盤活有望了。

中房報記者 曾冬梅 廣州報道

數(shù)月前因被收儲而廣受關注的深港國際中心項目，有了新進展。

11月5日，深圳公共資源交易中心發(fā)布了《深港國際中心12宗地塊以及大運中心場館地塊規(guī)劃研究》的招標公告，要求申請人在11月17日14:30前遞交投標文件。

招標文件提到，本次規(guī)劃研究將圍繞深港國際中心12宗流拍地塊及大運中心場館地塊展開，涉及19個地塊，面積約81.2公頃。由于原實施主體世茂集團的退出，片區(qū)建設已陷入停滯狀態(tài)，提出新規(guī)劃方案，推動項目盤活工作，具有強烈的迫切性。

2017年，世茂集團以約239億元的價格競得深圳市龍崗G01046-0095號地塊，后開發(fā)成深港國際中心。5年后，因該公司陷入流動性危機，項目擱淺至今。今年8月份，該項目的土地收儲方案獲信托產(chǎn)品投資者投票通過，收儲金額為68億元。

在外界看來，此次規(guī)劃招標意味著深港國際中心的重啟進入實質(zhì)性階段。有業(yè)內(nèi)消息稱項目的12宗地塊已明確6塊將調(diào)整為住宅用地，華潤置地有可能參與項目開發(fā)。11月10日，對于這些傳聞，中國房地產(chǎn)報記者聯(lián)系了華潤置地，但未獲回應。

爛尾的“中國第一高樓”將獲新生

招標文件顯示，大運中心及深港國際中心片區(qū)位于大運深港國際科教城的核心區(qū)域。近年來，龍崗區(qū)貫徹落實“一芯兩核多支點”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，目標將“一芯”，即涵蓋該片區(qū)的灣東智芯，打造成為粵港澳大灣區(qū)綜合性國家科學中心的重要支撐平臺及高水平國際化“城市新客廳”。作為區(qū)域內(nèi)核心功能片區(qū)及僅有的幾處未建成區(qū)之一，深港國際中心是實現(xiàn)龍崗中部現(xiàn)代化國際化“城市新客廳”功能品質(zhì)和文化內(nèi)涵提升的絕對的空間載體與重要項目抓手。

此次規(guī)劃研究將統(tǒng)籌考慮龍崗中心、大運中心等周邊片區(qū)整體規(guī)劃，借力龍崗中心區(qū)規(guī)劃及大運中心配套升級，謀劃適應新發(fā)展階段所需新定位、新空間、新功能、新形象。進度安排上，完成采購工作并簽訂合同后，預計1年內(nèi)完成全部工作。

深港國際中心曾經(jīng)定位為深圳的地標建筑。2017年，龍崗G01046-0095號地塊公開出讓，總用地面積達32.2萬平方米，建筑面積約136.45萬平方米，土地用途為商業(yè)用地、公共管理與服務設施用地、教育設施用地、廣場用地、公園綠地，規(guī)劃建設一棟600米左右的超高層建筑。該地塊被世茂集團以239.43億元的底價競得，命名為深港國際中心。

據(jù)了解，深港國際中心原計劃打造一棟700米高的主樓，爭奪“中國第一高樓”稱號，預計2021年竣工，2024年建成投入使用。為了籌集項目建設資金，2020年7月，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”（以下簡稱“龍崗信托”）成立，募集規(guī)模87億元。2022年2月，因世茂集團出險，導致該信托計劃發(fā)生違約事件。中信信托隨即啟動風險處置程序，2023年，深港國際中心分別以130.44億元、104.35億元的起拍價進行了兩次司法拍賣，但均以流拍告終。

按照中信信托的說法，在龍崗信托違約后，該公司嘗試采取了司法拍賣、債權轉讓、保交樓銷售等方式處置，但沒有尋找到合適的買家及合理的變現(xiàn)方案。因此，2025年2月，中信信托向深圳市龍崗區(qū)深港國際中心項目工作專班提出申請，懇請政府收回深港國際中心12宗流拍土地。具體而言，就是深圳市龍崗區(qū)龍城街道辦事處、深圳市龍崗區(qū)土地整備事務中心以土地整備方式收回信托計劃項下抵債的11宗國有建設用地使用權及其地上物。加上非信托計劃項下的1宗土地，12宗土地及地上物補償款合計為68億元。

龍崗信托的一位投資人告訴中國房地產(chǎn)報記者，收儲方案已在8月中旬獲投資人投票通過。地方政府的動作很快，深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局在9月28日就發(fā)布了深港國際中心12宗地塊以及大運中心場館地塊的規(guī)劃研究意向，期望盡快撫平這塊城市的“傷疤”。

有分析認為，此次規(guī)劃研究的服務期限約1年，順利的話，該項目有望在明年或后年重啟。

傳聞央企將接盤

據(jù)了解，深港國際中心的14宗土地中，有2宗已開發(fā)成公寓對外出售。剩余12宗土地的合計面積為24.36萬平方米，其中6宗土地進行了房屋建設、土地開發(fā)等工程建設活動。進行了建設的6宗地塊中，4宗進行了地下土方開挖，1宗建有營銷中心，還有1宗土地已建工程量約19.26萬平方米。

對于未開發(fā)的土地，世茂集團曾期望與政府協(xié)商退地退款，或者調(diào)規(guī)改性后由該公司繼續(xù)開發(fā)，但沒有成功。該公司曾發(fā)出一份公開函，認為68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，項目無法順利推進也有政府方面的原因，對收儲方案提出異議。

龍崗信托的部分投資人也對償付方案表達了不滿。中信信托在一次會議中對投資人表示，68億元的收儲價格涉及兩個信托產(chǎn)品，龍崗信托預計能獲得48億元的補償款，分3年支付給投資人。其中，12宗土地新不動產(chǎn)權證注銷后2個月內(nèi)，簽訂正式補償協(xié)議，補償款將于簽署正式補償協(xié)議后2個月內(nèi)支付15%，簽署正式補償協(xié)議后半年內(nèi)再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部補償款。

有投資人表示，按照上述方案只能拿回7成本金，且需要3年分期。此外，在表決收儲方案前，外界便有消息稱地方政府計劃在10月底前完成深港國際中心土地的規(guī)劃調(diào)整，將至少50%的商業(yè)用地轉為住宅用地，調(diào)規(guī)后的土地預計在12月份掛牌出讓。投資人認為規(guī)劃調(diào)整對自身利益有重大影響，要求暫停投票表決收儲方案。

目前看來，這些插曲都沒有改變深港國際中心的最終走向，土地調(diào)規(guī)已經(jīng)在進行中，只是比傳聞的時間要晚一些。有消息稱，目前該項目12宗地塊的規(guī)劃用途已經(jīng)明晰，其中6塊規(guī)劃為住宅用地，1塊為學校用地，其余則用于寫字樓及商業(yè)配套建設。

而對于這些地塊的意向接盤方，市場也有傳聞。7月21日，華潤置地旗下的深圳市潤投咨詢有限公司發(fā)布了《深圳市LGDY項目規(guī)劃及建筑概念方案設計》的招標公告。其中提到，深圳市LGDY項目規(guī)劃及建筑概念方案設計已具備招標條件，項目整體占地面積暫定約22.35萬平方米，規(guī)定計算容積率建筑面積暫定61.33萬平方米，其中住宅建筑面積暫定45.24萬平方米，交貨期/工期為2025年8月至2025年12月（暫定）。LGDY項目被認為疑似深港國際中心，但這僅為投資人的猜測，未得到華潤置地方面的確認。

關于深港國際中心的盤活安排及開發(fā)主體等問題，中國房地產(chǎn)報記者向深圳市規(guī)劃和自然資源局龍崗管理局發(fā)送了采訪函，截至發(fā)稿未獲回復。

目前可以明確的是，收儲方案雖在推進，但補償款還沒到投資人賬上。“我還沒收到中信信托退回的本金?！?1月12日，一位投資人向中國房地產(chǎn)報記者表示，若按照補償方案，他將損失一百多萬元，計劃未來通過訴訟向中信信托索賠。

中信方面也有動作。11月7日，上海世茂建設有限公司發(fā)布公告，透露10月份新增1件未決訴訟案件，標的金額約112.91億元，原告為中國中信金融資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司等，案由是合同糾紛，一審受理時間為2025年9月30日，一審受理法院為廣東省高級人民法院。

據(jù)悉，上海世茂建設有限公司為深港國際中心的關聯(lián)企業(yè)，中國中信金融資產(chǎn)管理股份有限公司的核心業(yè)務是不良資產(chǎn)經(jīng)營。