農(nóng)村宅基地是農(nóng)民的“命根子”

為切實規(guī)范和加強農(nóng)村

宅基地用地建房審批管理工作

保護農(nóng)民權(quán)益

瀏陽市政府出臺了

《瀏陽市規(guī)范農(nóng)村宅基地用地建房審批管理辦法》

（以下簡稱《管理辦法》）

進一步明確了農(nóng)村村民建房

“誰有資格建、建哪里、怎么建”等事項

農(nóng)村建房誰有資格建？

《管理辦法》明確，農(nóng)村宅基地用地建房申請人應(yīng)為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。村民出賣、出租、贈與利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅后，不得再申請宅基地。

一戶村民只能擁有一處宅基地，按照省定標準，每一戶用地面積，使用荒山荒地不超過210平方米，使用耕地不超過130平方米，使用村內(nèi)空閑地和其他土地不超過180平方米。

農(nóng)村建房建哪里？

《管理辦法》指出，農(nóng)村住房建設(shè)應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃或國土空間規(guī)劃，位于自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、文物保護單位、歷史文化名村、傳統(tǒng)村落等區(qū)域的，還應(yīng)符合相關(guān)保護規(guī)劃，且不得占用永久基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

農(nóng)村建房怎么建？

《管理辦法》給出了一套詳盡的審批流程。“與過去不同的是，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）建立起了宅基地建房審批管理的聯(lián)審聯(lián)辦制度，通過一個窗口對外受理業(yè)務(wù)，讓部門多跑路、村民少跑腿。”市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局經(jīng)管站相關(guān)負責人表示。

《管理辦法》還對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、各部門的職責進行了明確，并對農(nóng)村住房建設(shè)中的違法行為責任追究等進行了規(guī)定。該負責人表示，農(nóng)村建房要嚴格遵守農(nóng)村亂占耕地建房“八不準”，該局將聯(lián)合自然資源局等部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）加強違法建房查處，對新增違法違規(guī)行為以“零容忍”的態(tài)度依法嚴肅處理。

農(nóng)村建房怎么建？

01

農(nóng)村村民在什么情況下可以申請宅基地？

依據(jù)土地管理法，結(jié)合各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）宅基地管理的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民有下列情況之一的，可以以戶為單位申請宅基地：

（1）無宅基地的；

（2）因子女結(jié)婚等原因確需分戶而現(xiàn)有的宅基地低于分戶標準的；

（3）現(xiàn)住房影響鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃，需要搬遷重建的；

（4）符合政策規(guī)定遷入村集體組織落戶為正式成員且在原籍沒有宅基地的；

（5）因自然災(zāi)害損毀或避讓地質(zhì)災(zāi)害搬遷的。

各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）對農(nóng)戶申請宅基地條件有其他規(guī)定的，應(yīng)同時滿足其他條件要求。

02

農(nóng)村宅基地審批主體是誰？

土地管理法第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

為完善農(nóng)村宅基地審核批準機制，《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號）明確，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要探索建立一個窗口對外受理、多部門內(nèi)部聯(lián)動運行的農(nóng)村宅基地用地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，方便農(nóng)民群眾辦事。根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源等部門聯(lián)審結(jié)果，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對農(nóng)民宅基地申請進行審批，出具《農(nóng)村宅基地批準書》，鼓勵地方將鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一并發(fā)放，并以適當方式公開。

03

農(nóng)村宅基地申請審批程序是什么？

農(nóng)村宅基地分配實行農(nóng)戶申請、村組審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批。按照《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號），宅基地申請審批流程包括農(nóng)戶申請、村民小組會討論通過并公示、村級組織開展材料審核、鄉(xiāng)鎮(zhèn)部門審查、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批、發(fā)放宅基地批準書等環(huán)節(jié)。沒有分設(shè)村民小組或宅基地和建房申請等事項已統(tǒng)一由村級組織辦理的，農(nóng)戶直接向村級組織提出申請，經(jīng)村民代表會議討論通過并在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示后，報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準。

04

農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋首次辦理“房地一體”不動產(chǎn)權(quán)證需要提交哪些材料？

申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）申請人身份證和戶口簿；（二）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者有批準權(quán)的人民政府批準用地的文件等權(quán)屬來源材料；（三）房屋符合規(guī)劃或者建設(shè)的相關(guān)材料；（四）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖以及宗地界址點坐標等有關(guān)不動產(chǎn)界址、面積等材料；（五）其他必要材料。

建房審批流程

仔細看

1、 證件：家庭戶口本、戶主身份證、原有建房證。

2、 鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所領(lǐng)表：《農(nóng)村村民建房用地申請審批表》、《農(nóng)村宅基地使用承諾書》或一戶一宅承諾書；如果一個戶口本上多個子女，想要分開建房的話，先要辦理分戶手續(xù)；表格樣式每個地方可能有細微差別，所以必須用他們提供的表格，免得后續(xù)你辛苦幾天簽好字弄好的表格他們不認。

3、 小組鄰居簽字：一般需要村小組2/3以上鄰居簽字同意，四鄰簽字最關(guān)鍵；一般鄰居沒有糾紛，國土所才肯給你批，否則后續(xù)鄰居向上級部門投訴會給他們帶來麻煩。

4、 村委會審批與公示：一般第2~4步一起辦了。

5、 國土所踏勘：主要確認是否有老宅、周邊情況；現(xiàn)場對老宅進行打點，與周邊耕地線的距離遠不遠；詢問建房方案，看是否會占耕地或林地。

6、 部門聯(lián)審：國土所牽頭農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)中心、自然資源和生態(tài)環(huán)境辦公室、林業(yè)、水利、電力和公路等部門聯(lián)審簽字；審批通過后發(fā)放《農(nóng)村宅基地批準書》和《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

7、 定位放線：國土所的人現(xiàn)場對建筑的角點進行打點，以確認建筑的地理信息是否落入林地或耕地范圍。

8、 竣工驗收：房屋竣工后，建房村民應(yīng)當將竣工驗收時間提前告知村民委員會，并提出用地和規(guī)劃核實申請。村民委員會匯總上報鎮(zhèn)人民政府，鎮(zhèn)政府在收到核實申請后5個工作日內(nèi)，及時安排鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)中心、自然資源和生態(tài)環(huán)境辦公室工作人員到場檢查核實。核實符合農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）要求的，出具核實證明。

9、 確權(quán)發(fā)證：辦理不動產(chǎn)登記。

建房面積

有話說

1、 一般經(jīng)驗：除少數(shù)管理嚴格地方，一般農(nóng)村建房面積比規(guī)定大很多也沒問題。拆屋建屋的占地面積可達210平米（按政策是180平米）。

2、 占地面積怎么算：三邊圍合的檐廊需要算占地面積，一邊圍合的不算占地面積，懸挑體量也不算占地面積。

3、 政府規(guī)定：宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。農(nóng)村村民建房申請使用宅基地用地，其面積不得超過以下標準：使用耕地不得超過130平方米；使用荒山、荒地不得超過210平方米；使用其他土地不得超過180平方米；使用多種類型土地的，按以上土地類型的比例進行計算最大用地面積。

建房的一些事

有心得

1、 關(guān)于國土所長：中國自古以來皇權(quán)不下鄉(xiāng)，縣城及以下的辦事效率不比大城市；雖然現(xiàn)在法制社會講究合法合規(guī)，但地方人員以這個為借口利用他唯一解釋權(quán)阻撓合法審批，上級都沒辦法直接干預(yù)。辦證的主管單位是鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所，所長的配合熱度及執(zhí)法尺度對辦證影響很大。所謂縣官不如現(xiàn)管，即使領(lǐng)導可以打招呼，但最終簽字還需要國土所長簽字。所以跟國土所長搞好關(guān)系非常重要，該花的錢一定要花到位。

2、 手續(xù)問題：農(nóng)村大部分人拆屋建屋都不辦證，只要不觸及耕地線，國土所都不管。

3、 關(guān)于辦證：目前政府只可辦《鄉(xiāng)村規(guī)劃許可證》和《農(nóng)村宅基地使用審批書》，不動產(chǎn)證要隔幾年才能辦理。