北上海發(fā)展的慢是共識。

以人民廣場為中心畫個圈，我們就知道南北差距有多大。

向北5公里是大寧，遠不如南部的徐匯濱江。

西北5公里是真如、甘泉，能級不如西南部的徐家匯、定西路。

北上海掉隊的原因很多，其中之一就是豪宅建得太少。

肯定一堆人說豪宅有什么用，只對少數(shù)人有意義。

豪宅的價值真被大家低估了。

建豪宅是提升地段最快的方式之一。

說起好地段很多人言必稱“原租界”、“風貌區(qū)”“梧桐樹下”。

這不就是之前的豪宅區(qū)？

租界時期英國人負責商業(yè)，法國人負責住宅，霞飛路為中心的法租界就是高尚居住區(qū)。

所謂的風貌區(qū)基本就是這里。

市中心有新房上市，必須大講特講附近有多少名人故居，顯得自己很有文化。

那些名人住的幾乎都是豪宅，那些名人不一定有文化。

最有文化的是魯迅，大文豪之前住在虹口，現(xiàn)在也不是什么好地段。

產業(yè)也很難提升地段價值，張江匯集了那么多優(yōu)秀企業(yè)，現(xiàn)在還得不到大家認可。

張江不遠處的碧云給外國人建了一堆豪宅，現(xiàn)在是舉世公認的好地段。

張江新房8-9萬，碧云新房15萬以上。

最慘的是吳涇，匯集了微軟、英特爾、可口可樂一眾世界500強，新房6萬還沒人買。

地段上大家不認。

徐匯濱江很好，之前是二線豪宅區(qū)。

香港置地啟元火了，綠城潮鳴東方賣的比黃浦還貴，很多人就說徐匯濱江是一線地段了。

地段價值本質是社會共識，大家都覺得你好你就好了。

普通居民最能感受的就是房價，就是社區(qū)環(huán)境，就是居住氛圍。

金虹橋國際中心一年納稅100多億，大家驚嘆拼多多真牛逼，不會覺得那里地段有多好。

湯臣一品賣了1個多億，全中國都知道陸家嘴是好地段了。

黃浦區(qū)合并了南市區(qū)，扔出來綠城黃浦灣、融創(chuàng)濱江壹號院幾個王炸豪宅，直接消滅了南市區(qū)的概念。

現(xiàn)在有誰敢說董家渡是南市區(qū)，是下只角？

靜安合并了閘北，扔出來一堆靜安開頭的剛需樓盤，至今大家也不認為那些地方是靜安。

大家不懂地段，天然以為有錢人住的地方就是好，不然他們憑什么住那里。

豪宅對地段的塑造是全方位的。

新興片區(qū)招商都難，空置率都很高，徐匯濱江還算不錯的。

有些企業(yè)在南京西路搬到徐匯濱江，不會覺得地段太降級。

從老板到員工都覺得徐匯濱江還不錯，也敢跟客戶講。

你要搬到莘莊CBD客戶會問一句：是不是公司不行了？

南京西路、徐匯濱江肯定不一樣，但是基本一個梯隊。

莘莊也不錯，但是跟南京西路是兩個定位。

如果徐匯濱江沒開發(fā)豪宅，現(xiàn)在還是龍華街道，市區(qū)的企業(yè)可能就不來了。

豪宅容易提升地段價值，地段價值反哺產業(yè)，后續(xù)商業(yè)也會慢慢培育起來。

很多粉絲反饋徐匯濱江沒什么好商業(yè)，這里面原因很多。

正大樂城開業(yè)太早，綠地的商業(yè)運營能力又差，當?shù)鼐用穸既バ旒覅R消費。

香港置地商業(yè)建成我相信會有改觀。

地段價值的沉淀比較緩慢，徐匯濱江才十幾年。

但是豪宅帶來的好處我們已經看到。

如果徐匯濱江那里是一堆老破小，可能也很難成為網(wǎng)紅步道，可能也很難做文化設施。

徐匯濱江被認可了，拉高了整個徐匯的地段價值，下游的長橋、華涇甚至閔行都受益。

地段價值的外擴一環(huán)又一環(huán)。

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北上海發(fā)展不順利，跟豪宅建設也有關系。

北上海就沒有豪宅區(qū)。

5000萬以上是頂豪，能賣出去5000萬的房子說明大家認可你是頂豪地段。

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可惜的是，北上海沒有一個小區(qū)套均總價達到5000萬，除了新靜安。

新靜安有兩個小區(qū)入圍，華僑城蘇河灣、中糧天悅壹號，都在蘇河灣一帶。

蘇河灣規(guī)模不大，一直沒形成獨立的豪宅區(qū)概念，走的是黃浦江豪宅群。

真正能得到共識的豪宅群只有以下五個。

這五個片區(qū)開發(fā)時北上海都沒抓住機會，或者說沒有機會。

中心豪宅區(qū)只能在黃靜徐長，有傳統(tǒng)上只角背書認證，從長寧鎮(zhèn)寧路時代到新天地一脈相承。

徐匯肇嘉浜路以南大家不認，蘇州河以北肯定也不認。

這次機會北上海不遺憾。

遺憾的是黃浦江豪宅區(qū)。

很多大城市沿江都是頂級地段，倫敦泰晤士河、巴黎塞納河等。

浦東開發(fā)后黃浦江重要性崛起，開發(fā)商紛紛抓住機會建了很多濱江豪宅。

陸家嘴、黃浦濱江、徐匯濱江……

楊浦、虹口就沒把握住。

虹口北外灘比徐匯濱江地段好，甚至比董家渡都好，外灘、陸家嘴0距離，坐北朝南看黃浦江。

不知道為什么定位成航運中心，是懷念提籃橋公平路碼頭嗎？

現(xiàn)在外國人都不坐船來了，航運中心不是什么高級業(yè)態(tài)。

有了航運中心定位，沿江造了一堆航運有關的辦公大樓，浪費了虹口最寶貴的江景資源。

有人說造豪宅不好，只有幾個有錢人能享受江景。

造寫字樓你也享受不了啊。

徐匯濱江豪宅雖然住不起，大家還可以去濱江步道吹吹風。

虹口濱江因為碼頭等原因，遲遲沒有全線貫通。

濱江也建過豪宅，新外灘花苑、白金灣府邸，無奈房齡太老被淘汰了。

南市傍上了黃浦，既給里子（錢）又給面子，硬生生拉成豪宅區(qū)。

虹口就沒那么幸運，自己經濟活力不強，拆遷也拆不動，北外灘開發(fā)就更慢了。

政策又給了陸家嘴，真的是天時地利人和都沒有。

楊浦濱江位置跟徐匯濱江接近，但是運氣也太差。

一號項目八埭頭爛尾，直接斷送了開發(fā)楊浦濱江的信心。

其實八埭頭濱江園江景很好，有望成為楊浦“湯臣一品”的。

北外灘、楊浦濱江開發(fā)遇到問題，沒做成豪宅區(qū)，虹口楊浦注意力轉向腹地。

虹口二十年一直雕琢瑞虹新城，是上海最成功的舊改項目之一。

可惜出身不好，背著虹鎮(zhèn)老街的帽子。剛開發(fā)時黃浦、靜安都有不少樓盤，虹鎮(zhèn)老街競爭不過搞不了豪宅。

楊浦幸運一些，從軍方拿到新江灣土地時市區(qū)開發(fā)差不多結束了。

2010年新江灣全面開花，市區(qū)項目已經不多。

四萬億救市也剛下來，開發(fā)商財大氣粗也想搞一堆地標。

可惜的是大家魄力不夠，新江灣定位還是低了。

新江灣前二豪宅是中建大公館、新江灣城首府。

中建大公館主力戶型是類獨棟，總價基本4000萬以內。

400平的獨棟稱得上頂豪，無奈只有16套。

新江灣城首府主力是260平大平層，也是改善產品。

400平的聯(lián)排也不多。

旭輝江灣墅之類的小區(qū)太小，不成氣候。

面對東郊碧云、大虹橋的純別墅小區(qū)，這些混合公寓和疊加類的產品始終低人一頭。

不敢說自己是頂豪。

北上海失去了最后一次機會。

中心豪宅、西郊別墅都是歷史沉淀，北上海沒辦法。

江景是新興豪宅最佳方式，北上海沒把握住。

郊區(qū)別墅需要足夠魄力，搞大獨棟、大花園拉高總價，提高地段價值，北上海太保守了。

北上海小弟寶山努力過，奮進過，在美蘭湖搞了亞洲十大豪宅。

可惜運氣不好，種種原因美蘭湖不搞了，五星級酒店、國際學校之類的沒建成，沒能奠定徐涇這樣的江湖地位。

頂豪市場負責地段價值沉淀，二線豪宅基本都是摘果子的。

北上海沒建立起頂豪概念，二線豪宅建設就跟著少了。

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套均總價3000萬以上小區(qū)數(shù)量也是南部更多。

樓盤定位要看地段，樓盤自身也會塑造地段。

古北壹號、云錦東方的成功，提升了金虹橋、徐匯濱江的認同。

不知道為什么，新靜安的樓盤都選擇摘果子，基本沒有愿意深耕靜安、提升地價的先例。

一堆剛需樓盤掛著靜安的帽子，大大稀釋了靜安兩個字的含金量。

蘇河灣兩個項目成功還是閘北時代，跟靜安關系不大。

蘇河灣的問題是七浦路實在動遷不了，既影響了開發(fā)體量也拉低了城市面貌。

北上海豪宅建設各種失利，嚴重影響了地段成長。

當然建豪宅不是唯一的成長方式，徐家匯沒太多豪宅也成了中央活動區(qū)。

北上海發(fā)展緩慢原因也多，豪宅只是其一。

環(huán)二想說的是，大家不要低估了豪宅價值。

豪宅帶來的不僅是幾百幾千個有錢人，而是地段價值的整體抬升，這跟千千萬萬的居民都有關系。

有錢人住的就是好地段。

環(huán)二想說的是，豪宅帶來的地段提升也會反哺產業(yè)、商業(yè)。

這兩點對我們判斷區(qū)域發(fā)展很有幫助。

北上海豪宅少也有一些優(yōu)勢，地價低、房價低，給了老百姓一個安身之所。

楊浦、虹口科教文衛(wèi)都很發(fā)達，房價不高，非常適合在意性價比的家庭。