刊名題字：董必武

合同訂立與事實(shí)上契約

——“事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系”辨析

本文刊登于2025年第15期

文 / 陳現(xiàn)杰

作者系最高人民法院原研究室一級(jí)巡視員

已開(kāi)放快捷轉(zhuǎn)載（無(wú)須白名單），您可直接轉(zhuǎn)載本文。

一、問(wèn)題的提出

人民法院審理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，經(jīng)常會(huì)涉及“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”的爭(zhēng)議。通常是物業(yè)服務(wù)公司一方主張?zhí)峁┝恕笆聦?shí)物業(yè)服務(wù)”，要求業(yè)主按照其主張的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)；業(yè)主一方則以雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，收費(fèi)沒(méi)有依據(jù)予以抗辯。在審判實(shí)務(wù)中，由于一些地方性法規(guī)和司法指導(dǎo)意見(jiàn)中有關(guān)于“事實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)”和“事實(shí)接受了物業(yè)服務(wù)”的表述，勝訴的天平似乎傾向了物業(yè)服務(wù)公司一邊。要厘清這些概念的含義，正確適用法律解決糾紛，就需要正本清源，回到合同（契約）關(guān)系的本質(zhì)。

二、合同（契約）關(guān)系的本質(zhì)與“事實(shí)上之契約關(guān)系”

“契約為現(xiàn)代交易上最重要的制度，其所蘊(yùn)含代表的，為個(gè)人之自尊及自信，得本其自由意思，與自己所選擇之相對(duì)人，締結(jié)契約，以創(chuàng)造規(guī)律彼此權(quán)義之規(guī)范?！泵穹ǖ涞谒陌倭臈l規(guī)定：“合同是民事主體之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議?！焙贤ㄆ跫s）概念的基本精神，就是“意思自治”與“合同自由”。因此，契約的成立，須基于當(dāng)事人的“意思合致”，也就是基于當(dāng)事人自主決定基礎(chǔ)上的意思表示一致。任何一方均不得將自己的意志強(qiáng)加于對(duì)方，當(dāng)事人雙方須通過(guò)平等、自由的協(xié)商達(dá)成意思表示一致，方能體現(xiàn)契約的精神。

如何實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的意思表示一致？民法理論上確立了“要約”與“承諾”規(guī)則，作為認(rèn)定當(dāng)事人意思表示一致即契約成立的基本規(guī)則。我國(guó)民法典合同編第一分編“通則”第二章“合同的訂立”，即明確規(guī)定了要約與承諾規(guī)則。民法典第四百七十一條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，可以采取要約、承諾方式或者其他方式?！币s、承諾方式是最為典型的合同訂立方式；其他方式，則是指交叉要約、同時(shí)表示、意思實(shí)現(xiàn)3種非典型的合同訂立方式。其中，“交叉要約”“不僅有兩個(gè)意思表示在客觀上的意思合致，而且也有主觀上的合致”；“同時(shí)表示”與“交叉要約”本質(zhì)上相同；“意思實(shí)現(xiàn)”同樣是當(dāng)事人雙方的意思合致，只不過(guò)承諾的意思表示依交易習(xí)慣或者依要約的要求無(wú)須通知要約方，如賓館因要約而保留房間的行為。雖然存在典型方式和非典型方式的不同，但其本質(zhì)是完全一致的，就是均須當(dāng)事人在自主決定基礎(chǔ)上的意思合致。

既然合同（契約）的本質(zhì)是當(dāng)事人之間基于合同自由原則的意思表示一致，那么，何以在民法理論上又有“事實(shí)上契約”的概念呢？

“事實(shí)上契約”由德國(guó)民法學(xué)者豪普特（Haupt）教授提出，其含義是指不依締約方式，不按當(dāng)事人意思，僅因事實(shí)過(guò)程而成立之債務(wù)關(guān)系。即在特殊情形，“事實(shí)過(guò)程本身亦能成立契約關(guān)系”，而不必遵循意思合致之締約方式。故所謂事實(shí)上契約，即主張?jiān)凇耙馑己现隆敝?，僅依“事實(shí)合致”也可以成立契約。豪普特（Haupt）教授將成立“事實(shí)上契約”的特殊情形，劃分為以下3種類型：

一是依社會(huì)接觸而成立的事實(shí)上契約，如在私人診所就診，因門前臺(tái)階年久失修致受害人摔倒受傷，如不承認(rèn)事實(shí)上契約，受害人難以獲得契約上的損害賠償救濟(jì)。通說(shuō)認(rèn)為這依“締約過(guò)失”理論可以解決，不必借助“事實(shí)上契約”概念；甚至循“交往安全義務(wù)”理論在侵權(quán)法上亦可以妥當(dāng)解決。

二是團(tuán)體關(guān)系，如合伙合同、勞動(dòng)合同被撤銷或認(rèn)定無(wú)效的情形，如不認(rèn)可成立事實(shí)上契約，將導(dǎo)致既有交易關(guān)系因不能恢復(fù)原狀面臨處理困難。通說(shuō)認(rèn)為此依誠(chéng)信原則亦不難解決。尤其在中國(guó)，所謂事實(shí)勞動(dòng)合同其實(shí)通常是用工單位為逃避勞動(dòng)法和社會(huì)保險(xiǎn)法上的義務(wù)，故意不簽勞動(dòng)合同的脫法行為，雙方本有意思合致，僅欠缺形式要件而已，并非依事實(shí)過(guò)程成立合同的“事實(shí)合致”。故前兩種類型均被否定。

三是被拉倫茲（Larenz）教授概括為“社會(huì)典型行為”，特指現(xiàn)代大量交易產(chǎn)生的一種特殊現(xiàn)象，即對(duì)“生活上不可欠缺之照顧給付”，如供水、供電、供氣、公共交通，任何人均得支付一定費(fèi)用而予以利用，此種事實(shí)上提供給付和事實(shí)上利用的行為，取代了意思表示，是一種事實(shí)上合致的行為，依其社會(huì)典型意義，產(chǎn)生了與法律行為相同的法律效果，即在當(dāng)事人之間成立“事實(shí)上契約”。例如乘坐電車或公共汽車，未先購(gòu)票，徑行登車；對(duì)向公眾開(kāi)放的收費(fèi)停車場(chǎng)，徑行駛?cè)胪＼嚨?。德?guó)聯(lián)邦最高法院就曾依據(jù)事實(shí)上契約理論，判決駛?cè)牍彩召M(fèi)停車場(chǎng)停車但拒絕交費(fèi)的被告與收費(fèi)停車場(chǎng)成立事實(shí)上契約關(guān)系，發(fā)生原告（收費(fèi)停車場(chǎng)）請(qǐng)求報(bào)酬之權(quán)利。

在現(xiàn)代契約制度上，水、電、氣、公共交通等日常生活必需的照顧給付，依法律規(guī)定須強(qiáng)制締約，按一般交易條款（格式條款）確定權(quán)利義務(wù)，無(wú)討價(jià)還價(jià)余地，此種情形可稱之為法定強(qiáng)制締約，并非“依事實(shí)過(guò)程訂立契約”。至于先上車、后買票或者先停車、后交費(fèi)等情形，依交易習(xí)慣即可解釋，而無(wú)需創(chuàng)造“事實(shí)上契約”概念進(jìn)行解釋。

契約的本質(zhì)是意思自治、合同自由，承認(rèn)事實(shí)過(guò)程成立契約，是對(duì)合同本質(zhì)的毀滅性解構(gòu)，將導(dǎo)致極不公正的后果。傳統(tǒng)民法理論即認(rèn)為，事實(shí)上契約主張單純依事實(shí)過(guò)程成立契約，違反契約的本質(zhì)，系自相矛盾的概念，可能帶來(lái)違反當(dāng)事人真實(shí)意思的后果。例如，停車場(chǎng)服務(wù)人員主動(dòng)洗車，停車司機(jī)認(rèn)為系免費(fèi)服務(wù)而坦然接受，事后因停車場(chǎng)要求支付洗車費(fèi)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)；又如強(qiáng)行擦皮鞋然后索要10元報(bào)酬；還有我國(guó)某些物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方定價(jià)“強(qiáng)買強(qiáng)賣”等。因此之故，“事實(shí)上契約”概念在原創(chuàng)國(guó)德國(guó)亦是爭(zhēng)論至今未有定論的概念，援引該理論作出的少數(shù)判決，其類型亦嚴(yán)格限制在向不特定公眾提供公共服務(wù)的“社會(huì)典型行為領(lǐng)域”，通常即指水、電、煤氣（天然氣）、公共交通服務(wù)等領(lǐng)域，而禁止將其作為一般概念泛化和濫用。甚至最初提出“社會(huì)典型行為”理論的拉倫茲教授，也已放棄該項(xiàng)理論。

三、我國(guó)法律未認(rèn)可“事實(shí)上契約”概念

我國(guó)合同法與民法典未采用“事實(shí)上契約”概念。對(duì)民法理論上幾類符合“社會(huì)典型行為”特征的“大量交易”（Massenverkehr）形態(tài)，如“供用電、水、氣、熱力合同”“公共運(yùn)輸合同”，合同法與民法典系采取“強(qiáng)制締約”和“格式條款”的法定方式解決合同成立的意思合致問(wèn)題。理由在于，“大量交易”之客體，多為民生必需品，因而在立法上確認(rèn)相關(guān)公共服務(wù)企業(yè)具有社會(huì)給付義務(wù)（Soziale Leistungspflicht），不得拒絕消費(fèi)者合理的訂約請(qǐng)求。另一方面，“大量交易”的特征，在供應(yīng)方式上趨于類型化，以適應(yīng)便捷、高效之社會(huì)需求，故不強(qiáng)調(diào)個(gè)別交易之特色；基于此種交易所產(chǎn)生之權(quán)利義務(wù)關(guān)系，通常由企業(yè)在一般契約條款（格式條款）中予以訂明，交易對(duì)價(jià)接受價(jià)格法約束并受價(jià)格或市場(chǎng)管理部門監(jiān)管，消費(fèi)者通常沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地。

民法典第六百四十八條第二款規(guī)定：“向社會(huì)公眾供電的供電人，不得拒絕用電人合理的訂立合同要求”；第六百五十四條規(guī)定：“用電人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時(shí)支付電費(fèi)”；第八百一十條規(guī)定：“從事公共運(yùn)輸?shù)某羞\(yùn)人不得拒絕旅客、托運(yùn)人通常、合理的運(yùn)輸要求。”此類規(guī)定均體現(xiàn)為立法上的“強(qiáng)制締約”義務(wù)和權(quán)義內(nèi)容的“格式條款”模式，而沒(méi)有借助“事實(shí)上契約”概念和默示意思表示的擬制技術(shù)。非典型合同的公共停車場(chǎng)停車合同，實(shí)際上亦是遵循了類似于公共交通服務(wù)等情形的強(qiáng)制締約與格式條款確定權(quán)利義務(wù)的原理；至于“先停車，后交費(fèi)”，不過(guò)是根據(jù)（停車）時(shí)間計(jì)費(fèi)原理形成的交易慣例。

“物業(yè)服務(wù)合同”作為民法典合同編新增典型合同，非屬具有社會(huì)給付義務(wù)的“大量交易”類型合同，因此，民法典對(duì)其并無(wú)強(qiáng)制締約的規(guī)定，亦無(wú)格式條款的運(yùn)用。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條所規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同”，第三十五條所規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)”，均表明物業(yè)服務(wù)合同的訂立，須經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，簽訂書面合同，約定雙方權(quán)利義務(wù)。即物業(yè)服務(wù)合同屬于典型的商事合同，其成立的唯一依據(jù)就是當(dāng)事人雙方協(xié)商一致。將專屬于具有社會(huì)典型行為特征的“事實(shí)上契約”概念移植到物業(yè)服務(wù)合同，不僅系概念之誤用，實(shí)際上也違背我國(guó)法律法規(guī)的明確規(guī)定。

純從理論上分析，“事實(shí)上契約”與物業(yè)服務(wù)合同的根本區(qū)別，在于前者不依締約方式，而依事實(shí)過(guò)程即可成立；后者根據(jù)法律規(guī)定，須當(dāng)事人協(xié)商一致并訂立書面合同。前者系為不特定多數(shù)公眾提供公共服務(wù)，提供者沒(méi)有締約自由，須強(qiáng)制締約，利用者對(duì)合同條件亦無(wú)討價(jià)還價(jià)權(quán)利，而須按格式條款接受服務(wù)；后者系物業(yè)服務(wù)人為特定物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙方有充分的締約自由，不得強(qiáng)制締約，合同條件按照質(zhì)價(jià)相符原則由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有單方定價(jià)權(quán)。

四、實(shí)務(wù)上所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系”的類型和本質(zhì)

如前所述，“事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系”，系違背合同本質(zhì)的概念誤用。實(shí)踐中，有兩種情形導(dǎo)致了對(duì)該概念的誤用：

（一）因前期物業(yè)服務(wù)合同形成的所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系”

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋[2009]8號(hào)）第1條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人提出抗辯的，人民法院不予支持?！泵穹ǖ浜贤幍诙志帯暗湫秃贤敝校略龅诙恼隆拔飿I(yè)服務(wù)合同”，吸收了上述司法解釋規(guī)定。其中，前期物業(yè)合同的當(dāng)事人雙方是建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，購(gòu)房業(yè)主的買賣合同雖附有前期物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主并非合同當(dāng)事人。由于前期物業(yè)服務(wù)的必要性、持續(xù)性和不可中斷性，在業(yè)主尚不具備法定條件選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同之前，司法解釋特別規(guī)定前期物業(yè)合同對(duì)業(yè)主具有約束力，實(shí)際上就是認(rèn)可前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間存在受前期物業(yè)服務(wù)合同約束的所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系”，是為了維持交易秩序的一種權(quán)宜之計(jì)，一旦條件具備，仍然要依據(jù)合同自由原則由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂合同，而不能放任違反合同自由原則的所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系”無(wú)限期持續(xù)下去。例如，2020年5月1日施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條第三款規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)二年”，體現(xiàn)了不允許非常態(tài)的“事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系”長(zhǎng)期存在的合同法治立場(chǎng)。至于業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)委會(huì)系根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)簽約，即屬于委托法律關(guān)系，其效力直接歸屬于全體業(yè)主，本身體現(xiàn)了合同自由，不屬于所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”。

（二）因房改政策形成的所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系”

國(guó)家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、財(cái)政部、人力資源和社會(huì)保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)職工住宅區(qū)物業(yè)管理和供熱采暖改革有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)管房改[2015]171號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《物業(yè)管理和供熱采暖通知》）第四條第十項(xiàng)規(guī)定：“未成立業(yè)主大會(huì)的職工住宅區(qū)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，原產(chǎn)權(quán)單位予以協(xié)助。業(yè)主個(gè)人拒簽物業(yè)服務(wù)合同的，不影響其與物業(yè)服務(wù)單位之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。”由于房改房是原產(chǎn)權(quán)單位出售給本單位職工的，原產(chǎn)權(quán)單位退出后與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同終止，新的業(yè)主因條件不具備暫時(shí)未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)，不能依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此上述政策文件規(guī)定由原產(chǎn)權(quán)單位協(xié)助業(yè)主與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。該規(guī)定體現(xiàn)了用合同規(guī)范物業(yè)服務(wù)關(guān)系是法律和政策的基本要求，不允許存在沒(méi)有合同依據(jù)的所謂事實(shí)物業(yè)服務(wù)（那樣無(wú)異于強(qiáng)買強(qiáng)賣）。但由于合同是物業(yè)服務(wù)單位與業(yè)主個(gè)人簽訂，有個(gè)別業(yè)主拒簽合同的，不影響其與物業(yè)服務(wù)單位之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。原因在于，多數(shù)業(yè)主都已經(jīng)簽了合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約提供物業(yè)服務(wù)包括了環(huán)境衛(wèi)生、安全秩序以及對(duì)物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)等性質(zhì)上不可分割的內(nèi)容，個(gè)別業(yè)主事實(shí)上受益，按照表決權(quán)理論多數(shù)業(yè)主簽約的效力事實(shí)上等同于業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)委會(huì)簽約的效力，故相關(guān)政策例外認(rèn)可了此種情形下的所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系”。

上述表明，物業(yè)服務(wù)以業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂書面合同為原則，以前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有約束力和房改房情形下多數(shù)業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同對(duì)拒簽合同的個(gè)別業(yè)主具有約束力為例外。這兩種情形下對(duì)業(yè)主形成的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系均非依事實(shí)過(guò)程而成立，而是既有物業(yè)服務(wù)合同效力對(duì)相對(duì)人以外受益第三人的法定擴(kuò)張。稱其為“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同”，僅系文義牽強(qiáng)的現(xiàn)象描述，并非嚴(yán)謹(jǐn)準(zhǔn)確的法律概念。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)具有誤導(dǎo)性、容易導(dǎo)向違反合同自由本質(zhì)的概念。

除上述兩種情形之外，民法典第九百八十四條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人員繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期。”此種情形亦有被解釋為“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同”關(guān)系的，但法律明確規(guī)定此種情形原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，只是服務(wù)期限變更為不定期，系法律對(duì)當(dāng)事人默示意思表示的推定，顯然不屬于所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同”關(guān)系。

民法典第九百五十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人在將物業(yè)移交接管之前應(yīng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)并獲取相應(yīng)報(bào)酬，此種情形亦有被解釋為“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同”關(guān)系，實(shí)質(zhì)這是依據(jù)誠(chéng)信原則原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行的后契約義務(wù)，并非所謂事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

綜上所述，可以明確，我國(guó)法律法規(guī)未采用“事實(shí)上契約”概念。對(duì)比較法上具有社會(huì)典型行為特征而被解釋為“事實(shí)上契約”的大量交易，我國(guó)立法采取“強(qiáng)制交易”和“一般契約條款（格式條款）”的法定方式予以調(diào)整。實(shí)務(wù)上基于前期物業(yè)合同對(duì)業(yè)主的拘束力和因房改政策形成的既有合同對(duì)第三人的拘束力，本質(zhì)上均屬于既有生效的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)受益第三人的效力擴(kuò)張，而非民法理論上的所謂“事實(shí)上契約”。除此以外，凡沒(méi)有簽訂“物業(yè)服務(wù)合同”卻主張所謂“事實(shí)物業(yè)合同關(guān)系”的，既沒(méi)有法律和司法解釋的依據(jù)，也超出了法律政策中現(xiàn)象解釋意義上“事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系”的范圍，違反法律規(guī)定和合同關(guān)系本質(zhì)，依法不應(yīng)支持。

五、如何理解地方性法規(guī)和司法指導(dǎo)意見(jiàn)中的“事實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)”和“事實(shí)接受了物業(yè)服務(wù)”的概念

在地方性法規(guī)和司法指導(dǎo)意見(jiàn)中，分別使用了“事實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)”和“事實(shí)接受了物業(yè)服務(wù)”的表述，而成為實(shí)務(wù)中當(dāng)事人泛化主張“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系”的依據(jù)。

首先，《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號(hào)）第二十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)?！痹撘?guī)定被認(rèn)為是主張“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系”的法規(guī)依據(jù)。但如前所述，法律、行政法規(guī)和司法解釋并沒(méi)在前述兩類“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同”關(guān)系外，為任何違反平等、自愿、公平、合理和誠(chéng)信原則的所謂事實(shí)物業(yè)服務(wù)留下空間，上述《北京市物業(yè)管理辦法》第二十六條的規(guī)定只能在前述兩類“前期物業(yè)服務(wù)合同”和“房改物業(yè)服務(wù)合同”的范圍內(nèi)解釋，否則，其泛化解釋將直接與民法典平等、自愿、公平、合理和誠(chéng)信原則相抵觸而無(wú)效，也與《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條、三十五條的規(guī)定相抵觸而無(wú)效。也就是說(shuō)，在法律、政策規(guī)定的兩種既有物業(yè)服務(wù)合同效力擴(kuò)張情形以外主張的“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同”其實(shí)是一種誤解，因?yàn)榉?、政策和司法解釋認(rèn)可的前期物業(yè)合同與房改政策中多數(shù)業(yè)主簽訂的“一對(duì)一”物業(yè)服務(wù)合同均存在既有的生效合同，只是爭(zhēng)議業(yè)主一方并非合同當(dāng)事人而已。

但在審判實(shí)踐中，出現(xiàn)了因房改政策實(shí)施而發(fā)生的一種情形：根據(jù)國(guó)家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中共中央直屬機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、財(cái)政部、人力資源和社會(huì)保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)職工住宅區(qū)物業(yè)管理和供熱采暖改革的意見(jiàn)》（國(guó)管房改[2014]504號(hào)）的規(guī)定，從2015年1月1日起，原由職工所在單位統(tǒng)一向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)的制度，因住房改革后職工住房已出售給職工個(gè)人所有，改由職工個(gè)人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。這意味著職工所在單位作為原業(yè)主已退出，職工所在單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同終止。為保證政策落實(shí)，國(guó)家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等5部委又發(fā)布《物業(yè)管理和供熱采暖通知》，規(guī)定“未成立業(yè)主大會(huì)的職工住宅區(qū)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同，原產(chǎn)權(quán)單位予以協(xié)助”（第四條第十項(xiàng)），“物業(yè)服務(wù)單位可以和業(yè)主協(xié)商委托物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)或其他第三方機(jī)構(gòu)測(cè)算職工住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并據(jù)此約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原產(chǎn)權(quán)單位予以協(xié)助” 。實(shí)踐中，同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域存在多個(gè)原產(chǎn)權(quán)單位，彼此意見(jiàn)不一致，導(dǎo)致既無(wú)法成立業(yè)委會(huì)，原產(chǎn)權(quán)單位亦不能履行責(zé)任，協(xié)助業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于繼續(xù)性占有物業(yè)服務(wù)地位的事實(shí)，以提供事實(shí)物業(yè)服務(wù)為由單方定價(jià)要求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)；而業(yè)主既不能接受“強(qiáng)買強(qiáng)賣”性質(zhì)的單方定價(jià)，又不能另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，形成談判僵局并引發(fā)糾紛。此種情形，并不符合前述兩種既有合同對(duì)第三人效力擴(kuò)張的“事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系”，而是根本沒(méi)有合同依據(jù)，故對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單方定價(jià)，因其違反契約的本質(zhì)，依法不應(yīng)予以支持。由于《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號(hào)）第二十六條規(guī)定容易造成誤解，2020年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》刪除了這一規(guī)定。

其次，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)（試行）》（京高法發(fā)[2003]389號(hào)）第24條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?！痹摋l規(guī)定亦被作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系成立及請(qǐng)求給付物業(yè)費(fèi)的依據(jù)。但該規(guī)定實(shí)質(zhì)是與合同法第三十六條以及民法典第四百九十條第二款的規(guī)定一致的，系對(duì)合同成立欠缺形式要件的補(bǔ)正規(guī)定。

合同法第三十九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！泵穹ǖ涞谒陌倬攀畻l第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立，當(dāng)事人未采用書面形式但是一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受時(shí)，合同成立?！眱蓷l規(guī)定基本一致，均屬對(duì)合同成立形式要件的補(bǔ)正規(guī)定，但民法典將合同法“對(duì)方接受的，該合同成立”修改為“對(duì)方接受時(shí)，合同成立”，更突出了該條規(guī)定系對(duì)合同成立形式要件以及成立時(shí)間補(bǔ)正規(guī)定的立法意旨（民法理論上稱“治愈”規(guī)定）。即合同內(nèi)容的實(shí)質(zhì)要件無(wú)爭(zhēng)議，僅形式要件有欠缺，因履行行為被接受而使該欠缺的形式要件被補(bǔ)正，合同成立。該規(guī)定與前述房改情形中因繼續(xù)性占有物業(yè)服務(wù)企業(yè)地位而主張“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系”的區(qū)別，在于所謂“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系”單純主張事實(shí)過(guò)程成立合同，而合同法、民法典上述規(guī)定是合同內(nèi)容的實(shí)質(zhì)要件無(wú)爭(zhēng)議，僅形式要件有欠缺，接受履行的行為限于“無(wú)異議”接受的情形，以體現(xiàn)契約行為意思表示一致的本質(zhì)。即并不承認(rèn)僅依事實(shí)過(guò)程成立合同關(guān)系的“事實(shí)上契約”概念。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議系“物業(yè)服務(wù)合同”的實(shí)質(zhì)內(nèi)容爭(zhēng)議，實(shí)質(zhì)內(nèi)容存在爭(zhēng)議，也就談不上形式要件的補(bǔ)正。

因此，對(duì)北京高院上述規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)按照民法典第四百九十二條第二款的規(guī)定，解釋為“治愈性”規(guī)定，以確保對(duì)該司法指導(dǎo)意見(jiàn)的適用符合民法典等上位法規(guī)定，符合合同關(guān)系的本質(zhì)，即當(dāng)事人意思合致與合同自由。所謂“接受對(duì)方履行”，一定是在合同自由的前提下的自主接受。類似前述因房改政策存在盲區(qū)導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)性占有物業(yè)服務(wù)地位，業(yè)主“被服務(wù)”的被動(dòng)情形，顯然與合同自由前提下的“接受對(duì)方履行”存在本質(zhì)區(qū)別，即業(yè)主在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面是沒(méi)有合同自由的，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單方定價(jià)也是沒(méi)有體現(xiàn)業(yè)主的自主意思和合同自由的。

結(jié)語(yǔ)

“事實(shí)上契約”這一德國(guó)民法理論的原生概念在我國(guó)被引入物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，是一種嚴(yán)重的誤解和誤用。因?yàn)樵诿穹ɡ碚撋系摹笆聦?shí)上契約”，限于“社會(huì)典型行為”即供水、供電、供氣和公共交通等日常生活必需的公共服務(wù)領(lǐng)域。因民生必需，我國(guó)法律對(duì)此類公共服務(wù)性質(zhì)的合同采取強(qiáng)制締約和格式條款方式解決合同成立的意思合致，依法定而非依“事實(shí)過(guò)程成立合同”。物業(yè)服務(wù)合同是民法典新增典型合同，依合同編通則規(guī)定應(yīng)當(dāng)按照要約承諾規(guī)則的“意思合致”訂立合同，本不屬于“社會(huì)典型行為理論”所謂的民生照顧給付性契約。何況我國(guó)法律根本未認(rèn)可在德國(guó)亦頗受質(zhì)疑的“事實(shí)上契約”理論。

實(shí)踐中，有兩種情形導(dǎo)致了對(duì)該概念的誤用：一是前期物業(yè)合同，由開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)公司簽訂，法律規(guī)定其效力約束非合同當(dāng)事人的業(yè)主，這是由于物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和不可中斷性所決定的，因不符合合同的本質(zhì)，故法律規(guī)定其有效期為2年；二是“房改一對(duì)一物業(yè)合同”，因單位產(chǎn)權(quán)房分給職工，但種種因素導(dǎo)致不能成立業(yè)委會(huì)，業(yè)主無(wú)法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，故政策規(guī)定由原產(chǎn)權(quán)單位協(xié)助業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一對(duì)一簽約，少數(shù)業(yè)主不簽約的，受多數(shù)業(yè)主所簽物業(yè)服務(wù)合同的約束。

兩種情形均非依事實(shí)過(guò)程成立合同，而是既有合同的效力對(duì)合同當(dāng)事人以外受益第三人的法定擴(kuò)張。將其稱之為“事實(shí)物業(yè)合同”，顯系概念誤用。尤其是，一些地方性法規(guī)所規(guī)定的“事實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)”的概念，在實(shí)踐中被進(jìn)一步擴(kuò)張解釋或誤讀為包含根本未簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情形，從根本上違背了合同本質(zhì)，顛覆了合同概念?；镜脑蚴俏覈?guó)房改后，很多小區(qū)因政策原因無(wú)法成立業(yè)委會(huì)，無(wú)法選聘物業(yè)企業(yè)，前期物業(yè)或者原業(yè)主單位選聘的舊物業(yè)公司形成物業(yè)服務(wù)地位的非契約占有，違反合同自由原則單方定價(jià)收費(fèi)，業(yè)主又無(wú)法通過(guò)成立業(yè)委會(huì)自由選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，形成物業(yè)服務(wù)僵局。在通常情形下， 沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不可能進(jìn)駐物業(yè)服務(wù)區(qū)域，亦不會(huì)形成所謂沒(méi)有合同的事實(shí)物業(yè)服務(wù)。此種情形，系房改中政策銜接出現(xiàn)了斷檔或盲區(qū)，導(dǎo)致形成此類特殊的糾紛。故應(yīng)當(dāng)從依法治理的角度進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，從根本上解決此類糾紛。

解決之道，應(yīng)是作出政策調(diào)整，例如由居委會(huì)代行業(yè)委會(huì)職權(quán)，組織業(yè)主選聘新物業(yè)，簽訂符合意思自治、合同自由原則的物業(yè)服務(wù)合同，從根本上解決物業(yè)服務(wù)僵局，維護(hù)民法典確立的意思自治、合同自由原則。對(duì)因房改政策盲區(qū)形成的沒(méi)有合同依據(jù)的物業(yè)服務(wù)糾紛，救濟(jì)途徑唯有雙方平等協(xié)商簽訂合同，才是合法、合理、符合雙方利益的解決渠道；在形成談判僵局的情形，由社區(qū)居委會(huì)出面支持協(xié)商，是解決問(wèn)題的有效途徑。物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往寄望于對(duì)有關(guān)地方性法規(guī)或司法指導(dǎo)意見(jiàn)的曲解進(jìn)行博弈，試圖讓司法為其錯(cuò)誤主張背書，因此，需要基于契約的本質(zhì)和相關(guān)法律規(guī)定對(duì)此予以澄清，以正確適用法律，依法公平解決糾紛。

形成法律上之共識(shí)是法學(xué)理論的重要作用。為此，概念的選擇與使用需要謹(jǐn)慎。為了確保法律概念的準(zhǔn)確與精當(dāng)，應(yīng)當(dāng)避免“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同”這一似是而非概念的使用。因其違背了意思自治的基本原則和合同的本質(zhì)，在理論上會(huì)導(dǎo)致體系沖突，對(duì)民法理論體系產(chǎn)生顛覆性破壞后果；實(shí)踐上會(huì)導(dǎo)致否定合同自由、平等自愿原則，對(duì)審判實(shí)踐也會(huì)造成有違司法公正的誤導(dǎo)性影響。因此應(yīng)當(dāng)正本清源，廢棄對(duì)于“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同”這一概念的使用。

責(zé)任編輯、公號(hào)制作：李泊毅

審核：李敏

識(shí)別上方二維碼，即可訂閱本刊。

《人民司法》