炸裂消息，房產(chǎn)稅調(diào)整了！

9月份，上海市財政局、國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個人住房房產(chǎn)稅試點有關(guān)政策的通知》中明確對個人住房房產(chǎn)稅試點進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，有三點：

第一，首套房稅收減免，即符合條件的購房人購買家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；

第二，減免面積給出了優(yōu)惠，即購買第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米（含60平方米）的，新購住房暫免征收房產(chǎn)稅。人均面積超過60平方米的，僅對新購住房超出部分的面積征收房產(chǎn)稅。

第三、規(guī)定了退還房產(chǎn)稅的情形，即持有上海居住證但不滿3年的購房人，可先按原規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，滿3年且仍在上海工作生活的，可按有關(guān)免稅政策予以退還。

一句話總結(jié)：首套房免稅，二套房人均60平米內(nèi)也免稅，居住證滿3年可退稅。

能省多少錢？

我們算筆賬：按照0.4%-0.6%的稅率，如果一個三口之家的第二套房總面積是180平米，那么每年差不多能省下7萬到10萬元的稅！這對買房人來說，絕對是實實在在的優(yōu)惠。

不過，好事也不是人人都能趕上，它主要惠及兩類人：

第一，持有上海市居住證并在本市工作生活的符合國家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才、重點產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才；

第二，持有上海市居住證滿三年并在本市工作生活的購房人：

另外要說明的是，這個政策其實不算“新”聞了，上個月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門就聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。

里面白紙黑字明確，對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買首套房暫免征收房產(chǎn)稅、二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60㎡的免稅面積扣除。

所以，上海這次拿真金白銀做配套措施，也確實是很有誠意。

那么，關(guān)鍵問題來了：房價會因此大漲嗎？

答案是：可能性很小。原因有兩點：

第一，上海樓市當(dāng)前的核心任務(wù)還是“去庫存”。

咱們看數(shù)據(jù)：8月份，上海市新房網(wǎng)簽10376套，環(huán)比跌約12.48%、二手房網(wǎng)簽19912套，環(huán)比漲約2.97%。

但同時，8月上海二手房價也在下跌，8月份成交均價51712元/㎡，環(huán)比下跌1.21%，同比下跌8.18%。

也就是說，二手房成交規(guī)模的上漲，其實依舊是以價換量，而且，當(dāng)前的價格基本回到了2017年。

而且，現(xiàn)在賣得好的二手房，主要是總價300萬以內(nèi)、面積小、位置偏外的老房子。市場上超過八成的二手房樓齡都超過20年了。

而且，外中環(huán)和外環(huán)外的新房去化周期則分別來到5個月和20個月，二手房去化周期與之情況類似。

第二，從歷史看，房產(chǎn)稅對房價影響很有限。

上海和重慶從2011年就開始試點房產(chǎn)稅了，試了15年。在這期間，兩地的房價總體還是上漲的。

比如：上海新房均價從2011年初的約25800元/㎡，漲到2025年8月底的約58400元/㎡；重慶新房均價則從6190元/㎡漲到了13800元/㎡。

這說明，當(dāng)初開征房產(chǎn)稅并沒能阻止房價上漲，那么現(xiàn)在減免一點，也很難成為推動房價大漲的決定性力量。

為什么會出現(xiàn)這種情況？

說白了，整個市場的底層邏輯變了：

首先，房子沒那么緊缺了：上海的人均住房面積比十年前大了不少。2010年上海常住人口人均住房建筑面積27.25㎡，到2024年底，已經(jīng)提高到37.57㎡，盡管仍然落后于全國均值，但對于一座國際大都市而言，已是較高水平。

其次，大家的“錢包”和“信心”不一樣了：15年來，我們居民的平均杠桿率也從約22%上升至62.7%，像過去那樣瘋狂增加債務(wù)的可能性不大了。

最后，經(jīng)濟(jì)增長模式和土地政策也變了：想再靠以前那種“大水漫灌”、債務(wù)擴(kuò)張的方式推高房價，已經(jīng)不現(xiàn)實了。

最后，這次調(diào)整給我們什么啟示？

1. 對存量房征稅，技術(shù)上完全可行：上海、重慶十幾年的試點經(jīng)驗，無疑提供了重要參考依據(jù)。

2. 全國推行房產(chǎn)稅，短期內(nèi)可能性不大：因為當(dāng)前國家的首要任務(wù)是“去庫存、拉內(nèi)需、保就業(yè)”。

長遠(yuǎn)來看，一項影響億萬家庭的存量稅橫空出世，需要非常謹(jǐn)慎，必須等到經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好、大家收入和信心都更足的時候才有可能。

總而言之，上海這次減稅誠意很足，能幫符合條件的購房者省下一筆錢。但如果你指望它來“引爆”樓市，讓房價再來一波大漲，那恐怕是想多了。