作者 | 源媒匯 利晉

趕在國(guó)慶假期前，大華集團(tuán)靜安大寧板塊地王項(xiàng)目"靜安年華"推盤入市，首推105套108-123㎡三至四房戶型，過(guò)會(huì)報(bào)價(jià)區(qū)間為11.7萬(wàn)-13.68萬(wàn)元/㎡。

9月17日，靜安年華開始啟動(dòng)認(rèn)籌，9月23日獲得81組意向認(rèn)購(gòu)客戶，具備有效認(rèn)購(gòu)資格的有72組意向客戶，有效率為85.7%。最終，項(xiàng)目首開去化72套，以此計(jì)算，去化率為68.6%。

截圖自大華靜安年華公告

手握上海靜安內(nèi)環(huán)這張王牌，靜安年華的首開結(jié)果卻不盡如人意。但實(shí)際上，為了達(dá)成開盤即售罄的目標(biāo)，大華集團(tuán)將項(xiàng)目銷售均價(jià)定在13萬(wàn)元/㎡。

這個(gè)銷售均價(jià)是十分微妙的。2025年9月中旬，靜安區(qū)中建玖上瑯宸、靜安璽樾（三期)推盤入市，前者定價(jià)為14.68萬(wàn)元/㎡，后者定價(jià)為12.4萬(wàn)元/㎡。先前，靜安年華吹風(fēng)價(jià)為超過(guò)14萬(wàn)元/㎡，最后定在上述兩個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)之間。

與中建玖上瑯宸、靜安璽樾相比，靜安年華幾近成本價(jià)，已是薄利。同時(shí)，更早之前入市的靜安大寧金茂府，巔峰時(shí)賣16.8萬(wàn)元/㎡，后續(xù)批次逐步降到12萬(wàn)元/㎡左右。

但靜安年華首開不順，或許不完全是價(jià)格因素。

作為上海本土民企，大華集團(tuán)長(zhǎng)期專注于三舊改造、新城區(qū)建設(shè)、超大規(guī)模社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)等，特別是三舊改造領(lǐng)域，是大華集團(tuán)的起家業(yè)務(wù)，其被稱為"上海舊改王"。

一個(gè)以拆遷安置見(jiàn)長(zhǎng)的開發(fā)商，重倉(cāng)做高端住宅項(xiàng)目。在外界看來(lái)，大華集團(tuán)與高端住宅之間的關(guān)聯(lián)，或許存在一定差異。

更何況，大華集團(tuán)因?yàn)闃潜P質(zhì)量問(wèn)題，常常遭到各地業(yè)主的詬病。

開局不順

走高端住宅路線，大華集團(tuán)這次是全力押注。

2025年3月，上海迎來(lái)第三批集中供地，共出讓四宗涉宅用地。其中，靜安區(qū)推出的N070302單元111-21地塊成為了本次土拍的熱門地塊，吸引了中海、招商、保利置業(yè)、綠城、建發(fā)、華發(fā)、北京城建、越秀&金茂聯(lián)合體，以及唯一的民企大華集團(tuán)，合計(jì)9個(gè)主體參與競(jìng)拍。

手握2號(hào)牌的大華集團(tuán)，在整場(chǎng)土拍中做出了勢(shì)在必得的決心，頻頻舉牌報(bào)價(jià)，一步步將地塊成本價(jià)約18.79億元，推到20億元、21億元、22億元……最終，大華集團(tuán)以總價(jià)約24.86億元將這宗地塊收入囊中。

截圖自上海土地市場(chǎng)

雖然地塊未觸達(dá)封頂價(jià)，但成交樓面價(jià)達(dá)9.27萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率為32.31%，大華集團(tuán)在靜安大寧板塊創(chuàng)造了一個(gè)新地王，刷新了中建玖合在2024年9月以樓面價(jià)約6.83萬(wàn)元/㎡拿下的大寧?kù)`石社區(qū)地塊的紀(jì)錄。

也可以看到，大華集團(tuán)拿下的靜安區(qū)N070302單元111-21地塊，成本價(jià)足足是原地王約1.46倍。

2015年11月，閘北并入靜安區(qū)，新規(guī)劃落地，讓大寧板塊吃盡了資源紅利。大寧國(guó)際中心、久光中心、大寧音樂(lè)廣場(chǎng)等開業(yè)，以及地鐵1號(hào)、7號(hào)和20線開通和籌建，加上市北高新元、文通電氣園劃入板塊內(nèi)，讓大寧成為新靜安的熱門板塊。

金茂前身方興地產(chǎn)率先搶入大寧，豪擲百億引入豪宅產(chǎn)品"金茂府"，刷新了上海宅地成交價(jià)之最；緊接著華潤(rùn)攜手華發(fā)，以約158.5億元拿下市北高新區(qū)兩宗地塊，再度打破上?？們r(jià)地王紀(jì)錄。

融創(chuàng)、仁恒、保利、中建、招商、萬(wàn)科等開發(fā)商集體涌入大寧板塊，一步步拉高地價(jià)、房?jī)r(jià)，涉宅樓面成交價(jià)從4.8萬(wàn)元/㎡上漲至9.27萬(wàn)元/㎡，房?jī)r(jià)也從5萬(wàn)元/㎡左右飆升至巔峰時(shí)的17萬(wàn)元/㎡。

上海本土房企大華集團(tuán)，卻是"起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集"。

無(wú)論是老靜安，還是并入進(jìn)來(lái)的閘北，其實(shí)都有大量的棚改、老工業(yè)園區(qū)需要改造，但截至2025年3月，大華集團(tuán)才在靜安區(qū)有落地——搶下一宗地王地塊。

盡管大華集團(tuán)拿下的是一宗Mini地塊，出讓面積1萬(wàn)㎡出頭，但項(xiàng)目地處大寧核心商圈的邊緣，與核心商圈、大型公園、地鐵有一定距離，且周邊都是老舊小區(qū)。

對(duì)比臨近大寧音樂(lè)廣場(chǎng)、大寧公園的中建玖上瑯宸，均價(jià)14.68萬(wàn)元/㎡。說(shuō)到底，靜安年華均價(jià)13萬(wàn)元/㎡，處在一個(gè)尷尬的局面，也創(chuàng)下了2025年以來(lái)倒數(shù)第二的認(rèn)購(gòu)率。

而倒數(shù)第一的靜安璽樾，是靜安內(nèi)環(huán)出了名去化緩慢的項(xiàng)目。2024年5月，靜安璽樾首期開盤至發(fā)稿時(shí)，合計(jì)推售692套房源，已經(jīng)一年多時(shí)間，已售房源為288套，去化率僅為41.6%。

顯然，單拿靜安內(nèi)環(huán)這張王牌，不一定能打出"王炸"的表現(xiàn)，成為熱銷紅盤。

靜安年華如此高的拿地成本，在當(dāng)前卷到極致的靜安大寧板塊，大華集團(tuán)很容易陷入困境或被動(dòng)局面。

未來(lái)，靜安還有很多樓盤項(xiàng)目等待入市，包括中建玖上瑯宸，二批次房源已經(jīng)準(zhǔn)備加推；處在蘇河灣板塊的保利譽(yù)靜安、悅97即將等待入市。其中，保利譽(yù)靜安推售約90-145㎡高層3-4房戶型，悅97主推88-100㎡小戶型，價(jià)格為12.88萬(wàn)元/㎡。

不為賺錢？

小體量+核心板塊+新規(guī)產(chǎn)品，是當(dāng)前大部分頭部房企做出的一套新打法。比如保利在北京、龍湖在廣州、越秀在上海、濱江在杭州等，基本都是通過(guò)這把"黃金鑰匙"，在市場(chǎng)調(diào)整周期中實(shí)現(xiàn)資金快速流轉(zhuǎn)、項(xiàng)目盈利。

從搶奪靜安大寧N070302單元111-21地塊看，大華集團(tuán)或許也想復(fù)制這套模式。

但在全國(guó)各地市場(chǎng)，大華集團(tuán)因?yàn)轫?xiàng)目交付質(zhì)量備受業(yè)主詬病，比如上海沄萃府室內(nèi)、地下車庫(kù)漏水嚴(yán)重，西安大華錦繡前城地板、窗戶裂痕，武漢大華錦繡前城多處墻面發(fā)霉、漏水等問(wèn)題，被業(yè)主進(jìn)行維權(quán)。

截圖自領(lǐng)導(dǎo)留言板

這次在上海靜安，走高端路線，大華集團(tuán)也想在產(chǎn)品策略上做出一次改變。并且，其也在加快推盤速度，從拿地到完成首次開盤僅耗時(shí)6個(gè)月時(shí)間，向頭部房企開發(fā)節(jié)奏靠攏。

大華集團(tuán)將靜安年華設(shè)計(jì)為1棟24層高層、3棟5—6層的疊拼住宅，合計(jì)房源175套，用高層住宅+疊墅兩種業(yè)態(tài)做差異化打法。其中，本次推售的是1棟高層住宅，據(jù)公開信息顯示，項(xiàng)目采用了靜安區(qū)首個(gè)"三陽(yáng)臺(tái)"戶型，戶型實(shí)得率約96%。

從當(dāng)前銷售去化來(lái)看，大華集團(tuán)在走高端路線上的產(chǎn)品創(chuàng)新，市場(chǎng)反饋似乎不盡人意。

大華集團(tuán)想要復(fù)制頭部房企的"黃金打法"，卻忽視了一個(gè)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：不搶高價(jià)地。

一位TOP10房企內(nèi)部人士告訴源媒匯，公司在土地投拓上有嚴(yán)格執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，要求資金流轉(zhuǎn)和一定利潤(rùn)空間，地價(jià)超過(guò)投研設(shè)定的紅線，質(zhì)地再好也不會(huì)拿。

同時(shí)，大華集團(tuán)也想要通過(guò)高層住宅快速去化、回流資金，側(cè)重點(diǎn)用疊墅產(chǎn)品去獲取利潤(rùn)和市場(chǎng)口碑。有消息指出，靜安年華拿地時(shí)測(cè)算銷售均價(jià)在16萬(wàn)元/㎡，成本在13萬(wàn)元/㎡，而首開房源剛好恰在成本預(yù)測(cè)值。

但其實(shí)，依靠舊改起家、偏愛(ài)超大社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的大華集團(tuán)，缺乏頭部房企"黃金打法"的基因，因?yàn)樵鹃_發(fā)模式都是慢開發(fā)、重投入，建設(shè)產(chǎn)品以安置房、保障房為主。

不過(guò)，除了利潤(rùn)之外，大華集團(tuán)或許又想用"黃金打法"去沖規(guī)模。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，2021年大華集團(tuán)提出未來(lái)兩到三年，以"提高去化，做大規(guī)模"為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，做大規(guī)模，力爭(zhēng)三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)800億的銷售目標(biāo)。

隨后，大華集團(tuán)開始逆勢(shì)擴(kuò)張，在全國(guó)各地拿地。公開數(shù)據(jù)顯示，2018年大華集團(tuán)新增土地貨值195億元，2019年拿地金額327億元，2020年新增貨值720億元，2021年權(quán)益拿地金額260億元。

杠桿率也在不斷上漲。歷年債券年報(bào)顯示，大華集團(tuán)負(fù)債總額從2017年的440億元上升至2024年的1053億元，凈資產(chǎn)區(qū)間值為391億-456億元。

逆勢(shì)擴(kuò)張，銷售沖規(guī)模并不容易，大華集團(tuán)也未能實(shí)現(xiàn)800億元的目標(biāo)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年大華集團(tuán)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額298億元，2025年前8月為149億元。

沖出上海3年多時(shí)間，回頭才發(fā)現(xiàn)，行業(yè)調(diào)整之中，上海才是全國(guó)樓市熱銷城市。但逆勢(shì)擴(kuò)張時(shí)，大華集團(tuán)卻鮮有在大本營(yíng)上海落子，錯(cuò)失了良機(jī)。

于是，大華集團(tuán)不得不返回上海，在靜安搶下地王項(xiàng)目，換一種方式再度沖規(guī)模。