià)好的項(xiàng)目入市意愿高。

展望后市，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，單月數(shù)據(jù)回升反映潛在需求，不過市場整體仍處于修復(fù)期。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前各類購房利好政策頻出，包括購房補(bǔ)貼等，都在持續(xù)降低購房門檻，激發(fā)需求釋放。供應(yīng)端從9月份開始新項(xiàng)目入市，帶動了市場熱度。從需求結(jié)構(gòu)看，今年下半年開始一些剛改、改善和置換需求增長，說明樓市依然有潛力和需求。