在萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)跌落神壇，左右互博之際，融創(chuàng)、碧桂園卻恰似浴火重生，迎來(lái)了資產(chǎn)重組的天賜良機(jī)！

接下來(lái)，我們就簡(jiǎn)單分析下，碧桂園債務(wù)的特點(diǎn)和重組方案！對(duì)了，碧桂園已經(jīng)重返世界500強(qiáng)了！

一、碧桂園當(dāng)前仍面臨的核心問(wèn)題

盡管境外債務(wù)重組取得重大突破，收獲降債 840 億元、融資成本降至 1.0%-2.5%等一系列利好，但從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀及市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，其仍需應(yīng)對(duì)多重壓力：

首先，碧桂園的短期現(xiàn)金流依然極度緊張，償債缺口還是十分巨大！你要說(shuō)他脫離了ICU還為時(shí)過(guò)早！

截至 2025 年 6 月末，碧桂園現(xiàn)金及等價(jià)物僅 62.82 億元（較 2023 年中期縮水超 93%），其中 177.8 億元為受限資金，實(shí)際可自由支配現(xiàn)金僅約 60 億元！而同期逾期債務(wù) 1419.78 億元 + 可能觸發(fā)交叉違約的債務(wù) 442.05 億元，合計(jì) 1861.83 億元，可用現(xiàn)金僅能覆蓋逾期債務(wù)的 5%，短期償債壓力未根本緩解，說(shuō)白了還是坐在債務(wù)火山口上！

其次，雖然其家大業(yè)大，有近萬(wàn)億總資產(chǎn)中，但其中5262.9 億元為 “發(fā)展中及待售物業(yè)”（占總資產(chǎn) 57.9%），其中， 77% 位于人口凈流出的三四線城市，甚至部分項(xiàng)目拿地成本已經(jīng)高于當(dāng)前售價(jià)，扣除成本后幾乎斷定已經(jīng)沒(méi)有利潤(rùn)空間！

眾所周知，當(dāng)下三四線城市剛需已被透支，今年 8 月統(tǒng)計(jì)的全國(guó) 30 城開盤去化率僅 42%，弱三線樓盤無(wú)大折扣根本賣不動(dòng)，存貨難以轉(zhuǎn)化為正向現(xiàn)金流。

而這類的損失，實(shí)際上在當(dāng)下很可能沒(méi)有入表計(jì)提，形成 “賬上原始資產(chǎn)、實(shí)際最新虧損”，此外，碧桂園另有 2154 億元應(yīng)收賬款，而且是以房企 “三角債” 為主，回收周期長(zhǎng)、壞賬風(fēng)險(xiǎn)高，市場(chǎng)沒(méi)有將其一次性清0已經(jīng)是考慮到其破產(chǎn)處置，對(duì)誰(shuí)都不利的風(fēng)險(xiǎn)了。

其次，碧桂園這兩年，跟隨大盤，銷售額大幅下滑！2025 年前 9 個(gè)月權(quán)益銷售額僅 255.1 億元，較 2020 年半年 3536 億的峰值暴跌 92.8%，排名從 “宇宙第一房企” 跌至百?gòu)?qiáng)第 19 位，但物業(yè)服務(wù)依然為全國(guó)第一管理管理面積（519萬(wàn)平米）；當(dāng)下，其單月銷售額雖穩(wěn)定在 30 億左右，但嚴(yán)重依賴 “降價(jià)促銷”，2025 年前 8 個(gè)月銷售均價(jià)從 0.97 萬(wàn) /㎡降至 0.83 萬(wàn) /㎡，每平米降 1400 元，利潤(rùn)被嚴(yán)重壓縮，何況當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的低價(jià)倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，持續(xù)降價(jià)實(shí)際和飲鴆止渴并無(wú)二樣。

更嚴(yán)重的是，除物業(yè)外，其地產(chǎn)的核心運(yùn)營(yíng)能力持續(xù)萎縮，新業(yè)務(wù)完全無(wú)法支撐后續(xù)增長(zhǎng)，碧桂園從 2021 年 10 萬(wàn)員工裁至 2025 年 6 月的 1.8 萬(wàn)人，職能部門幾乎裁光，僅剩建筑和代建核心團(tuán)隊(duì)，過(guò)去行業(yè)里引以為傲的“人海戰(zhàn)術(shù)” 和高周轉(zhuǎn)模式徹底失效，項(xiàng)目管理能力持續(xù)下降，從而倒逼“一體兩翼” 戰(zhàn)略的全面失??！

而這個(gè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向可謂是碧桂園最后的希望，其原本希望通過(guò)“房地產(chǎn) + 建筑科技 + 代建模式”走出第二曲線，不想2025 年上半年科技建筑收入降 40.5%，代建業(yè)務(wù)僅排行業(yè)第 11（2025 年上半年代建簽約 412 萬(wàn)㎡，不足巔峰拿地規(guī)模 1/10），唯一增長(zhǎng)的酒店業(yè)務(wù)僅盈利 10.76 億元，連利息零頭都無(wú)法覆蓋，新業(yè)務(wù)難以成為營(yíng)收支柱，股價(jià)也只剩高峰期的5%！

這里還沒(méi)算其還在打官司的部分，截至 2025 年 6 月，碧桂園工涉及 5000 萬(wàn)元以上的未決訴訟 / 仲裁達(dá) 344 宗，標(biāo)的合計(jì) 464 億元；受限資產(chǎn)規(guī)模 1042.38 億元，占 2024 年末凈資產(chǎn)的 123.48%，資產(chǎn)流動(dòng)性已經(jīng)被鎖死，沒(méi)有幾百億美圓的輸血，資產(chǎn)負(fù)債表空間已經(jīng)毫無(wú)希望！

而且，這里面主要是應(yīng)付供應(yīng)商工程款、建材款等，就算是最后判為無(wú)息負(fù)債，其規(guī)模也達(dá) 3948.57 億元，而其在建工程里，部分項(xiàng)目也僅支付 30% 工程款，剩余打欠條，導(dǎo)致施工方、建材商合作意愿下降，經(jīng)常會(huì)時(shí)不時(shí)的影響下保交樓進(jìn)度，自地產(chǎn)危機(jī)后，碧桂園一共交付了180萬(wàn)套房子，今年還剩20萬(wàn)套，如果全部完成，大的保交樓任務(wù)也就完成了！

二、碧桂園未來(lái)前景分析

境外債重組落地與保交樓進(jìn)入收官階段，為碧桂園爭(zhēng)取了 “喘息空間”，但離財(cái)務(wù) “翻身”還很遠(yuǎn)！

短期來(lái)看，債務(wù)壓力緩解，保交樓釋放資金這個(gè)事情肯定是利好！并且，債務(wù)結(jié)構(gòu)也得到了顯著優(yōu)化，畢竟，重組后境外有息負(fù)債減少 840 億元，融資成本從超 8% 降至 1.0%-2.5%，債務(wù)期限延長(zhǎng)至 11 年，每年可節(jié)省巨額利息支出，而且這次是境內(nèi) 8 筆 133.32 億元債券直接重組通過(guò)，5 年內(nèi)無(wú)兌付壓力，現(xiàn)金流壓力大幅減輕。

此外，截至 2025 年 10 月累計(jì)交付超 180 萬(wàn)套，2025 年預(yù)計(jì)完成 20 萬(wàn)套交付后，大規(guī)模保交樓任務(wù)基本收官，剛性資金需求減少，壓力也會(huì)減小不少！后續(xù)就看財(cái)政行業(yè) “止跌回穩(wěn)” 政策加碼，只要有更多的流動(dòng)性支持，房地產(chǎn)兜回來(lái)還是有一定的可能的，只不過(guò)這個(gè)資金數(shù)字太過(guò)龐大！

對(duì)于買碧桂園房子的業(yè)主而言，心態(tài)放正吧，畢竟2025 年已有超 300 家房企破產(chǎn)重組，政策 “救市” 聚焦 “良性房企”，而非 “帶病奔跑” 的企業(yè)；三四線樓市 “有價(jià)無(wú)市” 的格局短期也難以改變，能收房就不錯(cuò)了！

接著，資產(chǎn)重組的關(guān)鍵，通常是股價(jià)水平，碧桂園當(dāng)下港股股價(jià)長(zhǎng)期在 0.5 港元左右震蕩，市值較巔峰蒸發(fā)超 95%，投資者對(duì)其盈利能力、債務(wù)化解的信心仍非常薄弱，后續(xù)若銷售無(wú)明顯起色，再融資和資產(chǎn)重組難度就會(huì)激增，而對(duì)于其資產(chǎn)負(fù)債表的長(zhǎng)期去杠桿壓力，我感覺(jué)依然是任重而道遠(yuǎn)！

至于輕資產(chǎn)新業(yè)務(wù)能否快速突破規(guī)模、成為營(yíng)收支柱，我覺(jué)得大家也別猜了，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)也是這么想的，要不大家學(xué)英偉達(dá)他們，三角平債轉(zhuǎn)起來(lái)吧。