剛需撐起一片天，深圳樓市走出獨(dú)立行情

同比增25%！深圳樓市成交量為何能領(lǐng)跑

1997平方公里的奇跡，深圳樓市韌性從何而來

239萬㎡！深圳新房成交面積同比增長25%的秘密

深圳樓市為何能跑出這樣的獨(dú)立行情？當(dāng)許多城市還在為市場回暖苦苦掙扎時，深圳已經(jīng)交出了一份令人矚目的成績單。今年前7個月，深圳新房成交面積達(dá)到239萬平方米，同比增長25%；二手房成交面積336萬平方米，增幅高達(dá)29%，這兩項增速在一線城市中均位居首位。

更值得關(guān)注的是，深圳新房成交金額實現(xiàn)1446億元，同比增長19%，僅次于北京，而上海和杭州則處于負(fù)增長狀態(tài)。二手房同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁，成交金額1931億元，增長25%，繼續(xù)領(lǐng)跑全國市場。

市場活躍度從年初就開始顯現(xiàn)。今年第一季度，深圳新建商品住宅和二手住宅合計成交超過2.6萬套，同比增長67.7%。3月份單月新建商品住宅網(wǎng)簽4161套，同比增加47%，延續(xù)了“小陽春”的熱度。雖然8月份最新數(shù)據(jù)顯示，深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量6326套，環(huán)比下降13.5%，市場出現(xiàn)正常波動，但整體仍處于穩(wěn)健復(fù)蘇通道。

新房主力成交面積為70-120㎡以下的戶型。其中，主要需求集中在70-90㎡；

二手房主力成交面積為50-120㎡以下的戶型。其中，主要需求也集中在70-90㎡。

當(dāng)前深圳預(yù)售住宅庫存量約為2.79萬套，以近12個月月均去化3314套計算，新房去化周期為8.4個月，這個數(shù)字遠(yuǎn)低于許多二線城市，顯示市場供需關(guān)系保持健康水平。二手房市場同樣如此，全市有效在售二手房源7.5萬套，以上半年月平均去化5901套計算，二手房去化周期為12.8個月，處于合理區(qū)間。

健康的去化周期為市場穩(wěn)定提供了堅實基礎(chǔ)，這也是深圳多個新盤能夠取得出色銷售成績的重要原因。例如紅山華府、深鐵閱云境、滿京華金碩悅府等項目在今年前7個月的開盤認(rèn)購率均達(dá)到100%，鵬宸云筑、時代尊府等項目的認(rèn)購率也超過80%。

價格因素在市場中扮演重要角色。據(jù)統(tǒng)計，7月深圳二手房掛牌均價下滑至6.36萬元/平方米，議價空間擴(kuò)大至8.3%。成交均價跌至5.93萬元/平方米，跌破6萬元大關(guān)。這種情況不僅存在于二手房市場，新房市場同樣面臨價格調(diào)整壓力。但價格因素并不能完全解釋深圳樓市的獨(dú)特表現(xiàn)，因為幾乎所有城市都在“以價換量”，深圳還有一個更為獨(dú)特的優(yōu)勢——高度統(tǒng)一的剛需市場特征。

與許多城市不同，深圳的新房與二手房市場沒有出現(xiàn)嚴(yán)重割裂。從成交結(jié)構(gòu)來看，深圳新房主力成交面積為70-90平方米，占比36.05%，較去年同期增長2.26個百分點(diǎn)；二手房主力成交面積也同樣集中在70-90平方米。這種高度一致的成交結(jié)構(gòu)與其他城市形成鮮明對比，例如杭州新房主力戶型動輒140平方米起，總價門檻達(dá)七八百萬；成都新房面積也從過去的套均100平方米來到了130平方米左右。

深圳能夠維持剛需市場特征，離不開三個城市基本盤因素：持續(xù)增長的人口、稀缺的土地資源和克制的供應(yīng)政策。2024年末深圳市常住人口為1798.95萬人，社區(qū)登記總?cè)丝?237.88萬人，每天實時生活在深圳人口超過2300萬。2024年末，深圳常住人口同比增加19.94萬人，增長1.12%，持續(xù)的人口流入為剛需市場提供了穩(wěn)定支撐。

土地方面，深圳面積僅1997平方公里，大約只有廣州的四分之一，不到上海的三分之一、北京的八分之一。土地資源緊張導(dǎo)致深圳人均居住面積僅約20平方米，約23%的居民擁有房產(chǎn)，住房自有率在一線城市中處于較低水平。

供應(yīng)政策方面，深圳土地出讓保持高度克制。2024年深圳成功出讓的涉宅用地僅6宗，總建筑面積約89萬平方米；2025年至今出讓9宗，總建筑面積約65萬平方米。同期，杭州出讓宅地總建筑面積約553萬平方米，是深圳的五倍多。這種克制的土地供應(yīng)策略有效避免了市場過剩風(fēng)險。

政策環(huán)境也為市場活躍提供了有利條件。2025年深圳房地產(chǎn)政策延續(xù)“因區(qū)施策、精準(zhǔn)調(diào)控”的基調(diào)。限購政策呈現(xiàn)明顯分區(qū)特征：深戶家庭在非核心區(qū)域可額外增購1套住房；非深戶在核心區(qū)需3年社保，非核心區(qū)僅需1年。貸款政策也進(jìn)一步優(yōu)化，首套房商業(yè)貸款首付比例降至15%，二套房降至20%，首套房貸利率3.15%，二套房3.55%，這樣的信貸環(huán)境為剛需群體入市提供了便利條件。

市場分化現(xiàn)象仍然存在，核心區(qū)如南山、福田房價保持高位運(yùn)行，新房均價分別達(dá)到8.8萬元/平方米和7.4萬元/平方米。而新興區(qū)域如坪山、光明新房均價分別為2.9萬元/平方米和4.1萬元/平方米，3萬元/平方米以下的房源占比超過60%，為剛需群體提供了充足的上車機(jī)會。這種分化還體現(xiàn)在租賃市場，一季度全市普通公寓租金97元/月/平方米，核心區(qū)租金超過135元/月/平方米，非核心區(qū)為60-80元/月/平方米，形成了多層次的市場體系。

展望未來，深圳樓市既面臨挑戰(zhàn)也擁有機(jī)遇。2025年預(yù)計新增甲級辦公樓150萬平方米，部分區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)空置率可能攀升，需要關(guān)注商住市場聯(lián)動效應(yīng)。當(dāng)前房貸利率已處歷史低位，進(jìn)一步寬松空間有限，市場對政策敏感度可能下降。人口增長放緩也是潛在風(fēng)險，2025年常住人口預(yù)計1860萬，較“十四五”規(guī)劃目標(biāo)仍有缺口，需要警惕住房需求增長不及預(yù)期的風(fēng)險。

但深圳擁有諸多獨(dú)特優(yōu)勢，深港合作持續(xù)推進(jìn)，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)加快基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)已集聚440余家科技企業(yè)，都將為深圳帶來新的住房需求。深圳樓市的真正優(yōu)勢在于持續(xù)的人口吸引力、克制的供應(yīng)策略和健康的剛需市場結(jié)構(gòu)，這些因素共同構(gòu)成了深圳房地產(chǎn)市場的堅實基礎(chǔ)，也為其他城市提供了有益借鑒。