潤(rùn)和學(xué)府的出現(xiàn)，標(biāo)志著長(zhǎng)沙樓市從簡(jiǎn)單的“學(xué)區(qū)配套房”進(jìn)入了“教育主題IP全貫通”的新階段。項(xiàng)目通過“師大附中”+“市一中”的頂級(jí)教育內(nèi)核、與教育場(chǎng)景深度綁定的戶型設(shè)計(jì)、以及營(yíng)造沉浸式學(xué)習(xí)氛圍的社區(qū)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)了教育價(jià)值從“擁有資格”到“體驗(yàn)閉環(huán)”的升華，從而構(gòu)筑了其兼具自用高價(jià)值與投資硬通貨屬性的底層邏輯。

11月8日，項(xiàng)目營(yíng)銷中心正式開放，當(dāng)日接待客戶超1000組，連續(xù)出現(xiàn)排隊(duì)看房現(xiàn)象，打響長(zhǎng)沙年末樓市旺季第一槍。

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現(xiàn)象級(jí)熱銷印證教育IP市場(chǎng)號(hào)召力

此次推出的88-118㎡“負(fù)公攤”產(chǎn)品，精準(zhǔn)契合教育改善型家庭的核心訴求。其較高的市場(chǎng)關(guān)注度，體現(xiàn)出當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)“優(yōu)質(zhì)教育+品質(zhì)居住”一體化產(chǎn)品的高度認(rèn)可。

本次首開，潤(rùn)和學(xué)府推出緊鄰師大附中大澤湖小區(qū)高中部的1#、2#、5#高層住宅房源，共計(jì)360套房源，成為今年長(zhǎng)沙首開推售套數(shù)最多的樓盤。

另外同期取證的3#棟已被師大附中本部教師集中團(tuán)購(gòu)，不在本次開盤中對(duì)外銷售。

具體開盤情況如下：

開盤當(dāng)日累計(jì)實(shí)現(xiàn)認(rèn)籌440組，截至當(dāng)晚8時(shí)，共計(jì)成交320套房源，整體去化率達(dá)88.9%。目前剩余房源主要為樓棟頂層、底層以及部分?jǐn)?shù)字敏感樓層。

價(jià)格方面，項(xiàng)目本次開盤公示棟均價(jià)為13978元/㎡（精裝），各樓棟間價(jià)格基本持平。

為促進(jìn)首開去化，項(xiàng)目設(shè)置了階梯式優(yōu)惠：以公示均價(jià)為基礎(chǔ)，先執(zhí)行九五折，形成約12900元/㎡的市場(chǎng)參考價(jià)；再疊加師大附中團(tuán)購(gòu)八七折優(yōu)惠，及七天按時(shí)簽約九九折優(yōu)惠。

經(jīng)多重折扣疊加后，實(shí)際首開均價(jià)為11532元/㎡，相當(dāng)于公示均價(jià)的82%，整體性價(jià)比表現(xiàn)突出。

以建面約88㎡的最小戶型為例，按最低首付比例（15%）計(jì)算，首付門檻約15萬元，即可成為師大附中高中部的陪讀房房東。

（開盤現(xiàn)場(chǎng)）

項(xiàng)目發(fā)展回顧

2025年8月，潤(rùn)和城集團(tuán)以底價(jià)競(jìng)得2025長(zhǎng)沙市040號(hào)地塊，綜合容積率2.8，計(jì)容建筑面積10.68萬㎡，成交樓面價(jià)3750元/㎡。

同年8月27日，望城區(qū)規(guī)劃局公示項(xiàng)目規(guī)劃總圖，相關(guān)戶型圖同步流出，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

值得關(guān)注的是，為精準(zhǔn)對(duì)接區(qū)域客戶需求，望城區(qū)土地儲(chǔ)備中心聯(lián)合望城區(qū)總工會(huì)，于項(xiàng)目摘地前即開展《會(huì)員定制團(tuán)購(gòu)商品房意向問卷調(diào)查》；項(xiàng)目入市后，望城區(qū)總工會(huì)于9月29日通過官方渠道發(fā)布團(tuán)購(gòu)信息，為項(xiàng)目后續(xù)熱度奠定基礎(chǔ)。

項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

教育內(nèi)核構(gòu)建：“一校兩址”的資源一體化

>> 價(jià)值小結(jié)：潤(rùn)和學(xué)府的戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)出對(duì)教育家庭生活模式的深入理解，通過高效的空間規(guī)劃與功能配置，將物理空間轉(zhuǎn)化為支持家庭教育成功的硬件基礎(chǔ)，顯著提升實(shí)際居住體驗(yàn)。

潤(rùn)和學(xué)府的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在于與湖南師大附中（大澤湖校區(qū)）形成的深度教育共同體，其合作模式超越傳統(tǒng)的品牌輸出。

辦學(xué)機(jī)制統(tǒng)一，保障教育品質(zhì)：

通過“同一法人、同一管理團(tuán)隊(duì)、同一教研體系”的“三同”機(jī)制，確保大澤湖校區(qū)在辦學(xué)理念、管理標(biāo)準(zhǔn)、師資配置及教學(xué)進(jìn)度方面與桃子湖校區(qū)高度一致。該機(jī)制增強(qiáng)了教育成果的可預(yù)期性，有效規(guī)避了部分合作辦學(xué)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的資源稀釋與管理脫節(jié)問題。

資源共享體系強(qiáng)化教育厚度：

師資方面，由本部派駐及選拔的14位正高級(jí)教師、26位奧賽金牌教練，構(gòu)成穩(wěn)定的教學(xué)骨干。學(xué)生可共享本部的奧賽培訓(xùn)資源、強(qiáng)基計(jì)劃通道及包含10萬冊(cè)以上圖書的課程庫(kù)，形成普通學(xué)區(qū)房難以企及的教育附加值。

生源基礎(chǔ)與社區(qū)氛圍正向循環(huán)：

項(xiàng)目定位于教育改善型客群，整體生源素質(zhì)及家庭教育意識(shí)較高。毗鄰師大附中高中部的地理位置，進(jìn)一步強(qiáng)化了社區(qū)的“學(xué)習(xí)氛圍”，有助于形成師資、生源與社區(qū)環(huán)境之間的良性互動(dòng)，持續(xù)鞏固教育IP的價(jià)值基礎(chǔ)。

>> 價(jià)值小結(jié)：潤(rùn)和學(xué)府所提供的并非靜態(tài)入學(xué)權(quán)益，而是一個(gè)與本部同步發(fā)展、資源持續(xù)導(dǎo)入的成長(zhǎng)型教育生態(tài)。此為該類產(chǎn)品區(qū)別于普通“掛牌學(xué)區(qū)房”的關(guān)鍵壁壘，亦構(gòu)成其資產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定支撐。

產(chǎn)品IP載體：戶型與教育功能的高度融合

項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)階段即充分考慮教育家庭的實(shí)際使用需求，實(shí)現(xiàn)從基本居住功能向“教育場(chǎng)景適配”的升級(jí)。

“負(fù)公攤”背后的家庭成長(zhǎng)邏輯：

112%-117%的得房率，在提升單平米使用效率的同時(shí)，也為家庭教育功能的擴(kuò)展提供物理?xiàng)l件。

以約88㎡“3+1房”為例，通過優(yōu)化空間布局，在緊湊面積內(nèi)實(shí)現(xiàn)獨(dú)立書房設(shè)置，滿足孩子專用學(xué)習(xí)空間及老人安靜休息區(qū)域的需求，契合多代同住家庭的生活與教育動(dòng)線。

空間組織契合家庭教育生活：

一梯一戶設(shè)計(jì)在保障私密性的同時(shí)，形成“歸家緩沖空間”，可作為孩子課外成果的展示區(qū)域，融合歸家禮儀與教育成果呈現(xiàn)。

四開間朝南與集中供暖系統(tǒng)，確保主要學(xué)習(xí)與休息空間采光充足，并在冬季提供穩(wěn)定的室內(nèi)溫度，為學(xué)習(xí)效率與身心健康提供物理環(huán)境支持。

多套房設(shè)計(jì)適應(yīng)多元家庭結(jié)構(gòu)：

118㎡戶型的雙套房配置，有效解決多代家庭或二孩家庭在作息與隱私方面的潛在沖突，為承擔(dān)教育責(zé)任的父母及需要安靜環(huán)境的老人提供獨(dú)立生活空間，有助于構(gòu)建和諧的家庭教育氛圍。

社區(qū)環(huán)境營(yíng)造：精裝與公區(qū)構(gòu)建學(xué)習(xí)型場(chǎng)域

項(xiàng)目通過統(tǒng)一精裝交付與社區(qū)公共空間的功能化設(shè)計(jì)，將教育主題從室內(nèi)延伸至整個(gè)社區(qū)，形成“沉浸式學(xué)習(xí)環(huán)境”的整體IP。

精裝交付保障社區(qū)學(xué)習(xí)環(huán)境統(tǒng)一性：

精裝交付策略不僅簡(jiǎn)化業(yè)主入住流程，更通過對(duì)裝修時(shí)間與標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一控制，避免因裝修周期差異導(dǎo)致的噪音與粉塵干擾，為社區(qū)提供持續(xù)穩(wěn)定的學(xué)習(xí)環(huán)境，體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)教育核心價(jià)值的系統(tǒng)性考量。

公共空間承載“第二課堂”功能：

項(xiàng)目將架空層等功能空間轉(zhuǎn)化為“家庭教育廳”，設(shè)置閱讀區(qū)、自習(xí)角及興趣工坊等，延伸學(xué)校教育功能至社區(qū)場(chǎng)景，為課后及周末的學(xué)習(xí)與社交活動(dòng)提供便利場(chǎng)所。

園林設(shè)計(jì)融入文化元素：

約3萬㎡園林以宋式美學(xué)為基調(diào)，通過“狀元橋”等節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)，在休閑功能之外強(qiáng)化文化熏陶作用，潛移默化中傳遞崇文重教的價(jià)值導(dǎo)向。

交通配套支持家庭教育時(shí)間分配

地鐵與車庫(kù)的無縫銜接，顯著壓縮通勤時(shí)間，使家長(zhǎng)從接送負(fù)擔(dān)中解脫，將更多時(shí)間投入子女教育與陪伴，體現(xiàn)“交通便利服務(wù)于家庭教育”的深層設(shè)計(jì)邏輯。

價(jià)值小結(jié)：潤(rùn)和學(xué)府通過精裝策略與功能化公區(qū)配置，將社區(qū)整體打造為支持持續(xù)學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)的教育場(chǎng)域，使教育成為社區(qū)的共同價(jià)值導(dǎo)向與生活方式。

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