那家傳聞要“爆了”的浙系民企，又行了？

這大概是這兩天關(guān)注了杭州最新土拍的朋友，縈繞在心頭最大的想法。

7月29日，杭州又拍出了三宗地，正式為7月的土拍收官。

這三宗地中，有兩宗近乎底價(jià)成交，剩下的那一宗：

溢價(jià)率足足達(dá)到了28.13%。

摘下這一宗地的，正是已經(jīng)在杭州一年沒(méi)拿地的：

偉星房產(chǎn)。

前些年，偉星一度被視為行業(yè)下行期強(qiáng)勢(shì)殺出的民企黑馬，在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)相當(dāng)扎眼。

拿地最猛的2021年，偉星一年就能拿484.5億的新增貨值；從這一年到2023年，更是三年累計(jì)拿下了超1200億貨值的地。

而這一切到了2024年卻大不相同了，去年全年，偉星拿地金額降到了52.7億，新增貨值降到了102億，今年更是近乎在土拍市場(chǎng)上啞火。艷姐翻遍全網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)：

上半年，偉星應(yīng)該僅僅只拿了一宗地，在臨海市，小擲了5.25億元。

臨海市，是隸屬于浙江臺(tái)州市的縣級(jí)市，也是紐扣大王偉星集團(tuán)的總部所在，屬于其真正意義上的大本營(yíng)。

突然開(kāi)始在拿地上減速的偉星，也因此早從去年年底開(kāi)始，就一度被傳“快不行了”，但眼見(jiàn)著大半年過(guò)去，偉星不僅沒(méi)“爆”，居然還又大手筆在杭州再次拿地了！也算是憑實(shí)力徹底擊碎了傳言。

01

偉星杭州千人搖號(hào)傳奇，

還能再延續(xù)嗎？

偉星溢價(jià) 28.13%摘下的這宗地，是拱墅區(qū)石橋單元華豐板塊的GS130201-56地塊，經(jīng)過(guò)43輪報(bào)價(jià)以19.13億元總價(jià)成交，成交樓面價(jià)19626.68元/㎡。

偉星依舊是那個(gè)熟悉的偉星，時(shí)隔許久，搶地的身資依舊不凡，卻不由讓很多人為其捏了一把冷汗。

要知道恰好就在一周前，石橋才剛剛被西房低價(jià)拿下了一宗宅地，和偉星這宗在同樣的板塊，兩者直線距離僅有300米左右，7.29%的溢價(jià)率，成交樓面價(jià)15295元/㎡：

僅僅只提前了一周時(shí)間出讓，每平米卻便宜了超4000元。

甚至仔細(xì)一看，偉星的地容積率1.9，西房的地才1.7。

雖然偉星的地看下來(lái)位置要更優(yōu)越上一些，也更遠(yuǎn)離高架，但兩宗同期出讓、未來(lái)大概率也會(huì)同期入市的項(xiàng)目所存在的天然價(jià)差，也注定將成為未來(lái)壓在偉星身上的一大難點(diǎn)。

偉星1993年進(jìn)軍地產(chǎn)，也在這一年在杭州建起了一座偉星大廈。

2021年開(kāi)始，偉星打出了重返杭州的旗號(hào)，也在這一年年底落下了在杭州的住宅第一子，而這次的這宗地，則是偉星重返杭州以來(lái)拿下的第七個(gè)住宅項(xiàng)目，也是今年的唯一一個(gè)。

上午拿的地，杭州偉星的官微就發(fā)出了喜報(bào)，在標(biāo)題里寫(xiě)道：

《星輝武林 再啟主城》

喜報(bào)更是寫(xiě)著要“定鼎武林主場(chǎng)”。

偉星在杭州的上一宗地，就在武林文暉板塊，去年8月拿的地，后來(lái)打造成了星暉嘉和府。

星暉嘉和府在去年年底248套房源就一次全開(kāi)，遭到了1527人哄搶日光，算一算中簽率：僅有16.24%。

而這一次， 偉星明擺著又要蹭一蹭武林的熱度，想要復(fù)刻 星暉嘉和府的傳奇。

在杭州，偉星從第一個(gè)項(xiàng)目——申花板塊的星瓚頌錦府開(kāi)始，就奠定了不錯(cuò)的口碑：

當(dāng)時(shí)，隔壁的項(xiàng)目大多都還在用涂料，偉星卻做上了三面鋁板，甚至還做了下沉式會(huì)所和恒溫泳池，一度被稱之為“申花卷王”。

這個(gè)項(xiàng)目從2022年8月首開(kāi)，總共有1135戶，5次開(kāi)盤，都是千人搖號(hào)的盛況，中簽率基本都僅有10%出頭，整體都還要低于星暉嘉和府。

而在偉星拿地的前一天，艷姐恰好看到了一份杭州的二手房市場(chǎng)報(bào)告：

這個(gè)今年年初剛交付的項(xiàng)目，半年就在二手市場(chǎng)成交了170套，位列申花第一，近30天，更是平均每天帶看超100次。

而放眼全杭州看，交房7個(gè)月15%的流通率，也已經(jīng)相當(dāng)數(shù)一數(shù)二了——即便這里甚至都不算是申花的正核心，卻已經(jīng)完全碾壓周邊項(xiàng)目。

有人說(shuō)，核心是因?yàn)?/strong>星瓚頌錦府有小戶型，總價(jià)優(yōu)勢(shì)顯著，但另一個(gè)重要的加分點(diǎn)是：

從品質(zhì)上看，非常有優(yōu)勢(shì)，尤其是外立面、下沉式會(huì)所和恒溫泳池。

實(shí)景圖

艷姐去搜了些交付的圖片，園林也頗為出彩。

實(shí)景圖

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如今恰好是偉星在杭州憑借交付的首作口碑爆棚的節(jié)點(diǎn)，這或許也是這家民企敢再次高溢價(jià) 出手 拿地的底氣所在。

只看，接下來(lái)偉星能否延續(xù)這樣的品質(zhì)和口碑再次大捷了。

02

杭州偉星2025要“活下去”？

曾兩度參與杭州單價(jià)地王競(jìng)拍

事實(shí)上，雖然這一次的石橋地塊是偉星今年在杭州首次拿地，但卻并非其今年首次參與到杭州土拍中。

有意思的是，今年接連刷新了 杭州 單價(jià)地王紀(jì)錄的兩宗地，成交 樓面價(jià)7.74萬(wàn)/㎡的 奧體水電新村地塊、以及成交樓面價(jià)8.8萬(wàn)/㎡的蔣村地塊，偉星都參與了進(jìn)去。

雖然最后只是打了個(gè)醬油，但至少：有過(guò)拿地的心。

要知道這兩宗地的成交總價(jià)也不低，分別有52億、34億，簡(jiǎn)言之：偉星的資金狀況，或許比我們想的還要來(lái)得更好，而非部分人眼中的“快不行了”。

畢竟偉星背靠紐扣大王，有著制造業(yè)基因，先天杠桿率就低，此前拿地雖猛，卻并非通過(guò)狂加杠桿實(shí)現(xiàn)的，加上這兩年有意識(shí)做了減速，大概也是穩(wěn)住了安全墊。

不過(guò)目前看來(lái)，相較于過(guò)去幾年顯得有些激進(jìn)的拓展模式，偉星當(dāng)下或許也是在步入更為求穩(wěn)的新階段。

2023年年初，偉星曾說(shuō)，希望通過(guò)三至五年的努力，實(shí)現(xiàn)500-900億元的銷售規(guī)模。

在這之前，偉星已經(jīng)在2022年將銷售額干到了300多億，2023年、2024年還是300多億。

今年就是第三年，上半年，偉星的銷售額是71.6億，相較于去年同期幾近腰斬。

500億的目標(biāo)還相當(dāng)遙遠(yuǎn)不說(shuō)，今年的偉星大概率連300億都要保不住了。

而回過(guò)頭去看，那個(gè)3-5年的目標(biāo)，后來(lái)偉星幾乎再?zèng)]有提過(guò)了……

今年年初偉星杭州公司召開(kāi)了2025年經(jīng)營(yíng)工作落實(shí)會(huì)議，杭州偉星總經(jīng)理章丕仁發(fā)表了致辭，確立了這一年的年度經(jīng)營(yíng)工作主題是：

學(xué)本領(lǐng)，破危機(jī)，精管理，活下去。

在這次的拿地官方推文中，偉星更是說(shuō)要：

恪守“穩(wěn)中求進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)控制第一”的經(jīng)營(yíng)理念，審時(shí)度勢(shì)、精準(zhǔn)擇地。

這次拿地進(jìn)一步投資，說(shuō)白了也是求穩(wěn)的重要一環(huán)：杭州已經(jīng)是偉星布局的諸多城市中，最優(yōu)質(zhì)的一張牌了，這里的陣地不能丟失。

今年上半年，偉星已經(jīng)從杭州的各大榜單中消失了，估計(jì)沒(méi)拿到地的這段時(shí)光里，這家民企也已經(jīng)開(kāi)始焦慮了，而今，也終于解了燃眉之急。

03

浙系民企偉星

從“三四線之王”到“民營(yíng)房企黑馬”

聊到偉星房產(chǎn)，大多數(shù)人會(huì)認(rèn)為它是一家安徽房企。

之所以會(huì)產(chǎn)生這樣的誤會(huì)，主要原因還是在于過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，偉星房產(chǎn)在安徽的光環(huán)實(shí)在太耀眼。

今年上半年偉星甚至還在合肥天鵝湖拿出了其頂豪巨作：T10。

這個(gè)項(xiàng)目未開(kāi)先火，實(shí)景開(kāi)放僅50天門檻就快被踏破了。1個(gè)月前，這個(gè)創(chuàng)下了合肥住宅銷售單價(jià)新高的頂豪巨作終于迎來(lái)首開(kāi)，毫不意外地被一搶而空。

偉星也因此在安徽再次大放光彩。

實(shí)際上偉星房產(chǎn)早年主要布局大本營(yíng)浙江臺(tái)州臨海，在2000年左右才進(jìn)入安徽蕪湖，此后就開(kāi)始深耕安徽，并成為安徽的NO.1。

比如在蕪湖，偉星房產(chǎn)持續(xù)十多年保持銷冠，市占率保持在35%~50%；

2013年左右進(jìn)入馬鞍山，市占率10多年保持在40~70%左右；

2018年左右進(jìn)入合肥，連續(xù)2年穩(wěn)坐合肥銷冠，市占率一度達(dá)到10%；

去年，偉星房產(chǎn)在安徽以154億銷售額位居安徽省房企第1，比排在第2的保利發(fā)展多了整整54億。在全國(guó)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額312.7億，行業(yè)排名第32。

行業(yè)深度調(diào)整4年來(lái)，超40家民營(yíng)房企相繼爆雷，大多房企銷售腰斬，并喪失了拿地再發(fā)展的能力。對(duì)比之下，偉星卻逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)了銷售穩(wěn)中有進(jìn)的市場(chǎng)表現(xiàn)。

行業(yè)都很好奇，偉星到底是怎么做到的？艷姐覺(jué)得，這背后有2個(gè)邏輯：

其一，城市布局少而精，主打“做強(qiáng)、做深、做透”。

與其他房企布局大而全、廣而散同的是，偉星從一開(kāi)始就強(qiáng)調(diào)“少而精”。

到目前，在地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)展30多年的偉星房產(chǎn)，竟然才布局8座城市：

臺(tái)州臨海、蕪湖、馬鞍山、合肥、杭州、寧波、南京、武漢。

合肥偉星·印湖灣實(shí)景

艷姐覺(jué)得，項(xiàng)目多并不一定意味著強(qiáng)，做少才更容易個(gè)個(gè)做強(qiáng)、做深、做透。

像在蕪湖，偉星開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目超40個(gè)，今年上半年蕪湖商品房網(wǎng)簽TOP10中，偉星有4個(gè)項(xiàng)目上榜；在合肥開(kāi)發(fā)項(xiàng)目近30個(gè)……

偉星的這種深耕策略，最終體現(xiàn)在市場(chǎng)端就是市占率，艷姐在前面也說(shuō)過(guò)了，在這里就不贅述。

其二，產(chǎn)品堅(jiān)持“領(lǐng)先半步”，主打“降維打擊”。

據(jù)說(shuō)在偉星內(nèi)部，有一個(gè)“對(duì)標(biāo)一線、創(chuàng)新產(chǎn)品，降維攻擊”的產(chǎn)品基調(diào)。

換個(gè)說(shuō)法就是用二線打三線、一線打二線。

艷姐就聽(tīng)說(shuō)，偉星的產(chǎn)品設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)長(zhǎng)年通過(guò)前往上海、北京、深圳、杭州等一二線城市諸多標(biāo)桿項(xiàng)目大量實(shí)地考察，汲取靈感，消化后再帶回來(lái)，并立足本土進(jìn)行創(chuàng)新性設(shè)計(jì)，最終打造“超越”標(biāo)桿的作品。

在合肥、南京高端住宅設(shè)計(jì)中，就引入了類似深圳灣一號(hào)、恒裕深圳灣等高端大平層公寓外立面都在采用公建化方式打造；

比如南京的偉星·長(zhǎng)江之歌，打造了南京首個(gè)360°玻璃環(huán)幕曲線立面，成為了當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)；蕪湖的偉星·長(zhǎng)江之門，是蕪湖唯一200米超高層江景豪宅。

南京偉星·長(zhǎng)江之歌實(shí)景

這樣的產(chǎn)品策略，也讓偉星做到了產(chǎn)品力領(lǐng)先。

杭州偉星·星瓚頌錦府，是杭州十大高端豪宅之一；

寧波偉星·玉堰瓏印府，問(wèn)鼎浙江十大高端產(chǎn)品之一……

不過(guò)雖然偉星這幾年實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)進(jìn)階，但就像我們前面說(shuō)的，其在投拓端明顯降速。

艷姐覺(jué)得，這背后除了更加求穩(wěn)求“活下去”，或許還有2個(gè)原因：一個(gè)是城市優(yōu)質(zhì)土地少了；一個(gè)是偉星拿地標(biāo)準(zhǔn)提高了，即更加關(guān)注能否快速去化、現(xiàn)金流、利潤(rùn)。

當(dāng)然，在民營(yíng)房企大面積暴雷、臥倒的現(xiàn)實(shí)下，偉星房產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)進(jìn)階，終究依靠的還是“人”。

艷姐就注意到，偉星房產(chǎn)的高管團(tuán)隊(duì)非常穩(wěn)定，大部分都是跟隨企業(yè)一起成長(zhǎng)起來(lái)的。

像偉星房產(chǎn)總經(jīng)理姜禮平，早在2001年左右，其就成為了偉星集團(tuán)的投資人，目前持有偉星集團(tuán)4.32%的股份，第10大股東。作為偉星集團(tuán)副總裁，姜禮平大約在2017年左右出任偉星房產(chǎn)的總經(jīng)理。

圖源官微 姜禮平

像偉星房產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理盧韜，畢業(yè)于浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院（現(xiàn)浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)），畢業(yè)后分配到磐安縣造紙淀粉廠；1992年盧韜辭掉國(guó)企工作并加盟偉星，浙江偉星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銷售部經(jīng)理；2000年盧韜轉(zhuǎn)戰(zhàn)安徽蕪湖，肩負(fù)深耕安徽的重任，并最終成為安徽偉星總經(jīng)理、東部區(qū)域總經(jīng)理；2021年晉升為偉星房產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理。

圖源官微 盧韜

從咖位上看，偉星房產(chǎn)的高管們或許沒(méi)有那么大知名度，但大多跟著偉星一起成長(zhǎng)，經(jīng)歷了企業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段和行業(yè)的不同周期，太了解企業(yè)的特質(zhì)和風(fēng)格，這批人在企業(yè)戰(zhàn)略的落地執(zhí)行就不會(huì)變形。

或許是盤子做大了，也難免部分項(xiàng)目品質(zhì)面臨一些客戶質(zhì)疑。比如之前的合肥偉星·玖璽臺(tái)就因?yàn)楣こ藤|(zhì)量而被客戶投訴。

結(jié)語(yǔ)

規(guī)?；蛟S不是很大，但并不妨礙偉星逆勢(shì)崛起，成為民營(yíng)房企黑馬。

偉星房產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理盧韜就曾表示：

偉星當(dāng)初其實(shí)也有做大的沖動(dòng)，但最終發(fā)現(xiàn)

做大其實(shí)沒(méi)有底，到底多大才算大？回過(guò)頭看，