招商序的價(jià)格，提前預(yù)告來(lái)了！

目前發(fā)布的成交價(jià)格在1.39-1.53之間，與老左之前的預(yù)測(cè)基本一致，兩個(gè)字專(zhuān)業(yè)！

這個(gè)價(jià)格不算特別貴，至少比之前放風(fēng)的1.6萬(wàn)要便宜不少，但是誰(shuí)都知道放風(fēng)價(jià)都是套路，是為了讓實(shí)際價(jià)格更加有性?xún)r(jià)比！

開(kāi)發(fā)商對(duì)比的是80%得房率的舊規(guī)，實(shí)際上舊規(guī)得房基本在90%左右，也就是上圖中的換算價(jià)格至少要乘以110%！

個(gè)人覺(jué)得這個(gè)性?xún)r(jià)比中規(guī)中矩，開(kāi)放商有得賺，購(gòu)房者也占不到便宜！

可能是因?yàn)樾羁筒蛔悖@次取消了2，周邊確實(shí)是剛改人群較多，純剛需可能更加青睞于實(shí)惠的二手房！

因?yàn)楹訓(xùn)|主城確實(shí)沒(méi)有什么競(jìng)品，170萬(wàn)-200萬(wàn)這區(qū)總價(jià)區(qū)間，這個(gè)樓盤(pán)目前基本是最優(yōu)解，首開(kāi)應(yīng)該會(huì)大賣(mài)！

不過(guò)，開(kāi)發(fā)商一再?gòu)?qiáng)調(diào)的不會(huì)降價(jià)，全國(guó)招商序都不會(huì)降價(jià)，這個(gè)有點(diǎn)此地?zé)o銀三百兩吧！

去年的萬(wàn)科河西某樓盤(pán)也是堅(jiān)稱(chēng)不會(huì)降價(jià)，一年過(guò)去了，據(jù)說(shuō)價(jià)格比較平穩(wěn)，但是300多套，還有35%左右的房子沒(méi)有賣(mài)出去！

還是要強(qiáng)調(diào)，本身樓盤(pán)定位就是剛改，也就是入門(mén)改善，品質(zhì)的重要程度并沒(méi)有那么極致，如果品質(zhì)溢價(jià)太高，后期到了二手，市場(chǎng)并不會(huì)買(mǎi)賬！

【項(xiàng)目檔案】

1.開(kāi)發(fā)商：招商蛇口和貝殼（貝好家）聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

2.位置：雨花區(qū)曲塘路與樹(shù)木嶺路交匯處，屬于雨花區(qū)雅塘板塊。

3. 定位 ：剛改，入門(mén)改善。

4.規(guī)劃 ：總建面約16.4萬(wàn)㎡，容積率2.6，綠化率≥35%，建筑密度22%，規(guī)劃13棟24-32層純板樓，樓間距都比較大，最小39.7米，最大78.15米。

5.戶(hù)型：主力戶(hù)型為127㎡和139㎡，少量的116㎡和170㎡，戶(hù)型得房率98%-110%（不含電梯廳）。

值得重點(diǎn)考慮的139平戶(hù)型，四開(kāi)間朝南，南向面寬16.2米，客廳開(kāi)間6米，餐廳與客廳等寬，空間尺度拉滿(mǎn)；契稅可以少交一點(diǎn)。

值得一提的是，最大170㎡戶(hù)型南向面寬達(dá)19.5米——相較于頭部房企同面積段（約170㎡）的戶(hù)型產(chǎn)品，面寬多出2米以上，設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)尤為突出。

6.交通：步行約700米可達(dá)地鐵5號(hào)線(xiàn)地鐵木橋站，步行1.2公里到城際鐵路樹(shù)木嶺站，地鐵4號(hào)線(xiàn)樹(shù)木嶺站。

7.教育：配建九年制中雅培粹品牌學(xué)校，預(yù)計(jì)2027年開(kāi)學(xué)，未來(lái)業(yè)主子女可配套入讀。

8.商業(yè)：步行可達(dá)五江天街、佰富聯(lián)商業(yè)；周邊還有喜盈門(mén)范城、旭輝MALL、天虹MALL、山姆會(huì)員店等商業(yè)體。

9.生態(tài)：700米到圭塘河風(fēng)光帶，附近還有鼓風(fēng)機(jī)遺址公園（規(guī)劃）、沙灣公園等景觀(guān)資源。

【項(xiàng)目缺點(diǎn)】

這里說(shuō)的缺點(diǎn)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)都不算重大缺點(diǎn)，可能說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)更加合適。

1.周邊城市界面一般般，不能說(shuō)差，但畢竟位于老城區(qū)，北側(cè)和南側(cè)都有安置小區(qū)小區(qū)，好處是煙火氣息濃，對(duì)于習(xí)慣了老城區(qū)的人來(lái)說(shuō)，其實(shí)不算缺點(diǎn)。

此外，任何事物都有兩面性，主城板塊，配套成熟，同時(shí)帶來(lái)另外一層意思，就是未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Σ粫?huì)很大，城市更新是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程， 不會(huì)有一個(gè)翻天覆地的變化！

2.配套學(xué)校是中雅，品牌自然是一線(xiàn)品牌，不過(guò)是合作辦學(xué)，委托管理，級(jí)別略顯普通，未來(lái)估計(jì)就是普通二類(lèi)學(xué)校。

博主深耕學(xué)區(qū)房，粉絲群體都是非常看重教育的，所以才將這點(diǎn)列為一個(gè)缺點(diǎn)。

實(shí)際上，這也算不上缺點(diǎn)，項(xiàng)目本身也不是主打教育，勝在綜合性和均衡性。

【合適的人群】

1.在附近工作生活的剛需和初步改善需求，可以?xún)?yōu)先考慮。項(xiàng)目前期也主要是消化地緣性客戶(hù)，這個(gè)人口密度高，需求還是很大。

2.如果圈子不在附近，對(duì)教育和環(huán)境的要求沒(méi)有那么高，而側(cè)重考慮均衡性的朋友，可以重點(diǎn)考慮。

3.如果是特別重視教育，特別卷的家長(zhǎng)，就是不是很推薦?？梢钥纯聪婵づ啻饴∑叫^(qū)、長(zhǎng)郡外國(guó)語(yǔ)、師大附中雙語(yǔ)等學(xué)校的配套樓盤(pán)！

【怎么選房】

首開(kāi)預(yù)推1#、6#、8#、9-139-170㎡毛坯住宅。1-3，噪音影響少不了，所以都做了小戶(hù)型，小戶(hù)型優(yōu)先考慮3#。

首選6，特別是東邊戶(hù)型；170平戶(hù)型優(yōu)先考慮7。

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