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當(dāng)曹德旺早年對(duì)房地產(chǎn)走向提出質(zhì)疑時(shí)，曾引來無數(shù)冷嘲熱諷，然而時(shí)間的推演卻證明了他那番言論背后的深邃洞察力。

如今，曾經(jīng)被視為城市現(xiàn)代化象征的二三十層電梯樓，正面臨前所未有的困境。二手房掛牌數(shù)量激增，市場(chǎng)供過于求，價(jià)格持續(xù)探底，交易活躍度低迷至極。

為何高層住宅逐漸失去吸引力？這些密集樓宇在未來幾十年又將走向怎樣的結(jié)局？

在過去的黃金年代，擁有一套高層住宅不僅是安身立命的體現(xiàn)，更被看作社會(huì)地位的象征。售樓大廳常常人潮涌動(dòng)，全款購(gòu)房者如同明星般受人羨慕，能通過內(nèi)部關(guān)系提前選房的人更是享有“特權(quán)感”。

可如今，整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)向已徹底逆轉(zhuǎn)。

瀏覽各大房產(chǎn)平臺(tái)，二手房掛牌房源中超過六成來自昔日搶手的高層樓盤，而這些資產(chǎn)如今更多地被貼上“流動(dòng)性差”甚至“難以脫手”的標(biāo)簽，儼然成為不少家庭賬面上的負(fù)擔(dān)。

高層住宅作為特定時(shí)代下的產(chǎn)物，曾向購(gòu)房者承諾三大核心價(jià)值：資產(chǎn)保值增值、垂直生活的便利性以及高品質(zhì)的鄰里社區(qū)環(huán)境。

但現(xiàn)實(shí)的發(fā)展軌跡與當(dāng)初的美好愿景背道而馳。今天我們就來深入剖析，這套體系是如何一步步崩塌，從眾人追逐的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，滑落為無人愿接盤的“風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)”。

許多人對(duì)房產(chǎn)的信心源于“房?jī)r(jià)只漲不跌”的慣性思維，而福耀玻璃創(chuàng)始人曹德旺卻一針見血地指出：房子不過是鋼筋水泥的堆砌物，本質(zhì)上不具備無限升值的基礎(chǔ)。

以公攤面積為例，在北京朝陽區(qū)一棟28層高的住宅樓里，公攤比例可達(dá)28%。這意味著你花費(fèi)百萬元購(gòu)買的100平米戶型，實(shí)際可用空間僅約72平米。

接近三分之一的資金就這樣消失在走廊、管道井和設(shè)備間之中——這部分支出既無法使用也無法轉(zhuǎn)賣，構(gòu)成了一項(xiàng)長(zhǎng)期被忽視的巨大隱性成本。

而這僅僅是持有成本的開端。擁有一套高層住宅，更像是訂閱一項(xiàng)不斷漲價(jià)的服務(wù)套餐，且費(fèi)用逐年攀升。

物業(yè)費(fèi)中，超過兩成用于電梯、水泵等關(guān)鍵設(shè)施的維護(hù)，而這類開支正以年均8%的速度上漲，持續(xù)侵蝕著房屋的實(shí)際凈值。

更令人擔(dān)憂的是，那些每日承載居民上下通行的電梯，其服役年限早已超出預(yù)期。全國(guó)范圍內(nèi)，近三成電梯運(yùn)行時(shí)間超過15年，逐步進(jìn)入故障頻發(fā)階段。

一旦面臨整體更換，單次投入可能高達(dá)數(shù)十萬乃至上百萬元，這筆沉重的費(fèi)用最終將由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

相較之下，低密度住宅因具備土地再開發(fā)潛力，往往擁有更強(qiáng)的價(jià)值支撐。而高層建筑則因拆遷難度極大——?jiǎng)虞m涉及上千戶居民協(xié)調(diào)，補(bǔ)償預(yù)算輕松破億——幾乎被開發(fā)商列為“不可觸碰”的項(xiàng)目。

因此，當(dāng)建筑壽命終結(jié)之時(shí)，“70年產(chǎn)權(quán)”或許只剩下法律意義上的存在感，其真實(shí)經(jīng)濟(jì)價(jià)值極有可能歸零。

高層住宅所倡導(dǎo)的“垂直生活方式”，曾許諾人們一種高效便捷的都市體驗(yàn)：一鍵直達(dá)，省時(shí)省力。但這種便利在建筑老化面前顯得極為脆弱。

電梯本是住戶的生命通道，可一旦停運(yùn)，生活便陷入癱瘓。廣州某小區(qū)四部電梯同時(shí)停擺，維修周期長(zhǎng)達(dá)半年之久，居民只能徒步攀爬幾十層樓梯。

在上海黃浦區(qū)，一部已運(yùn)行22年的老舊電梯頻繁發(fā)生卡頓事故，曾導(dǎo)致多名居民被困轎廂內(nèi)長(zhǎng)達(dá)20分鐘，險(xiǎn)象環(huán)生。

與此同時(shí)，為了提升容積率，開發(fā)商普遍壓縮樓間距，部分項(xiàng)目不足30米，造成中間樓層常年光照不足，形成大量“采光盲區(qū)”。

醫(yī)學(xué)研究表明，長(zhǎng)期缺乏自然光照易引發(fā)維生素D合成不足，影響骨骼健康，尤其對(duì)兒童成長(zhǎng)和老年人免疫力構(gòu)成威脅。這場(chǎng)用健康換取居住空間的交換，代價(jià)遠(yuǎn)超多數(shù)人最初的認(rèn)知，也讓家失去了應(yīng)有的溫暖與安全。

有人認(rèn)為高層住宅提供了更好的安保系統(tǒng)和封閉管理，帶來心理上的安全感，但在極端災(zāi)害面前，這種安全感極易瓦解。

目前普通消防云梯的最大救援高度通常不超過100米，相當(dāng)于33層左右。這意味著20層以上的住戶一旦遭遇火災(zāi)，基本處于救援盲區(qū)。

更為危險(xiǎn)的是，建筑內(nèi)部的電梯井和通風(fēng)管道會(huì)形成強(qiáng)烈的“煙囪效應(yīng)”，使有毒煙霧以每秒3到4米的速度迅速擴(kuò)散，原本通往家中的路徑瞬間變成致命通道。

高層住宅最初描繪的“現(xiàn)代文明社區(qū)”圖景，曾吸引大批中產(chǎn)階層入住，但高密度帶來的匿名性、公共事務(wù)決策困難以及住戶階層分化，使其難以維系理想狀態(tài)。

高密度居住環(huán)境下容易出現(xiàn)“責(zé)任分散效應(yīng)”——人人都覺得該管，結(jié)果卻是無人真正負(fù)責(zé)。

青島某小區(qū)曾因8000元電梯維修費(fèi)未能達(dá)成一致，其中6戶拒絕繳納，導(dǎo)致整項(xiàng)工程拖延三周之久。如此微小的分歧竟足以讓公共維護(hù)機(jī)制陷入停滯。

長(zhǎng)此以往，物業(yè)費(fèi)收繳率下降，服務(wù)質(zhì)量縮水，物業(yè)公司最終選擇退出，留下的是電梯停運(yùn)、垃圾堆積、綠化荒廢的混亂局面。

有能力改善居住條件的家庭陸續(xù)搬離，置換至環(huán)境更優(yōu)的新區(qū)或低密度社區(qū)，而留下的多為無力遷移的老年人和低收入群體。

人口結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)變，直接削弱了社區(qū)的整體維護(hù)能力和資金支持，加速了物理空間的老化。

外墻涂料剝落、公共座椅破損、健身器材銹蝕，整個(gè)社區(qū)氛圍日漸蕭條，曾經(jīng)的“體面生活”逐漸褪色為“勉強(qiáng)維持”。

面對(duì)這一趨勢(shì)，政府并非袖手旁觀。多地出臺(tái)扶持政策，如首套房首付降至20%，房貸利率下調(diào)，部分地區(qū)還發(fā)放2至5萬元購(gòu)房補(bǔ)貼。

此外，今年國(guó)家計(jì)劃全面推進(jìn)老舊電梯更新工程，并給予一定財(cái)政補(bǔ)助，試圖緩解安全隱患。

但這些舉措在龐大的結(jié)構(gòu)性矛盾面前，仍顯力度不足，更多屬于應(yīng)急修補(bǔ)而非根本性變革。市場(chǎng)的反饋?zhàn)顬檎鎸?shí)。

當(dāng)前在同一地段，即便高層住宅售價(jià)比多層住宅低15%至20%，成交量依然慘淡，平均成交周期比后者延長(zhǎng)60%以上。

當(dāng)一套房產(chǎn)既無法順利出售，租金回報(bào)也趨于平庸，最終淪為低端租賃市場(chǎng)的集中地時(shí)，它的社會(huì)屬性也就完成了向下沉降的定型過程。

回望2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于狂熱頂峰之際，曹德旺就曾公開警示：未來高層公寓或?qū)⒀葑優(yōu)椤柏毭窨摺薄．?dāng)時(shí)這一觀點(diǎn)被業(yè)內(nèi)廣泛批評(píng)為“外行妄言”，甚至被解讀為出于嫉妒的唱衰言論。

但幾年過去，越來越多的事實(shí)正在印證他的判斷——這不是危言聳聽，而是基于理性觀察的清醒預(yù)言。

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