蘭州剛需和剛需盤，正在消失。

基本從2021年開始，不同的社媒平臺上總有人說，蘭州人都跑外地去了，甚至更夸張的，說什么一年流失十幾萬。

這個當然沒有依據(jù)，只能算是一種情緒輸出。

指蘭針后臺有一位資深的讀者朋友，不管我們推什么內(nèi)容，他/她都要來評論一句：人都跑完了，誰買蘭州的房子……

這位朋友的評論，客觀講，很夸張，很扎心。但現(xiàn)在看來，好像也有那么一點道理。

今年，蘭州房地產(chǎn)市場最鮮明的一個感受，就是，剛需客群正在逐漸減少。

除了大家常說的人口基數(shù)之外，還有一個原因就是，這一屆年輕人，對待買房置業(yè)這件事，真的很消極。

拋開大家所說的大環(huán)境，單看個人的主觀意志，主張“無貸一身輕”、“不婚不育不買房”的年輕人真的越來越多了。

結(jié)婚和生育的意愿下降，購房也不再是他們的首要目標，因此適齡的剛需購房者數(shù)量進一步減少。

手握現(xiàn)金而沒有負債，成為躺平派的生活態(tài)度。

剛需購買力在減少，剛需盤也一樣，這里主要是針對主城區(qū)而言。

目前蘭州樓市在售的，帶有明顯剛需屬性的新盤，基本都是前幾年入市的，存量產(chǎn)品。

從去年開始，蘭州主城新盤本來就少，再加上年底政策發(fā)生了變化，今年入市的新盤，幾乎沒有剛需產(chǎn)品了。

一個直接原因，是住建部“好房子”的倡導(dǎo)，去年11月蘭州緊跟政策，發(fā)布了兩大住宅產(chǎn)品新規(guī)，政策端的無形大手在推動住宅產(chǎn)品向高品質(zhì)全面轉(zhuǎn)變。

首先迎來變化的就是土地市場，從去年11月新規(guī)發(fā)布后，蘭州主城開始了集中供地。

地塊指標都是根據(jù)新規(guī)走的，像安寧中央商務(wù)區(qū)、孔家崖、雁灘、馬灘這幾大板塊，出讓的居住用地，容積率基本都在2.9/2.5，綠地率基本都要在35%，倡導(dǎo)建設(shè)四代宅。

以前，蘭州主城的居住用地容積率基本在3.5、綠地率30%。

而且，供地基本集中在主城核心區(qū)域，高坪、山上、近遠郊這兩年基本沒有供地。

土地的位置、指標，直接決定了項目產(chǎn)品的形態(tài)，容積率降低，建筑面積減少，開發(fā)商當然要做更好的產(chǎn)品來增加溢價。

再加上現(xiàn)在的市場現(xiàn)狀就是，剛需客群在減少，改善尚有余力，但普盤肯定很難撬動這部分購買力。

方方面面，都在促使開發(fā)商卷產(chǎn)品。

所以，今年蘭州已經(jīng)入市、亮相、在建、籌備的新項目，幾乎都瞄準的是四代宅、改善產(chǎn)品的定位。

比如安寧的中海雙境、天鉆、令牌·云啟，雁灘的斌鑫·云頌、中?！ぬ炜罩R、綠城小雁灘項目，以及銀河國際的新產(chǎn)品，基本都是純四代，或者四代加升級的三代。

甚至，像土門墩棚改、蘭駝廠、駝鈴廠等，這些棚改項目，也都是堅定地走品質(zhì)路線，打造四代產(chǎn)品。

包括前幾年就已經(jīng)入市的項目，比如綠城·蘭州誠園，新推的產(chǎn)品也都是根據(jù)新規(guī)做了全面創(chuàng)新和升級，得房率、社區(qū)場景，這些都要比之前的產(chǎn)品優(yōu)越很多。

而且即便是區(qū)位不占優(yōu)勢的、被大家認為是剛需板塊的項目，也是在鉚足了勁兒做產(chǎn)品升級。

畢竟，價格戰(zhàn)是自殺式的突圍，做產(chǎn)品才是長久之計。而且你價格再怎么降，始終是卷不過二手的。

你低，二手房房東比你更低，而且選擇多、樓層優(yōu)、地段好。卷品質(zhì)，是唯一的出路。

目前，除了這些已經(jīng)亮相的新盤，蘭州主城還有很多新地塊正在調(diào)規(guī)或者推介階段，從土地指標來看，依然面向的是改善市場。

所以，毫無疑問，接下來，蘭州的改善型產(chǎn)品會越來越多。

今年上半年，蘭州樓市的成交趨勢就是，剛需聚焦二手市場了，改善傾向新房。

包括目前很多城市的樓市現(xiàn)狀，就是大戶型、改善型產(chǎn)品更好賣。

中指報告顯示全國30城里，有20個城市的大戶型成交都在上升（把144㎡作為分界，超過的統(tǒng)一算作大戶型）。

不只144㎡，今年的一手成交在面積上幾乎沒有上限，因為主力144㎡以上戶型賣得好其實已經(jīng)不稀奇了。

所以開發(fā)商也越來越關(guān)注改善的需求，產(chǎn)品方向就是做大做強。

蘭州的數(shù)據(jù)也是一樣的，新房100-140㎡產(chǎn)品需求穩(wěn)定，四房的改善需求增長。

那蘭州剛需難道真的沒有市場了嗎？當然有。

只不過大量的剛需流入了二手房市場，今年上半年，蘭州二手房市場的成交占比達到了72%，掛牌量接近5萬套。

二手市場要比新房市場更加活躍，且成交趨勢除了低總價這個鮮明的標簽外，面積段也在上升。

畢竟，蘭州市場上現(xiàn)在最不缺低總價的次新，二手房的價格底線，永遠沒人知道在哪里，選擇空間非常大。

可以預(yù)料，接下來的蘭州樓市，短期內(nèi)二手房的活躍度還會繼續(xù)上升；新房方面，四代宅開始集中入市刺激改善需求市場。

二手房繼續(xù)價格戰(zhàn)，新房的考驗也很嚴峻，基本得“價格+品質(zhì)”雙驅(qū)動，如果產(chǎn)品做不出新意，競爭還會非常殘酷。

并且不分地段、不分房企，完完全全競出質(zhì)價比。

現(xiàn)在的購房者擺明了，就是既要又要還要，這是一個真正的買方市場。

所以，2025年，蘭州改善時代注定要開始嶄露頭角了。

作者=指蘭針·卷卷

版權(quán)聲明：本文為指蘭針原創(chuàng)，未經(jīng)許可，禁止轉(zhuǎn)載

如需授權(quán)，聯(lián)系客服

法律顧問= 上海蘭迪（蘭州）律師事務(wù)所·張維林

聯(lián)系電話：181 9800 5777

我們一起聊聊觀點，講講故事