深圳樓市回暖：政策助力，看房新模式深圳樓市新政具體內(nèi)容及其對(duì)購(gòu)房者的實(shí)際影響雙節(jié)期間房地產(chǎn)推介活動(dòng)的創(chuàng)新模式與成效分析

深圳9·5房地產(chǎn)新政實(shí)施一個(gè)月來(lái)，市場(chǎng)明顯回暖。數(shù)據(jù)顯示，全市新建商品住宅網(wǎng)簽2824套，同比增長(zhǎng)23.48%；二手住宅網(wǎng)簽3699套，增長(zhǎng)32.63%。國(guó)慶中秋雙節(jié)期間，全市舉辦近30場(chǎng)房地產(chǎn)推介活動(dòng)，創(chuàng)新采用“休閑+看房”模式，在前海冰雪世界、南山博物館等熱門景點(diǎn)同步展開(kāi)，吸引大量市民咨詢。在政策與假日因素雙重推動(dòng)下，深圳樓市有望持續(xù)向好發(fā)展。

各位老鐵，今天咱來(lái)聊聊深圳樓市這一個(gè)月來(lái)的變化。自從9月5號(hào)出了新政策，這樓市就跟打了雞血似的，熱鬧得很??！先說(shuō)數(shù)據(jù)，這一個(gè)月里，深圳新房賣了2824套，比去年這時(shí)候多了23.48%。二手房更猛，賣了3699套，漲了32.63%。這說(shuō)明啥？說(shuō)明政策一放開(kāi)，想買房的人就都冒出來(lái)了。最絕的是這個(gè)國(guó)慶中秋雙節(jié)，開(kāi)發(fā)商們可會(huì)玩了。他們把賣房的地方直接搬到了熱門景點(diǎn)，像前海冰雪世界、南山博物館這些地方，一邊玩一邊看房。有位陳女士說(shuō)得挺實(shí)在：“本來(lái)是帶孩子來(lái)玩雪的，沒(méi)想到還能順便看看房子，真方便！”這種“休閑+看房”的新模式，在福田、羅湖、南山這些核心區(qū)都搞起來(lái)了，加起來(lái)有近百個(gè)樓盤參加。像地鐵前海時(shí)代廣場(chǎng)、深鐵熙府這些熱門項(xiàng)目都在里頭。開(kāi)發(fā)商說(shuō)了，這么搞就是要讓老百姓在放松的時(shí)候也能了解房子，把信息直接送到潛在買家面前。為啥突然這么火呢？主要還是新政給力。政策一放開(kāi)，那些剛需買房的和想換大房子的都動(dòng)起來(lái)了。看房的人多了，買的人自然就多了。特別是9月20號(hào)那天，光明區(qū)有個(gè)樓盤一下子推出188套房子，那場(chǎng)面，簡(jiǎn)直了！現(xiàn)在這行情，從“金九”延續(xù)到“銀十”，在政策和假期的雙重加持下，深圳樓市這波回暖看樣子還能持續(xù)一陣子。不過(guò)咱也得提醒大家，買房是大事，得量力而行，別光看熱鬧就沖動(dòng)下手?？偟膩?lái)說(shuō)，深圳樓市這一個(gè)月確實(shí)熱起來(lái)了，成交量上去了，看房的人也多了。這種在景點(diǎn)搞推介的新玩法也挺有意思，讓看房不再那么枯燥。至于后面會(huì)咋樣，咱們還得繼續(xù)觀察。

新政落地一個(gè)月，深圳樓市的溫度計(jì)還在往上躥?，F(xiàn)在市場(chǎng)上最明顯的變化就是，原來(lái)觀望的那批人開(kāi)始動(dòng)真格了。我認(rèn)識(shí)的中介小張說(shuō)，他最近帶看的客戶里，十個(gè)有六個(gè)都會(huì)認(rèn)真問(wèn)貸款細(xì)節(jié)，這在半年前根本不敢想。具體到政策細(xì)節(jié)，這次調(diào)整主要集中在三方面：首套房首付比例從30%降到20%，二套房從50%降到30%，還有個(gè)重磅消息是增值稅免征年限從5年縮短到3年。這些數(shù)字看著枯燥，但落到老百姓頭上就是真金白銀。舉個(gè)例子，小王兩口子一直在龍華看房，看中套總價(jià)500萬(wàn)的房子。按以前政策，首付得準(zhǔn)備150萬(wàn)，現(xiàn)在只要100萬(wàn)。就這50萬(wàn)的差距，讓他們把買房計(jì)劃提前了整整兩年。像小王這樣的剛需族，現(xiàn)在成了市場(chǎng)的主力軍。不過(guò)要說(shuō)最受益的，還是改善型需求的家庭。老李在福田住了十幾年，家里添了二胎后一直想換大房子。以前二套房首付要五成，湊不出那么多錢。現(xiàn)在首付降到三成，他立馬就在香蜜湖片區(qū)訂了套四居室。開(kāi)發(fā)商這邊也是聞風(fēng)而動(dòng)。除了在景點(diǎn)搞推介，他們還玩起了新花樣。有的樓盤推出‘無(wú)憂換房’計(jì)劃，幫業(yè)主賣舊房買新房；有的搞起了‘以租代購(gòu)’，先住后買；更絕的是有開(kāi)發(fā)商聯(lián)合銀行推出‘接力貸’，讓父母和子女可以共同還款。但熱鬧歸熱鬧，咱也得說(shuō)說(shuō)潛在的問(wèn)題?，F(xiàn)在市場(chǎng)熱度上來(lái)了，有些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始悄悄收折扣。之前打95折的現(xiàn)在變98折，還有的把贈(zèng)送面積取消了。購(gòu)房者得擦亮眼睛，別光顧著開(kāi)心，把該爭(zhēng)取的優(yōu)惠給忘了。另外要注意的是，雖然政策放寬了，但銀行的審核反而更嚴(yán)格了。特別是收入證明這塊，現(xiàn)在要求月供不能超過(guò)家庭月收入的50%。我有個(gè)朋友就因?yàn)槭杖肓魉粔蛞?guī)范，貸款審批卡了半個(gè)月。說(shuō)到區(qū)域分化也挺明顯。寶安、龍華這些剛需集中的地方成交量漲得最快，但像鹽田、大鵬這些偏遠(yuǎn)片區(qū)，熱度就沒(méi)那么高。這說(shuō)明大家買房還是更看重地段和配套，政策再好，位置太偏也不吃香?，F(xiàn)在市場(chǎng)上還出現(xiàn)個(gè)新現(xiàn)象：‘賣一買一’的客戶特別多。很多業(yè)主趁著行情好把老房子出手，再加點(diǎn)錢換更好的。這導(dǎo)致二手房源突然增多，買家選擇余地大了，議價(jià)空間也跟著上來(lái)了。不過(guò)要提醒的是，別看現(xiàn)在市場(chǎng)火熱就盲目跟風(fēng)。買房終究是件大事，得算清楚自己的賬。首付是少了，但月供壓力還在那擺著。特別是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還不明朗，工作收入穩(wěn)不穩(wěn)定都得考慮進(jìn)去。未來(lái)幾個(gè)月，深圳樓市可能會(huì)呈現(xiàn)‘量升價(jià)穩(wěn)’的態(tài)勢(shì)。成交量應(yīng)該會(huì)保持活躍，但價(jià)格大漲的可能性不大。畢竟政府手里還握著調(diào)控工具箱，要是市場(chǎng)過(guò)熱，隨時(shí)可能再出政策降溫。最后給正在看房的朋友幾個(gè)建議：第一要把征信打理好，現(xiàn)在貸款審批特別看重這個(gè)；第二要多比較幾家銀行，利率和放款速度差別不??；第三別光盯著新房，有些次新房性價(jià)比更高；最重要的是，按照自己的實(shí)際需求來(lái)，別被市場(chǎng)情緒帶著走。總之，新政確實(shí)給市場(chǎng)注入了活力，但咱們老百姓買房還得保持理性。記住，沒(méi)有最好的房子，只有最適合自己的房子。市場(chǎng)再怎么變，這個(gè)理兒不會(huì)變。

這種把售樓處搬到景點(diǎn)的創(chuàng)新模式，其實(shí)背后藏著開(kāi)發(fā)商們的小心思。以前賣房都是等人上門，現(xiàn)在直接追著潛在客戶跑。你想啊，節(jié)假日大家本來(lái)就要出門玩，順便看看房子，既不耽誤休閑，還能了解樓盤信息，這招確實(shí)高明。前陣子我去前海冰雪世界轉(zhuǎn)了一圈，好家伙，冰雕展區(qū)旁邊就是樓盤沙盤，家長(zhǎng)帶著孩子堆完雪人，轉(zhuǎn)身就能咨詢戶型。有個(gè)銷售經(jīng)理跟我說(shuō)，他們這幾天接待的客戶量，比平時(shí)在售樓處多出三倍還不止。而且來(lái)看房的人心態(tài)都特別放松，不像以前在售樓處那樣緊張兮兮的。這種模式能成功，關(guān)鍵是抓住了現(xiàn)代人的時(shí)間痛點(diǎn)?，F(xiàn)在大家工作日都忙得腳不沾地，專門抽時(shí)間看房確實(shí)不容易。趁著放假一邊玩一邊看，時(shí)間利用效率高多了。有位正在看婚房的年輕人跟我說(shuō)：“本來(lái)國(guó)慶就要陪女朋友逛街，現(xiàn)在既能逛街又能看房，一舉兩得，女朋友也開(kāi)心?！遍_(kāi)發(fā)商們?cè)诓颊股弦蚕铝斯Ψ?。不像傳統(tǒng)售樓處那么正式，他們?cè)诰包c(diǎn)里搭的展臺(tái)都設(shè)計(jì)得特別生活化。有的做成露營(yíng)風(fēng)格，擺上帳篷和燒烤架；有的弄成咖啡廳樣式，提供免費(fèi)飲品。讓人感覺(jué)不是在賣房，倒像是在辦主題派對(duì)。效果確實(shí)立竿見(jiàn)影。據(jù)我了解，國(guó)慶期間參與這種活動(dòng)的樓盤，平均每天能收獲200多組有效客戶信息。有個(gè)南山區(qū)的項(xiàng)目，七天假期就成交了80多套，相當(dāng)于平時(shí)一個(gè)月的銷量。這種成績(jī)?cè)谕挈S金周是很難想象的。不過(guò)這種新模式也帶來(lái)新問(wèn)題。比如在景點(diǎn)里做推廣，場(chǎng)地費(fèi)用比售樓處高不少。而且人流量大的時(shí)候，銷售人員根本忙不過(guò)來(lái)，經(jīng)常出現(xiàn)客戶等待時(shí)間過(guò)長(zhǎng)的情況。有個(gè)樓盤就想了個(gè)辦法，給等待的客戶發(fā)排隊(duì)號(hào)，可以先去玩，快到號(hào)了短信提醒，這樣既留住了客戶，又避免了現(xiàn)場(chǎng)擁堵。說(shuō)到客戶群體，我發(fā)現(xiàn)這種模式特別受年輕人歡迎。25-35歲這個(gè)年齡段占比超過(guò)六成，他們既注重生活品質(zhì)，又有購(gòu)房需求。而且這些人決策速度特別快，有個(gè)90后跟我說(shuō)：“看著周圍玩得開(kāi)心的人，突然就覺(jué)得該安定下來(lái)了，當(dāng)場(chǎng)就交了定金?！背嗽诰包c(diǎn)做推廣，開(kāi)發(fā)商們還在線上玩出了新花樣。直播賣房現(xiàn)在可火了，主播帶著觀眾云逛樓盤，還能實(shí)時(shí)答疑。有個(gè)項(xiàng)目做了場(chǎng)24小時(shí)不間斷直播，在線人數(shù)最高沖到10萬(wàn)+，一晚上就鎖定了幾十套意向房源。不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，創(chuàng)新歸創(chuàng)新，房子終究是要住人的。現(xiàn)在有些項(xiàng)目為了吸引眼球，把樣板間裝修得跟五星級(jí)酒店似的，實(shí)際交房標(biāo)準(zhǔn)卻差得遠(yuǎn)。這點(diǎn)要提醒大家特別注意，看房時(shí)一定要問(wèn)清楚哪些是交付標(biāo)準(zhǔn)，哪些只是展示效果。從更深層次看，這種營(yíng)銷創(chuàng)新反映的是房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)。以前房子不愁賣，開(kāi)發(fā)商坐著等客戶上門就行。現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈了，不得不想方設(shè)法主動(dòng)出擊。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)其實(shí)是好事，選擇更多了，服務(wù)也更周到了。未來(lái)這種跨界融合可能會(huì)更普遍。聽(tīng)說(shuō)已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商在跟游樂(lè)場(chǎng)、商場(chǎng)談長(zhǎng)期合作，打算把展示點(diǎn)固定下來(lái)。甚至還有人在琢磨把售樓處直接開(kāi)進(jìn)大型企業(yè)園區(qū)，上班族午休時(shí)間就能看房。但不管形勢(shì)怎么變，房子的本質(zhì)不會(huì)變。地段、戶型、質(zhì)量這些硬指標(biāo)永遠(yuǎn)是最重要的。創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷可以吸引眼球，最終能不能成交，還得看產(chǎn)品本身過(guò)不過(guò)硬。所以給正在看房的老鐵們提個(gè)醒：新模式可以體驗(yàn)，但決策還是要理性。多看幾個(gè)樓盤，比較一下性價(jià)比，別被花哨的營(yíng)銷活動(dòng)沖昏頭腦。畢竟買房是人生大事，再好的營(yíng)銷也只是錦上添花。最后說(shuō)說(shuō)這波行情能持續(xù)多久。照目前看，政策利好還在釋放期，市場(chǎng)需求也確實(shí)存在，短期內(nèi)應(yīng)該還能保持熱度。但長(zhǎng)期來(lái)看，還是要看整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和居民收入情況。建議有購(gòu)房計(jì)劃的朋友可以趁著這波多看看，但不用太著急做決定。總之啊，深圳樓市這波創(chuàng)新嘗試確實(shí)給人不少啟發(fā)。既滿足了開(kāi)發(fā)商的銷售需求，又給購(gòu)房者帶來(lái)了便利，算是個(gè)雙贏的局面。以后說(shuō)不定還能看到更多有意思的賣房方式，咱們就拭目以待吧！