北京朝陽黃杉木店的紫京宸園（備案名為東晏和園），前陣子在 “銀十” 樓市里挺熱鬧 —— 開發(fā)商說開盤就賣了56.5億，230套房源都賣光了！有媒體曝出，去北京市住建委官網(wǎng)一查，截至 10 月 21 日，這項(xiàng)目才網(wǎng)簽了 3 套。更有意思的是，宣傳的預(yù)售均價(jià)快 12 萬 /㎡，實(shí)際成交均價(jià)才 9 萬多 /㎡。這數(shù)據(jù)差得也太多了，不少人都在琢磨：這到底是咋回事？

上圖為紫京宸園9月26日開盤房源 圖源：北京住建委官網(wǎng)

56.5 億熱銷 VS3 套網(wǎng)簽：數(shù)據(jù)差在哪？均價(jià)還差 2.5 萬 /㎡

先捋捋基本情況：9 月 26 號(hào)，紫京宸園拿到了預(yù)售證，一共 559 套房子，預(yù)售均價(jià) 11.93 萬 /㎡，總價(jià)值大概 115.55 億。開發(fā)商中建智地說 “開盤賣了 56.5 億”，咱們按預(yù)售均價(jià)算，要賣夠這數(shù)得差不多 473 套房子。可問題是，項(xiàng)目首期就只推了 353 套，就算全賣光也不夠數(shù)啊！據(jù)《北京新樓市》查詢北京住建委官網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，到 10 月 21 號(hào)就 3 套，成交均價(jià) 9.37 萬 /㎡，跟宣傳的 11.96 萬 /㎡比，每平米差了2萬5還多。

上圖推廣名紫京宸園別名為東晏和園圖源：房天下網(wǎng)

開盤35天后簽約銷售97套與宣傳的230套差距大

時(shí)間到了10月31日，資本聚光燈查詢北京住建委官網(wǎng)獲悉，截止發(fā)稿前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如下圖所示，紫京宸園累計(jì)簽約銷售97套，遠(yuǎn)不及項(xiàng)目官方中建智地宣傳的230套，具體來看，簽約銷售最多的為7#住宅樓25套，其它依次是13#住宅樓19套、6#住宅樓14套、12#住宅樓10套，其他樓棟均為個(gè)位數(shù)。

上圖數(shù)據(jù)來源：北京住建委官網(wǎng)

上圖為截至10月31日紫京宸園7#住宅樓銷售數(shù)據(jù)表 圖源：北京住建委官網(wǎng)

為啥會(huì)這樣？咱們琢磨琢磨，可能有倆原因。一是開發(fā)商或許把 “預(yù)售證總貨值” 和 “實(shí)際賣出去的錢” 弄混了，用 “首期賣了 56.5 億” 這話讓大家覺得房子特好賣；二是網(wǎng)簽本來就有滯后性，可能有些房子只是簽了認(rèn)購協(xié)議，還沒來得及網(wǎng)簽，但開發(fā)商就先喊 “賣光了”，利用咱們不知道真實(shí)情況，讓大家覺得這項(xiàng)目搶手。

再說說價(jià)格，按北京新樓市曝出的網(wǎng)簽的3套房子都在小區(qū)邊緣，還都打了折。給大家舉個(gè)具體例子：12 號(hào)樓 2 單元 701 室，133㎡，預(yù)售參考價(jià) 11.08 萬 /㎡，實(shí)際網(wǎng)簽才 9.37 萬 /㎡，相當(dāng)于打了 84.6 折；13 號(hào)樓 3 單元 1202 室，148㎡，預(yù)售 11.8 萬 /㎡，網(wǎng)簽也是 9.37 萬 /㎡，折扣更低，才 79.4 折；7 號(hào)樓 1 單元 802 室，131.5㎡，預(yù)售 11.5 萬 /㎡，網(wǎng)簽還是 9.37 萬 /㎡，81.5 折。

這就能看出來，開發(fā)商是這么干的：把挨著高壓線、朝陽北路這些不太好的戶型，大概打 78 折賣；而湖景房、大平層這些好戶型，就保持高價(jià)。這么一來，整體成交均價(jià)就被拉低了。而且有意思的是，網(wǎng)簽的 3 套都是 133 - 148㎡的小戶型，開發(fā)商之前說賣得好的 172 - 278㎡大戶型，在網(wǎng)簽系統(tǒng)里壓根沒影，這明顯是挑著披露數(shù)據(jù)啊！

60% 購房者超 50 歲！中老年人為啥盯著這的改善房？

咱們再看看誰在買紫京宸園的房子。據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問說，50 歲以上的購房者占了 60% 還多，這些人大多是從朝陽、通州的老小區(qū)過來的，就是想換個(gè)好點(diǎn)的房子，改善一下居住條件。

給大家說倆真實(shí)例子：有個(gè) 62 歲的叔叔，把自己 89㎡的兩居室賣了，花 1406 萬買了套 148㎡的四居室。他說為啥買？就是看重這項(xiàng)目得房率能到 95%，而且還是精裝交付，拎包就能??；還有個(gè)阿姨，是給孩子買房，選了 133㎡的戶型，花了 1236 萬。她覺得，跟望京那些房齡 10 年的三居室比，紫京宸園的房子品質(zhì)更好。

這事兒也能看出來，現(xiàn)在北京樓市早不是以前那樣了，買房子的大多是想改善居住的。大家選房子，不再只看地段好不好、有沒有好學(xué)校，更在意戶型實(shí)不實(shí)用、小區(qū)配套全不全、得房率高不高。紫京宸園弄的宋風(fēng)園林、3000㎡的景觀水系、5700㎡的會(huì)所，正好合了中老年人對 “住得舒服、有品質(zhì)” 的需求。

不過，大戶型的網(wǎng)簽情況可不太好，這跟市場競爭和定價(jià)都有關(guān)系。跟紫京宸園同一天開盤的璞樾項(xiàng)目，網(wǎng)簽都 23 套了，均價(jià) 9.82 萬 /㎡，還主要是 151 - 190㎡的戶型，倆項(xiàng)目均價(jià)差了 4500 元 /㎡，能看出來大家買大戶型時(shí)都挺謹(jǐn)慎的。另外，酒仙橋的中海萬吉玖序（一套大概 1800 萬）、朝陽公園的融創(chuàng)壹號(hào)院（一套大概 1370 萬）這些項(xiàng)目，也搶了不少想買大戶型的客戶。而且紫京宸園的大戶型，比如 278㎡的，一套要 3300 萬以上，大多數(shù)想改善住房的人根本買不起，所以大戶型賣得慢也正常。

網(wǎng)簽系統(tǒng)成 “照妖鏡”：買房避坑記住 3 招，開發(fā)商別再耍花樣

現(xiàn)在北京市住建委的網(wǎng)簽系統(tǒng)，就是咱們檢驗(yàn)樓盤真實(shí)銷售情況的 “照妖鏡”。紫京宸園這事兒，也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)不少問題。一是數(shù)據(jù)造假，有些開發(fā)商借著 “只認(rèn)購沒網(wǎng)簽” 的情況，假裝房子賣得特別好；二是價(jià)格騙人，預(yù)售證上標(biāo)的均價(jià)和實(shí)際成交均價(jià)差太多；三是藏著掖著，只說小戶型賣得好，對大戶型賣不動(dòng)的事兒絕口不提。

咱們普通人買房，可得學(xué)會(huì)避坑。給大家支幾招：第一，一定要查網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，登錄北京市住建委官網(wǎng)，輸上項(xiàng)目名字就能看到實(shí)時(shí)成交情況，知道這房子到底賣得咋樣；第二，對比價(jià)格，要是項(xiàng)目 “預(yù)售均價(jià)” 和 “網(wǎng)簽均價(jià)” 差太多，尤其是折扣超過 85 折，就得小心了，得弄明白為啥差這么多；第三，選戶型別貪便宜，優(yōu)先選小區(qū)中間、沒明顯毛病的房子，別選那些 “邊角料” 戶型。

說實(shí)在的，房地產(chǎn)行業(yè)想靠營銷包裝出 “房子賣爆了” 的樣子，或許能騙騙人，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不會(huì)說謊?，F(xiàn)在樓市調(diào)控越來越嚴(yán)，大家買房也越來越理性，開發(fā)商要是還想靠 “數(shù)據(jù)造假” 蒙事兒，肯定走不遠(yuǎn)。真想在市場上站穩(wěn)腳，就得把心思放在提升房子品質(zhì)、讓價(jià)格透明、把服務(wù)做好上，靠真本事贏得大家信任。

對咱們買房人來說，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不光能讓咱們知道房子賣得咋樣，還能看出開發(fā)商靠不靠譜。買房是大事兒，可別被那些花里胡哨的宣傳忽悠了，得基于真實(shí)、透明的信息做決定，這樣才能更好地保護(hù)自己的權(quán)益。

（內(nèi)容參考《北京新樓市》及公開新聞報(bào)道。本文數(shù)據(jù)來源：北京市住建委網(wǎng)簽系統(tǒng)、項(xiàng)目預(yù)售證、開發(fā)商公開宣傳資料，數(shù)據(jù)截至2025年10月31日）