金秋十月購房窗口開啟，政策“組合拳”創(chuàng)造近年最佳置業(yè)時機。

2025年9月29日，中國房地產(chǎn)市場迎來 歷史性轉(zhuǎn)折點。晚間，住建部、央行密集部署房地產(chǎn)新政，四大一線城市同步優(yōu)化調(diào)控措施，涵蓋限購放寬、利率下調(diào)等多方面政策。

這是自2016年以來 力度最大的房地產(chǎn)政策松綁，標(biāo)志著實施超過十年的限購政策正在全面調(diào)整。

恰逢國慶長假前夕，這一系列政策為“金九銀十”的樓市傳統(tǒng)旺季注入強心劑，預(yù)計將顯著降低購房門檻和成本，激發(fā)市場活力。

一、一線城市限購政策大幅松綁，廣州全面取消限制

本次政策調(diào)整中， 廣州邁出了最大步伐，成為本輪調(diào)控中第一個全面取消限購的一線城市。

根據(jù)廣州市人民政府辦公廳發(fā)布的通知，廣州明確取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策。這意味著廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州購買住房， 不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。

上海和深圳則采取了分區(qū)優(yōu)化策略。上海縮短了非滬籍居民購買外環(huán)外住房的社保年限，從“滿3年”調(diào)減到“滿1年”，同時為持有《上海市居住證》滿3年且積分達標(biāo)的家庭提供滬籍居民購房待遇。

深圳的新政允許深圳戶籍居民家庭和單身人士在外圍區(qū)域增購1套住房，非戶籍居民在中心區(qū)買房所需社保年限從3年降至1年，部分區(qū)域更是完全取消了社保要求。

北京雖未全面取消限購，但已 取消五環(huán)外購房的套數(shù)限制。符合條件的北京居民在五環(huán)內(nèi)最多可購買兩套房；在五環(huán)外，則不再有套數(shù)上限。

二、LPR非對稱下調(diào)，購房成本顯著降低

與限購松綁同步，央行也在9月29日發(fā)布了最新的LPR報價， 5年期以上LPR下調(diào)至3.75%，較上月下降15個基點，1年期LPR則下調(diào)至3.35%，下降10個基點。

這一 非對稱下調(diào)直接降低了購房者的房貸成本。對于新購房者，銀行在發(fā)放房貸時將基于最新的5年期LPR作為定價基準(zhǔn)，首套房貸利率有望進一步降低。

對于存量房貸客戶，雖然月供不會立即調(diào)整，但在下一個“重定價日”，月供將隨之下調(diào)。

除了商業(yè)貸款， 公積金政策也迎來優(yōu)化。北京已放寬申請條件，連續(xù)繳存6個月即可申請，最高額度120萬元。廣州擴大公積金提取范圍，繳存人及其配偶可申請?zhí)崛」e金用于支付多種類型住房的首付。

三、市場反應(yīng)迅速，帶看量成交量短期激增

政策出臺后，市場迅速作出反應(yīng)。北京五環(huán)外取消限購后，市場熱度顯著提升，看房量環(huán)比增長40%以上，部分剛需盤簽約周期縮短至3天。

北京限購放寬10天后，新房成交1069套，環(huán)比增長37%，二手房帶看量大幅提升。

上海新政實施后，部分樓盤咨詢量顯著增長。深圳放松限購的首個完整星期（9月8日-9月14日），二手房成交量環(huán)比增長15.4%，新房住宅環(huán)比增長17.1%。

開發(fā)商也迅速行動，多家房企推出“金九銀十”置業(yè)優(yōu)惠。廣州政府、房企、行業(yè)協(xié)會聯(lián)合舉辦“好房煥新季”活動，集中呈現(xiàn)優(yōu)質(zhì)房源，并承諾保質(zhì)保價。

四、普通購房者實操指南，四類人群受益明顯

存量房貸族是本次政策調(diào)整的最大受益者之一。以貸款100萬元、期限25年為例，利率從4.4%降至3.55%后，月供減少469元，總利息節(jié)省超過14萬元。

剛需購房者的購房門檻顯著降低。北京針對非京籍家庭的購房條件放寬，近24個月連續(xù)社保/個稅可在五環(huán)外限購2套。上?？s短非滬籍居民購買外環(huán)外住房的社保年限。

改善型需求群體也迎來換房良機。北京推進公積金降低首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，提高二套房公積金貸款額度，從60萬提升至100萬元，降低二套房公積金首付比例。

多子女家庭獲得政策傾斜。部分城市對多子女家庭實行套數(shù)認(rèn)定“松綁”，三孩家庭名下兩套住房未還清貸款仍可按首套政策購房，公積金貸款額度也有所上浮。

五、未來展望與風(fēng)險提示，市場分化將持續(xù)

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為， 房地產(chǎn)市場正在從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，廣州在一線城市中能級相對較弱，完全退出限購在情理之中。

市場分化現(xiàn)象將更加明顯。中指研究院廣州總經(jīng)理張化學(xué)表示，現(xiàn)階段廣州樓市分化不斷加劇，性價比高的“好房子”市場去化表現(xiàn)不錯，核心區(qū)、高性價比、實力開發(fā)商的房子有望成為市場熱點。

對于投資者而言， 需要警惕部分區(qū)域風(fēng)險。廣州市房協(xié)專家委委員黃韜指出，“現(xiàn)階段絕大部分住房已經(jīng)剝離投資屬性、回歸居住屬性，有益于減輕居民購房壓力，改善民生”。

未來，城中村改造將成為重要發(fā)力點。新增100萬套城中村改造貨幣化安置，“白名單”項目信貸規(guī)模擴容至4萬億元，從供給端和資金端雙重保障市場穩(wěn)定。

隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)。核心城市成交量有望在四季度回升，但價格大幅反彈的可能性不大。

在這個利率下行的窗口期，理性的選擇不是盲目追漲，而是 根據(jù)自身需求和經(jīng)濟實力做出審慎決策。

政策紅利期往往短暫，有真實居住需求的購房者不妨抓住這一歷史機遇，但也需牢記房子終究是用來住的，不是用來炒的。

關(guān)注我，投資路上多一雙眼睛，少幾道傷疤。若看到滿眼錯誤，是我錯了；若覺得都是對的，更是我錯了?？刹恍挪豢扇?，取舍由心。